新華網上海3月30日電（記者葉鋒 姚玉潔）二套房首付比例下限降至4成、公積金購買首套房首付最低降至2成、普通住房營業稅免征期“五改二”……30日，央行、住建、財稅等多個部門就房地産政策接連放出“大招”。

　　隨著期待中的“靴子”陸續落地，住房消費“穩定”可期，房價走勢如何變化備受關注。

　　政策預期一併兌現，調整幅度一步到位

　　30日，央行網站發佈《中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知》。通知“幹貨”包括：擁有1套住房且房貸未結清的居民家庭再次申請商貸購買普通自住房，最低首付款比例降為不低於40％；使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20％；擁有1套住房並已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30％。

　　隨後，財政部網站公佈調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，規定個人轉賣普通住房，營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹説：“二套房首付比例並非之前傳言的下調至五成，而是直接降至四成；二手房交易營業稅由‘滿五唯一’跳過2009年前曾實行的‘滿三唯一’，調整至‘滿二唯一’。可見相關部門對於中央支援改善購房要求的響應之迅速，態度之堅決。”

　　上述政策利好明顯。“以往，不少置換型購房者為了享受‘貸款結清算首套’的政策，往往只能先賣再買；此次新政對於首套貸款未結清的二次購房者首付最低比例要求直降3成，後者就有條件選擇先買一套，入市速度將明顯加快，短期內成交量將獲得提升。” 德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟説。

　　而營業稅免征“五改二”更是直接關係“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價標準，按5．65％營業稅稅率計算，內環內、內外環間、外環外一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元－25萬元之間。業內人士分析，此次政策調整還將釋放一批存量房源。

　　樓市影響：短期壓力減緩 長期壓力仍存

　　多個部門30日放出的“大招”對樓市可謂是“及時雨”。

　　國家統計局數據顯示，2014年，全國房地産開發投資比上年名義增長10.5％，增速比2013年回落9.3個百分點；商品房銷售面積比上一年下降了7.6％。今年1月－2月，全國房地産開發投資同比名義增長10.4％，增速比去年全年又回落0.1個百分點，而商品房銷售面積同比下降16.3％。顯然，房地産市場進入調整期，交易量下降，開發投資增速回落，區域性差異加劇。

　　“此次鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地産市場短期壓力緩解。” 民生證券研究院執行院長管清友説。

　　但從長期看，房地産高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據國家統計局數據，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應土地形成的泡沫短期內難以消化。

　　上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑表示，房地産復蘇週期分為幾個階段：政策鬆動——銷售反彈——庫存去化——拿地反彈——投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈更需時日。

　　“穩定住房消費”不等於大規模“救市”

　　今年的政府工作報告中，在培育消費增長點方面，與往年相比增加了“穩定住房消費”提法。

　　“政府希望房地産消費維持在一個合理適度的發展空間內，不出現大起大落。房地産市場既不能重回此前的盲目投資、爆炸式增長的狀態，也要防止下滑過快導致失速，引發金融風險、房企大面積倒閉等情況。”國家開發銀行研究院副院長曹紅輝説。

　　值得關注的是，為“穩樓市”，備受關注的房貸利率優惠也在增大。比如，上海有多家銀行首套利率已有優惠，少數銀行首套房貸甚至到了9折以下。某股份制銀行分管負責人表示，預計各家銀行二套房利率會有所分化，不會一刀切，但總體利率水準有望下降，尤其是國有大行。

　　業內人士認為，穩定住房並不等於大規模“救市”。管清友説，現在樓市政策新思路的一個特點是：政府負責保低端，其他的交給市場決定。房地産業作為支柱産業的定位正在改變。

　　“維持中國經濟的基本增速需要房地産市場穩定，但中央不希望各地一哄而上大搞房地産投資。”曹紅輝説。