“4分鐘就秒殺了，我也沒有搶到！”這是YOU+一位花名叫“夜豬”的“家友”在朋友圈裏寫下的一段話。3月19日上午10點，YOU+與懶投資平臺合作推出的網際網路理財産品正式上線。年化利率最高為12%，140多萬元資産理財産品4分鐘內搶購一空。

　　創始人劉洋接受採訪時表示，這是YOU+繼創業孵化器之後的又一探索，以房屋租約産生的現金流為標的，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益産品。“做YOU+的房客，也做YOU+的投資人。”

　　去年，雷軍4分鐘拍板投資一個億，讓YOU+國際青年社區紅極一時，名聲大噪。YOU+主打年輕人和創業者，為其提供以住房、工作、休閒、娛樂為一體的服務型青年社區。但隨後，各種質疑也接踵而至……

　　●南方日報記者 彭琳

　　創業故事

　　大叔創業用情懷做産品

　　“做了15年Sale和Makerting，再不創業就晚了。”這是見到YOU+創始人劉洋他説的第一句話。

　　下午兩點，廣州市海珠區寶崗店的YOU+一派閒情。幾個“家友”在大廳中央的桌球臺打球，墻壁上挂著巨幅投影幕，沙發上幾個“家友”躺著看電影，旁邊工作區域一群“家友”正在開會。大廳另一側是健身區，不僅有跑步機等各種健身器材，還有遊戲機。上面一層loft是榻榻米的半工作半休閒區，背後就是落地玻璃。進入公寓，必須刷卡，刷卡的位置頗為隱蔽。

　　創始人劉洋是典型的北方人，身材高大，留著鬍子，穿著一條破洞的牛仔褲。他是吉林人，從香港大學市場管理與行銷專業畢業後，在多家快消公司擔任大區銷售以及市場主管。做市場的關係，劉洋漂了全國7個城市，每到一個城市都面臨著陌生的住宿問題。“我自己親身經歷過，知道異地漂泊的那種孤獨，一直想做這樣一個産品。”2010年年底，他辭掉了上海年薪近80萬的大區高管職務，分別在北京、上海、廣州、深圳和蘇州5個城市做了一次市場調研。

　　“最開始想在上海做，但是上海的房價實在太高了。”隻身來到廣州考察幾個月後，劉洋將目光鎖定在了廣州工業大道72號高露潔廢棄的舊廠房，這正是後來YOU+鳳凰店。廠地搞定後，劉洋著手對5層的舊工廠進行裝修改造。由於對建築設計一竅不通，一個本來只需3個月的項目，整整花了10個月。“更要命的是，房屋的隔音效果不好。我還是決定推倒重新來做，不過結果是投入的錢都花光了。”

　　為了做YOU+，劉洋已經把上海的房子和車子都賣掉了，前前後後向身邊朋友也借了不少錢，有些朋友甚至都不願接他電話了。當時合夥人劉昕也很著急，到處去拉投資。不過，因為項目開銷太大了，需要千萬元資金，已經大大超出了天使輪的百萬金額。

　　“於是，我們想到了先預約，再出租的方式。”劉洋説，當時好在很多人支援這個項目，還是毛坯房的時候，就有不少“家友”表示願意入住。預付的房租解決了一部分現金壓力，後來合夥人也拉到了投資。

　　鳳凰店開業之後，客源一直穩定，基本住滿了。隨後，劉洋又在白雲區和海珠區陸續開了兩家分店，入住率達到了90%，現在還有很多人預約排隊。“房租加上各種物業、水電費還有食堂收入，目前廣州已開業的三家店已經開始盈利，按照這個速度，三五年時間基本可以回本。”

　　去年年底，海珠區寶崗店開業店慶，YOU+很多聯合創始人以及眾多“家友”集聚一堂。劉洋説，自己一個人偷偷跑出去哭了，“各種情緒壓抑太久，在那一刻全部發泄出來了。你做的事情得到大家認可，是最大的財富。”

　　創新思路

　　學WeWork創一體化社區

　　採訪中，不時有“家友”進進出出，和劉洋打招呼，親切地叫他“小劉哥”。在YOU+，他們不叫“房客”，而是稱為“家友”，每個人也很少用真名，一般都叫花名：小玉是YOU+廣州的第一批“家友”，是一名舞蹈演員，剛剛從西藏回來；夜豬則是YOU+上海的“家友”，也是國內一家知名男裝的運營總監，他覺得YOU+的氛圍很適合創意人。

　　劉洋告訴記者，YOU+有“三不租”原則：45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕人；帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計；不愛交朋友的不租，因為YOU+打造的是有愛陪伴的社區。此外，還會按照不同的職業比例來挑選“家友”，保證每一家店的人員構成多元化。

　　對於入住的“房客”，YOU+還有考核機制：一個月參加了多少社交活動；認識了多少新朋友。YOU+有各種活動，包括五同會（同鄉、同星座、同職業、同興趣、同生日）、創業沙龍、攝影沙龍等等。“如果你整天待在房間裏，被評為了最不受歡迎的‘家友’，那我們會把你攆出去，合同裏有規定。”劉洋這樣説。

　　目前，YOU+的客房供不應求。記者嘗試在微信頁面預約看房，廣州提前兩個月預約看房的都已經排到了100多號。根據最新的統計數據，去年北京畢業大學生有23萬人，廣州有47.2萬，而其中近6成的大學生會優先考慮留在北上廣。劉洋認為，“蟻族”現象的出現，説明在北上廣漂泊的年輕人將面對越來越嚴峻的居住問題。

　　而近年來，中國的租賃市場租金一直呈現增長趨勢。但與此同時，中國房屋空置率卻高得驚人，據全球房地産指南的一份報告稱，北上廣的房屋出租率僅在3%左右。YOU+模式正好找準了矛盾點，目標人群對準了剛剛畢業想在北上廣一線城市打拼的新鮮職場人。“以前的租房子是冰冷的，與房東就是一紙契約關係，而YOU+是有溫度的家。另外，我們的定價也稍低於周邊租賃價格。”

　　按照計劃，YOU+在廣州今年還有四家店面將建成營業，包括市中心五羊新城的一塊地，建成後將有900間房源。 北京蘇州橋店3月21日已經開始接受預約，預計5月正式對外營業。深圳位於南山和羅湖的兩個項目，2015年內將會開業。劉洋2015年的目標是建成1萬間房源，8年時間擴張到100萬間。

　　而除了打造年輕人住宿、娛樂、工作的生活社區，YOU+正在轉向生活創業一體化社區，類似國外的WeWork。

　　盈利模式

　　聚焦租約證券化

　　YOU+快速被外界所廣泛關注，不得不提到小米董事長雷軍。

　　去年11月28日，雷軍表示順為資本已確定投資YOU+，目標是給漂泊的年輕人一個溫暖的家。據雷軍後來透露，他已經考察YOU+項目半年多了，非常看好該項目，也看好整個團隊。

　　劉洋與雷軍的會面，正是聯合創始人蘇菂牽的線。據劉洋回憶，當時在北京見了雷軍，他一直低頭在看資料沒有説話。談了5分鐘左右，劉洋問了一句：“您有北漂過嗎？有租過房子嗎？”雷軍抬頭説，有，在北京地下室租過房子。

　　5分鐘，雷軍拍板投資一個億。在劉洋看來，雷軍投資YOU+是看好這種租賃模式的首創性以及可複製性。一旦成功，在一線城市都可以快速複製。

　　其實，早在2010年國內長租公寓就火了一把。業內認為，YOU+這類租房服務的提供者，是房地産産業鏈上的一環，不參與拿地、建造前端環節，更能節省成本。如果能找到合適的開發商合作，通過這種方式把空置的房租出去，不僅能消化空房，也可以降低房地産市場的風險。未來幾年長租公寓會迎來真正的春天，90後更懂享受。據劉洋透露，YOU+目前正在和房地産商合作，將現有的樓盤中分撥出一部分給YOU+，與時代地産的合作即將面世。

　　不過，YOU+的模式也受到一些質疑。比如，房屋租賃“重資産”模式，即使有地方政府的支援，拿地、改造房屋也需要付出極高的早期資金成本墊付。比如，這種形式只適合一線城市，二三線城市無法推廣；再比如，入住的“家友”大多是自由職業者，理想的群居環境與個人私密空間如何平衡？也有一些“家友”不適用過於頻繁的社交活動而退租了。

　　目前，國內長租公寓有優客逸家、自如、寓見公寓、新派公寓等等。普遍存在的問題是利潤不高、房源有限。YOU+提出2015年要完成1萬套房源目標，勢必要下沉到成都、杭州等二線城市中。而優客逸家創始人劉翔就曾表示，二線城市如成都，普遍是物業成本高而租金水準低，做年輕人消費得起的長租公寓只會出現負毛利。

　　出租費、物業費以及餐飲費，這些和傳統的公寓長租相差無幾；二三線城市拓展成本高，毛利低；而創業孵化器短時間又難以看到盈利曙光。YOU+如何去盈利？

　　在劉洋看來，房地産+網際網路給了YOU+無限可能。最新的一項動作或許可以回應外界的質疑，YOU+聯合網際網路理財平臺“懶投資”推出了固定收益理財産品。將未來獲得的租金現金流轉化成固定收益項目賣給投資人來募集資金，“租約證券化”。換句話説，既是租客，也是投資人。

　　“我們想做這些嘗試有一段時間了，很多‘家友’想投資YOU+，怎麼去做好呢？我們就想到了時下熱門的網際網路金融。”據劉洋介紹，YOU+將一共推出6款金融産品，融資期限包含1月、3月、12月不等，年化收益率為7.5%-12.5%，期限越長，收益率越高。

　　第三方點評

　　生活創業社區

　　連鎖經營難度大

　　YOU+生活創業社區的模式，和目前提出“科創”的概唸有關係。此類公寓模式，是房地産方面的一個創新。從新常態經濟發展角度看，政策層面勢必會進行扶持。但對於是否可以複製，關鍵要看政府的一個態度和實質性的優惠，比如土地、稅費方面的優惠等。

　　YOU+背後在解決居住、社交問題的同時，也帶來了創業空間的打造。很顯然，未來如何讓此類公寓具備一些隱性的福利，比如説入駐此類公寓在企業註冊、辦公物業租賃等方面有優惠，是此類公寓供應商需要考慮的。能夠做到這一點的話，其前景可期。

　　但若單單從租賃角度來看，YOU+模式實際上會遇到很多問題。比如目前租賃市場並不發達，尤其在公寓産品缺乏選擇性的時候，那麼在租賃方面可能會面臨一個斷層的現象。此外，此類公寓雖然定位年輕群體，但實際上很多年輕群體由於工作不穩定或者追求私密性強的生活空間，會造成一定的客源流失。

　　再者，此類房源較少。未來若需要連鎖經營，必然要大量收購房源或者改造房源，這個就需要有大量資金的投入。與此同時，此類物業在一線城市可能比較好做，因為租賃市場相對發達，但若是要到二三線城市，難度也會增大。所以，YOU+模式可能面臨一線城市房源不足、二三線城市物業跟不上難以複製的雙重困境。

　　——上海易居房地産研究院研究員嚴躍進

　　投資人點評

　　“用戶群體契合，擬推出購買理財産品減免房租等個性理財”

　　YOU+是房地産新勢力，在積極擴張業務的同時也存在資金需求。在如此背景下，YOU+積極尋找合適的網際網路金融平臺進行對接，謀求優質的融資渠道，通過出讓租金收益權實現資産證券化，將募集的資金用於後期項目推進，從而為企業發展帶來源源不斷的活力。懶投資作為專注于應收賬款業務的網際網路理財平臺，風控嚴謹，致力於提高年輕人的生活品質，和YOU十在企業文化、用戶群體、品牌等方面都比較相似，因此和YOU+一拍即合。

　　雙方合作的理財産品採用“租約證券化”概念，以房屋租約産生的現金流為標的，結合金融工程技術，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益産品，推薦給理財用戶。這一創新模式在網際網路金融行業實屬首創，漸顯網際網路投行雛形。

　　——懶投資CEO張磊