按照過往經驗，與其他月份相比，年尾急售的二手房源相對多一些，買家或可趁此“撿漏”購入心儀單位，年前完成購房任務。不少仲介經紀人表示，無論是個人工作或家庭，年尾常是人們資金較為緊張的時候，選擇以年前作為資金回籠時間節點的不在少數。也有業主放盤時間較久，或計劃年尾繳付首期費用，置換單位。在多方原因之下，業主會在年前適當調整價格，以售出物業。合富置業市場經理梁燕明表示，現時政策影響不明朗，也無放鬆的跡象，由於此前房貸新政及降息的利好，已令市場對後市的預期轉向，因此，自住型買家在樓價有明顯漲勢之前都可以入手。根據往年經驗，在元旦之後直到農曆新年前，市場不排除仍將有因業主資金週轉所需而急售的盤源出現，當中有機會出現價格吸引的筍盤，值得持幣待購的買家留意。

　　文/圖：廣州日報記者 王雯倩

　　樓市淡季逆市投資

　　選樓梯樓還是電梯樓

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）日前，中原地産研究部發佈的報告顯示，廣州二手住宅成交在經歷了三個月的持續上漲後，呈現出階段性的回落。剛過去的1月，廣州二手住宅成交量環比大幅回落近三成。目前從市場成交來看，仍以首次置業的客戶為主，二次置業的客戶較為活躍，投資客戶佔比有所下降，業主議價空間有所降低。隨著農曆春節的來臨，很多“新廣州人”將會回家團年，樓市交投淡季即將來臨。

　　儘管市場進入了淡季，但對想置業的買家而言，當下或許正是入市的好時機。畢竟，基於土地市場的稀缺性，以及廣州一線城市強大的剛性需求，預計2015年二手市場在下半年仍會呈上漲趨勢，投資樓市仍然是當下市民長遠性的資産增值最佳的選擇。

　　老城區投資

　　樓梯樓選擇更多

　　據中原地産研究部統計，2014年廣州越秀、海珠、荔灣的樓梯樓成交均價較電梯樓分別便宜25.45%、29.49%和29.70%；三區2014年樓梯樓成交均價同比高出電梯樓漲幅分別是3.04、1.48和16.43個百分點；樓梯樓租金回報率較電梯樓租金回報率分別高出0.3、0.22和0.13個百分點。這是由於老城區電梯樓相對較少，物以稀為貴，電梯樓量少價高，因此樓梯樓多價相對便宜。

　　中原研究部建議，買家出於資金的考慮選擇樓梯樓機會相對較多，雖然長遠來看，電梯樓升值空間更大，但在房價處於高均價且上升階段，老城區樓梯樓價格增長幅度、租金回報率都相對電梯樓高，因此短期內老城區樓梯樓仍屬於較優選擇。

　　從板塊來看，越秀區的北京路、東風東路、人民路和淘金；海珠區的赤崗、南州和新港西；荔灣區的康王路、中山八路，這些地方都相對擁有稀缺資源，例如北京路、新港西、中山八路擁有良好的商業氛圍和生活娛樂設施；東風東路、康王路等擁有優質的教學資源，而淘金路外籍客商較多，因此建議投資兼學位房為目的的購置可考慮這些板塊。

　　近郊區域投資

　　可優先考慮電梯樓

　　在近郊或靠近近郊的區域置業選擇則與老城區不盡相同，例如白雲、番禺和花都，這三個區域2014年房價漲幅電梯樓高於樓梯樓16.32%、7.43%和11.75%；在租金回報率來看，番禺區的電梯樓租金回報率更高，而白雲區則是樓梯樓租金回報率高，花都區的租金回報率相差不大。由於近郊區域租賃需求不如中心區域旺盛，因此投資主要是看房價的漲幅以及未來價格的升值空間，因此，中原地産置業顧問就建議買家優先選擇近郊區域電梯樓物業。

　　從板塊看，白雲區的白雲大道、機場路；番禺的洛溪、鐘村和花都的新華板塊相對來説物業升值空間大，且租金回報率較可觀。此外，天河區物業價格相對較高，電梯樓樓價超過3萬元/m2，天河中心區域地理位置及商業氛圍都為較高端人士所嚮往，因此客戶在承受不了高房價時，只能優先考慮樓梯樓物業，如果從短線投資來看，樓梯樓也是不錯的選擇，如天河北、員村、東圃板塊；但從長線放租投資來看，電梯樓仍是高端商務人士青睞的物業，天河北、石牌和體育中心是不錯的選擇。

　　案例1

　　小戶型一次性付款 壓價更有底氣

　　物業地址：海珠區同福中路房改房一房一廳，建築面積：約39平方米，成交價：51.6萬元，初始放盤價：60萬元，講價幅度：14%。

　　中原地産寶崗分行1月成交了一套同福中路39平方米一房一廳，總價約51.6萬元，單價約1.3萬元/m2。據該分行高級營業經理陳盧光介紹，該物業是樓梯樓低層，東南北向，樓齡30~40年左右，裝修保養普通。陳盧光透露，該物業是業主房改房所得，並一直用於自住。因業主需要資金週轉而放盤。該單位初始放盤價為60萬元，經買家與業主商量後，降價至51.6萬元成交，放盤約1個月。而買家是首次置業的，購房計劃用於自住，預算為60萬元左右，看房約半個月，並以一次性付款方式購入該物業。

　　案例2

　　買房瞄準換房業主 易得筍盤價

　　物業地址：番禺區南村鎮興南大道廣州雅居樂花園中層電梯三房，建築面積：約125平方米，成交價：195萬元，初始放盤價：200萬元，講價幅度：2.5%。

　　合富置業專業人士介紹，這單位屬於廣州雅居樂雅逸庭組團，三房兩廳兩衛設計，主人房帶衣帽間。業主是非廣州戶籍人士，因換房騰購房名額才將物業出售。買家是廣州戶籍人士，曾在2004年貸款買了一套海珠區電梯小兩房，剛好在去年年底還清貸款，現打算買一套大單位。買家原打算出售舊居湊足換房的首期款，但“9·30”房貸新政出臺後，買家僅憑積蓄就足夠支付換房所需的首付款，不需出售舊居套現。業主原以200萬元放盤，買家看中該單位證滿5年、稅費支出較少，但希望業主降價8萬元出售，經討價還價後，買賣雙方同意以195萬元成交，略低於市場價。

　　案例3

　　想總價便宜 首付款需多點誠意

　　物業地址：白雲區廣園中路雲苑新村樓梯樓中層兩房，建築面積：71.2平方米，成交價：120萬元，原放盤價：125萬元，議價幅度：4%。

　　合富置業專業人士介紹，該成交單位是雲苑新村樓梯樓中層兩房，一梯兩戶，南北對流，普通裝修，證過5年且是業主唯一物業。業主于去年9月下旬放售，主要為置換電梯樓籌集首付款，放盤價為125萬元，單價約1.76萬元/m2，高於市場價。放盤一週後，有多位買家睇樓，他們均對市場行情較熟悉，看房後均表示要壓價，還價幅度在5萬~10萬元之間。經過磋商，業主願意將放盤價降至120萬元，其中一位買家表示願意接納此價錢成交，但要求國慶假期後再需復看一次及按揭購房。買家復看後表示願意購買，而業主雖接受買家按揭購房要求，但要求首付款要提升到50萬元，買家經考慮後最終接納業主這一要求。

　　案例4

　　欲購筍盤 先要熟悉樓盤行情

　　物業地址：天河區穗園小區三房，建築面積：115平方米，成交價：310萬元，初始放盤價：330萬元，講價幅度：6.1%。

　　中原地産新僑怡分行高級營業經理張海鵬介紹，該分行今年1月成交了一套穗園小區三房，面積約115平方米，成交總價約310萬元，折合單價約2.7萬元/m2，目前該盤市場均價約2.8萬~3萬元/m2。

　　據介紹，該物業是電梯中層三房兩廳，南向，樓齡約20年，裝修保養一般。該單元是業主一手購入自住一段時間便處於空置狀態，初始放盤價為330萬元，放盤約3個月，經買家與業主商量後，業主降價20萬元。買家購房用於自住，因其父母亦住在該小區，買家較熟悉該小區市場情況，看房約兩天，與業主講價後以一次性付款方式購入該物業。

　　案例5

　　年關近 小戶型學位房筍盤出沒

　　物業地址：越秀區淘金路樓梯樓一房，建築面積：27平方米，成交價：87萬元，初始放盤價：93萬元，講價幅度：6.5%。

　　去年11月，中原地産淘金北路分行成交了一套淘金路的一房單元，面積約27平方米，總價約87萬元，折合單價約3.2萬元/m2，目前該盤市場均價約3.3萬元/m2。據該分行營業經理顏用介紹，該物業是一房一廳樓梯中層單位，東南向，裝修保養情況普通。

　　顏用透露，該淘金路一房單元一直用於出租獲利，該類型單位租金為2800元/月。因業主需要資金週轉而放盤。該單位初始放盤價為93萬元，經買家與業主商量後，降價至87萬元成交，放盤約3周左右。而買家是二次置業，購房用於出租，預算為100萬元以下。由於該單位帶有華僑小學學位，較符合買家要求，從看房到成交約1個月，一次性付款。