戶型不討喜，價格比天高，放盤一兩年“長壽盤” 點賣？

　　2014年廣州二手房成交較2013年大幅萎縮一半以上，由此導致各個區域出現不少“剩房”，即業內人士所稱的“長壽盤”。通常來説，二手房盤源放盤幾個星期已有成交，放盤3~6個月以內都沒有成交基本上可斷定為有“疑難雜症”的盤源，經紀也極少推盤，只會偶爾復盤看看業主有否調整價格，而放盤一兩年都沒有成交的盤源堪稱“齊天大剩”。據仲介人士分析，“齊天大剩”的成因一般有三個，一是戶型極其不討好，注重實用性的自住人士是市場主要買家，與其他盤源競爭失敗而被“剩”下來；二是業主要價太高，如白雲區雲山詩意小區成交價約 2.4萬元/m2左右，開價在2.6萬~2.8萬元/m2的盤源乏人問津；三是盤源可租可售，往往出租快過出售，業主出售意願不強，因此導致長期出售不成功。

　　如何才能破解“長壽盤”這個難題呢？據專家分析，關鍵在於市場要整體回暖，看樓者眾，戶型不討好的盤源才可以趁機出貨，價格未達心水位置的業主或許在市場上漲期就可達到理想價位出售成功；如果市場回暖速度不理想，業主又想快點出手，那麼業主降價是必由之路，三個“長壽盤”終於脫手成功的案例就是如此。

　　文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　“長壽盤”成因：

　　“疑難雜症”各有原因

　　合富置業市場經理梁燕明表示，儘管二手樓市交投活躍度自3月初已開始逐步回升，但各區仍有部分房源放盤一兩個月甚至更長時間仍未成功出售。經分析，部分“長壽盤”未能售出的原因主要還是受房源本身素質的制約，如樓層太高、位置偏、周邊環境雜亂或嘈雜等。不過，大部分“長壽盤”未能在短時間內被市場消化，主要是價格方面的因素影響所致。如有些盤源是由於業主惜售或對價格期望過高，導致放盤價大幅超出市場其他類似在售房源，有選擇之下買家自然會選擇價格相對較低的房源。

　　此外，不少“長壽盤”由於業主反價才較難賣出。如珠江新城有一套電梯兩房小戶型，業主在1月底放盤，放盤價最初定在220萬元左右，由於價格並沒太大優勢，看房客寥寥，業主在價格上開始略有鬆動，表示即使有人出價215萬元也可成交。不過，在春節後，業主受到2月底降息的影響，表示要將放盤價上調到228萬元。在業主上調價格後，雖也有人看房，至今仍未能成功出售。

　　還有一種反價情況是業主已大致與買家協商好價格，但在臨門一腳時業主突然大幅反價，買家一般都不會接受，交易自然也談不攏。類似的情況曾出現在白雲區機場路一套一房一廳的小戶型物業，業主與買家已初步達成在76萬元成交，就在協商好簽約的前一天，業主突然表示要86萬元才賣，買家自然不接受，協商不成交易自然作罷。此後，業主一直都堅持86萬元才賣，由於價格已超出市場可接受範圍，因此該物業現時仍未售出。

　　現時大部分房源都是貼近或略高於市場價放售，儘管業主有反價，但價格仍未超出市場可承受範圍，如100多萬元物業，業主反價兩三萬元，雖已協商好的買家不會接受，但之後若有其他買家看中，還是有機會成功售出。如芳村大道西有一套緊湊型小三房，業主的放盤價是77萬元，吸引數位看房客關注後，業主覺得賣便宜了，便小幅反價到80萬元才願意賣，最終被一位反價後才看房的買家看中，以80萬元成功售出。

　　中原地産雲山詩意分行高級營業經理李志斌表示，白雲區對比廣州各區尤其是老城區中心的樓盤，“長壽盤”一般較多，主要是二手樓客戶類型較少，一般以周邊經商客戶或部分市區白領為主，導致二手房去化率低。如黃邊北路時代玫瑰園共有三期，總戶數有5000多戶，買家群以在市中區工作的白領居多，但該類型群體不少是工作時間不長，多數選擇租房而非買房，導致二手單位出現放盤量與消化量不對等。此外，業主要價過高也是“長壽盤”肆虐的原因之一，李志斌舉例説，雲山詩意二手價約2.4萬元/m2，但業主咬定非要2.6萬~2.8萬元/m2才願意出售，與市場價存在三四千元的價差，導致房源一直“剩下來”。

　　“長壽盤”個案一：花季小區“7字形”兩房放售兩年

　　據滿堂紅桂花崗分店店長陸桂華介紹，花季小區某低層兩房自2013年5月放盤一直未能成交，該單位證滿5年且唯一房産，原放盤價為實收220萬元，自放售後看樓客較多，但由於價格偏高且戶型為“7字形”，多數客戶興趣不大，一直未能成交。2014年初，二手市場轉冷，看樓客明顯減少。2014年3月經仲介與業主多次溝通後，業主將放盤價降至實收180萬元，在接下來的兩三個月，有一個買家對該單位感興趣，願意出價165萬元，但與業主預期相差較大，最終未能談妥。

　　到2014年9月，二手市場行情到達谷底，已連續兩、三個月沒有買家看房，業主致電滿堂紅經紀表示將物業賣給上次願意出價165萬元的買家，但該買家已購房。經再次溝通，業主于2014年9月將放盤價降至一次性實收160萬元，按揭實收165萬元，與市場價接近，目前，該單位陸續都有買家看樓，但大部分買家不喜歡這種戶型設計，暫未售出。

　　“長壽盤”個案二：第三金碧兩房放盤約20個月

　　據滿堂紅專業人士介紹，現時第三金碧花園有電梯樓高層兩房在售，2013年8月放盤，精裝修，原放盤價為實收220萬元，高於市場價，業主議價空間不大，且一直有租戶在租而未能成交。

　　至2014年7月，租客退租，業主放盤價降至實收215萬元，接下來的兩個月，由於有興趣的買家不多，業主再次選擇放租，並於2014年9月成功以3700元/月租出，並委託滿堂紅繼續放售。在隨後的2個月內，經多次溝通，業主連續兩次降價至實收210萬元及200萬元，但價格仍偏高而沒成交。

　　今年春節前，業主將原居住的兩房售出並購買一套新大單位，目前兩套單位均為按揭，業主希望急售以減輕還貸壓力，將底價降至實收一次性190萬元，實收按揭195萬元，近期看樓量明顯有所上升，但暫未售出。

　　“長壽盤”個案三：華碧四房放盤兩年，邊租邊售

　　據滿堂紅專業人士介紹，目前已知華南碧桂園放盤最久的是某202平方米四房電梯樓中層單位，證已過5年，帶精裝修及全屋傢俬家電，從2013年3月左右放盤，放盤接近兩年。該單位原放盤價格為350萬元，單價超過1.7萬元/m2，明顯高於1.4萬~1.5萬元/m2的市場價，業主表示，該單位因租賃不急於出售。由於價格與市場價相差較大，該單位自放盤以來，未有一個客戶感興趣。至2013年底，業主致電經紀表示租賃期已滿，目前空置，委託仲介同時放租放售，月租5200元，售價不變，最終該單位以5200元/月成功租出且繼續以350萬元放售。

　　2014年上半年，雖經多次與業主溝通，放盤價降至330萬元，仍略高於市場價，且受周邊一手樓盤影響，看樓客寥寥無幾，一直未能成交，2014年10月，有換房客對該單位感興趣，但直接還價280萬元，而業主心理價位為實收300萬元，最終未能成交。2014年年底，業主與租客以5500元/月續租，目前仍在出租，也同時放售。

　　“齊天大剩”也可成功出售

　　僑誠花園一房放盤1年多降價7萬成交

　　據滿堂紅專業人士介紹，1月成交了一套僑誠花園樓梯樓高層一房一廳，41平方米，證不足5年，有按揭，要求買家贖契，放盤時間為2013年10月初，放售價實收85萬元，放租價為2100元/月，屬於典型的邊租邊售，該單位於11月以2000元/月成功租出，但因價格偏高且證不足5年，大部分看樓客都望而卻步。至2014年中，業主表示可降至實收80萬元，隨後幾個月偶有買家看樓，均表示樓層太高，還價都在75萬元以下。2014年底，該單位證已過5年。今年年初一買家願出價78萬元，最終業主同意以78萬元成交。

　　耀星華庭低層單位放盤一年降價30萬成交

　　中原地産耀星華庭分行高級營業經理譚田貴介紹，近期分行成交一套嘉尚國際公寓電梯低層一房一廳單位，面積約51平方米，總價約164.5萬元，單價約3.2萬元/m2。目前該盤均價約3.5萬元/m2。該單位樓齡約4年，是業主一手購入，購入單價為1.35萬元/m2。由於業主計劃置換單位而放盤，初始放盤價為193.8萬元，業主一直沒看中心儀的單位，因此放盤一年左右。買家是二次置業，購房用於出租獲利，由於該單位帶華陽小學學位，買家即看即成交，最後以164.5萬元成交。首付三成，按揭購房。

　　疊彩園電梯中層三房降價22.5萬成交

　　中原地産疊彩園分行高級營業經理黃錦佳介紹，近期分行成交了一套疊彩園電梯中層三房兩廳西南向單元，樓齡約10年，面積約111平方米，成交總價約232.8萬元，折合單價約2.1萬元/m2，目前該盤成交均價約2.2萬~2.3萬元元/m2。該單位裝修保養情況良好，證過5年，是業主的唯一物業。該單元是業主二手購入用於出租，該類型單位租金為5300~5500元/月。由於業主需資金週轉而放盤，初始放盤價為255萬元，放盤時間半年左右，由於當時市場淡靜，因此業主降價22.5萬元，以232.8萬元成交。

　　買家是二次置業，購房預算為240萬元左右。由於成交價在買家預算範圍內，且裝修保養良好，買家最後以232.8萬元成交，看房時間約三四個月。首付三成，按揭購房。

　　祈福新村兩房兩廳單位降價十多萬成交

　　中原地産鐘村分行高級營業經理歐燕霞介紹，1月左右分行成交了一套祈福新村樓梯樓低層兩房兩廳單位，樓齡約14年，證已過5年且唯一物業，面積約64平方米，帶27平方米花園，成交總價約116.5萬元，單價約1.8萬元/m2，與市場均價持平。業主是香港人，一手購入用於自住，當時購入單價約7000元/m2。由於業主急需資金週轉而放盤，初始放盤價為128萬元，放盤約半年，因此前市場淡靜，放盤時間較長。

　　買家是二次置業，購房用於自住，預算為90萬元，由於該單位證過5年，樓層較低，較符合買家要求，因此提高預算，最後以116.5萬元成交，看房時間約一個星期。首付四成，按揭購房。