樓市年度盤點之二手房

　　受整體房地産環境轉淡、經濟放緩、房貸收緊以及新盤分流等因素的疊加綜合影響，2014年，東莞二手樓市的觀望氛圍明顯轉濃，買家對價格期望較高，入市意願減弱，整體樓市的人氣和交投較淡靜。據合富標準指數監測二手房網簽數據顯示，2014年東莞二手住宅網簽3.3萬套，共458.7萬㎡，同比2013年減少25%；整體網簽量較低位。

　　2014年，東莞二手樓市以需求迫切的“新莞人”首置剛需為主，性價比較高、價格有所讓步的“筍盤”和學位房最受追捧。不少買家的價格期望較高，但業主叫價大多堅挺，總體市場膠著僵持。由於部分物業租金下降以及新盤促銷走貨的影響，小部分業主小幅降價出貨，總體二手樓價穩中略調。

　　1

　　整體成交減少25%年末回暖明顯

　　2014年，東莞樓市成交量有所下滑。從各月數據來看，據合富置業監測東莞房管局網簽數據顯示，7月以來，東莞二手房成交量逐月下滑，但受到“9·30房貸新政”、銀行降息以及臨近年底入市熱點期等疊加因素影響，四季度各月已呈現出止跌回升的態勢，12月更恢復至3000宗以上的水準，明顯高於2014年的全年平均水準2760宗，年末二手房市場回暖明顯。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，從實際成交看，交投回升的幅度依然偏弱。主要是新貨供應充裕，不少買家以對比一、二手物業為主；也有部分買家仍看不清後市或受制于稅費高昂等因素，入市猶豫。據合富標準指數監測二手網簽數據顯示，2014年下半年東莞二手住宅成交16740套。從全年來看，2014年二手網簽宗數為33129宗，環比2013年全年下降25%左右，與2013年相比，仍有一定的差距。各區成交方面，東城、南城、虎門2014年的全年成交量亦大致與大市降幅相當，均在22%-29%之間。年底購房者購房熱情逐漸恢復，出現了成交的小高峰。

　　2

　　市區及大部分鎮區成交均下滑

　　同比2013年，市區及各鎮區的交投量大多下滑了兩三成。小部分鎮區相對良好，交投大致保持平穩，主要是經濟較發達、産業較集中的鎮區，如厚街鎮。此外，松山湖的二手房交投大幅增加，主要是松山湖的新盤不多，部分優質次新物業獲房産證後，逐漸進入二手市場。據數據監控顯示，2014年松山湖新貨供應20.9萬㎡，較2013年減少五成。

　　龍斌表示，經濟放緩和新盤分流，是影響二手樓市的主要因素。2014年1-9月東莞GDP增長7.6%，較2013年同期回落2個百分點；固定資産投資總額增速為13.6%，較2013年同期回落4.3個百分點；進出口總額增長了4.7%，較2013年同期回落1個百分點。數據表明，當前中國以及東莞的經濟均呈增速減慢的疲弱態勢。據合富輝煌市場研究部數據顯示，2014年東莞住宅新增供應量約632.5萬㎡，僅次於2013年的最高峰；簽約面積約566萬㎡，供求大致平衡。價格方面，2014年東莞一手住宅簽約均價約9162元/平方米；而東莞中高端二手住宅的成交均價為8286元/平方米，加上較高的二手稅費以及二手住宅貸款限制相對較多等因素，二手住宅的價格優勢並不明顯。實際調查顯示，目前不少買家以對比一手和二手物業為主，由於二手物業的價格優勢相對不大，部分二手買家轉投一手樓市。

　　此外，受“9·30房貸新政”影響，四季度東莞一手樓市大戶型的供應有所增加。據合富輝煌市場研究部數據顯示，四季度141平方米以上大戶型新房的供應佔比約兩成，較此前有所增加；而四季度東莞全市住宅網簽金額前10項目中，大戶型（140平方米以上）樓盤佔了四成左右。由於大戶型新房額推售力度加大，分流部分中高端換房需求的現象增加。

　　3

　　去年下半年二手樓價突破“8字頭”

　　東莞2014年全市的二手住宅均價繼續穩中有漲，2014年下半年，東莞二手住宅均價為8568元/㎡，已經突破了“8字頭”，環比上半年上升約7%，同比2013年下半年上升約11%。而各區鎮二手均價亦大致保持穩定，在8000元/㎡水準上下。

　　從成交單價段來看，8000元/㎡以上的成交比例較以往逐步增加，下半年各項利好出臺後，前期積壓的剛需，尤其是部分改善逐步釋放，部分優質樓盤得到有效快速的消化，如虎門紫臺、景湖時代城、萬科金域華府等優質物業，成交都較之前都有所增加。

　　其中，一季度東莞二手樓價仍慣性微幅走高。二季度開始，隨著交投持續低迷以及新盤促銷讓利，加上經濟景氣度下滑等因素影響，部分業主後市信心不足，部分物業租賃需求下降，二手樓價也應聲回落。不過從各二手房仲介數據獲悉，由於東城、南城等市區的新貨不足，部分産業集中的鎮區，二手物業需求仍較大，總體價格小幅下跌後，迅速止跌企穩。

　　龍斌介紹，總的來説，2014年東莞二手樓價慣性微幅走高後，有所回調，其後迅速止跌企穩；總體穩中略調。與2013年比較，東城、南城等市區大致企穩；鎮區則有所分化，部分鎮區的價格小幅下調，但經濟發達和需求較旺盛的鎮區價格仍基本持穩，如虎門鎮等。東莞合富標準指數顯示，2014年12月東城區、南城合富標準指數同比仍略漲0.3%。

　　業內人士分析，市區二手樓價仍較堅挺，主要受市區一手新貨有所不足、新盤價格仍較堅挺的影響。據東莞房管局官網數據顯示，2014年東莞全市一手住宅新增供應632.5萬㎡，同比大幅減少13%。其中東城、南城等市區的新增供應同比大幅減少五成左右。2014年市區住宅均價約11000元/㎡左右，同比大幅上漲一成。

　　4

　　買賣雙方價格分歧拉大

　　合富輝煌二手房研究中心的調查報告顯示，上半年買家觀望較濃厚，對價格期望較高，不少買家還價幅度在10%—20%，加上銀行房貸收緊，買家購房意願明顯下降。下半年，受“9·30房貸新政”、降息等調控政策有所放鬆的影響，東莞整體購房預期有所好轉。部分看樓時間較長的剛需舊客，看樓的積極性較以往有所提升，不過，不少買家以對比一、二手物業為主。下半年仍有四成左右的買家後市信心有所不足，繼續“觀望等降”；部分要求業主讓價幅度加大，還價幅度高達15%—20%；部分買家期待銀行利率有更多優惠。總的來説，這部分買家期望入市門檻進一步降低。

　　同時，業主的心態則有所分化。大部分業主叫價企硬，不肯讓價，心理價位明確，尤其是供需較緊張的東城區，部分地段成熟的優質剛需産品，議價空間十分有限，如怡豐都市廣場、景湖春曉等。部分業主有所鬆動，主動讓價5%左右，個別急售盤源讓價10%左右。這部分主要是“賣一買一”的置換型業主、經商的業主、去外地發展的業主以及部分後市信心不足的業主。此外，業主對一次性付款的買家也有一定的讓利優惠、部分物業附近的新貨較多、部分物業租賃需求減少等，也是促使業主小幅降價出貨的重要因素。據悉，願意小幅讓價的業主佔比約三成左右。

　　龍斌介紹，雖然部分業主的叫價依然企硬，部分業主的議價空間有所加大，但與買家的價格預期仍有一定差距。總的來説，買賣雙方的價格分歧仍較大，僵持膠著態勢有所加劇。

　　5

　　“新莞人”迫切性首置仍是主導

　　據合富標準指數數據顯示，2014年東莞二手樓市仍然以首置剛需為主力支撐，佔八成左右。據悉，這部分買家大多為需求迫切的“新莞人”首置剛需，其中不少為婚房或落地生根的購房置業需求，性價比較高的“筍盤”受到這部分買家追捧，如東泰花園、光大花園、怡豐都市廣場、富民花園、金豐花園、太平廣場、康樂大廈等。

　　改善需求的佔比約為一成五，較2013年有所回升；主要受“9·30房貸新政”影響，部分換房買家的入市意願有所增加，其中也有部分改善需求對比一、二手物業後回流二手市場。據悉這部分換房改善需求大部分為“新莞人”，以工廠主和中高端産業人群居多，也有小部分在東莞有一定業務來往的深圳客以及東莞本地買家。統計顯示，這部分買家大多青睞市區地段較好，産品、交通、配套、社區環境等綜合素質較優且價格適中的物業，如未來世界花園、景湖時代城、中信陽光澳園、萬科金域華府、盛世豪庭、景湖藍郡、東方華府、景湖時代城等。據調查，這部分二手盤源的價格相對較高，在8000—11000元/㎡之間；購房總價集中在200萬元以下，由於相同總價下，二手物業較一手新盤具有面積更大、地段更成熟、綜合素質較高以及學位等優勢，吸引部分改善型中高端買家轉投二手樓市。

　　長線投資客的佔比較低，不足一成。據悉，長線投資客大多集中東城、南城等市區，部分抱著“趁低入貨”的心態入市，追捧價格不高，但地段成熟、産品素質和社區環境較好的高性價比“筍盤”。

　　6

　　今年二手房成交或會小幅增加

　　在整體調控政策向松以及央行“9·30房貸新政”、降息等政策的利好下，龍斌預計2015年東莞二手樓市的人氣和交投氛圍均保持較良好。此外，東莞樓市與經濟波動關係較密切，由於2014年經濟放緩，2015年管理層出臺一定的措施“穩經濟”的可能性較高。因此，預計2015年成交量或會較2014年有所上升。

　　龍斌介紹，由目前的情況看，二手交投增幅應該不大。主要受兩方面因素制約：一是新貨供應充裕。據合富輝煌房地産經濟研究院監測，截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，由此預計，年底新盤分流二手客源的現象將會持續。另外，業主心態平穩，讓價不足，買賣雙方的價格分歧仍較大。2015年東莞二手樓市仍會以迫切性首置剛需的正常釋放為主，交投小幅回升一到兩成左右，或大致保持平穩，價格基本走穩。

　　南方日報記者 郝金鵬