昨日，寶龍地産控股有限公司(01238.HK)發佈2014年業績報告。

　　去年全年，全年寶龍地産合約銷售額約為106億元，同比上升約14%，實現營收97億元，同比增長三分之一。不過，去年寶龍地産凈利潤剛過10億元，微幅增長5.6%，公司股東應佔利潤更是出現微幅下滑。

　　資本化利息超過凈利潤

　　根據寶龍地産財報，去年公司實現凈利潤超過15億元，較2013年凈利潤14億元有所增長，不過寶龍地産的凈利潤中有近1.4億元歸於永續資本工具持有人和少數股東權益，因此寶龍地産股東應佔利潤實際較2013年有所下降。

　　經人民網記者計算，寶龍地産2014年的毛利率為28.8%，與2013年毛利率水準基本持平，而去年公司15.6%的凈利率則較2013年下降了近4個百分點，寶龍地産的利潤率進一步承壓。

　　在寶龍地産15億元的凈利潤貢獻中，其中投資物業價值重估就貢獻了近6億元，佔到凈利潤的4成。

　　不過，寶龍地産財報中頗引人注意的是融資成本一項。寶龍地産2014年財報顯示，公司去年支付的融資成本僅為3000萬元，而2013年寶龍地産的融資成本一項甚至錄得凈收益1.2億元。

　　這緣于寶龍地産對利息支出上採取的資本化利息的財務方法。實際上，2014年寶龍地産的利息開支高達16億元，而當年計入資本化利息開支就接近16億元，由此導致寶龍地産在2014年的利息支出只有3000萬元。

　　對利息支出以資本化利息的財務處理，寶龍地産已經成為慣常。2013年寶龍地産的利息支出接近14億元，不過其採取資本化利息處理的利息支出達到13.6億元，加上當年融資活動産生1.56億元的匯兌收益，該年寶龍地産的融資成本一項甚至為寶龍地産帶來了利潤1.2億元。

　　對比2014年寶龍地産的凈利潤和利息支出，實際上意味著如果公司未將接近16億元的利息支出採用資本化利息的處理辦法，實際上寶龍地産今年將會錄得虧損。

　　另外，在利息開支方面，寶龍地産2014年總利息開支為16億元，較2013年14億元增加了16%，主要是由於借款總額增加所致。不過，可喜的是，寶龍地産實際借貸利率由2013年的9%減少到2014年的8.05%，公司解釋主要是由於管理層加強對融資成本進行控制。

　　雖然該公司高層加強對於融資成本的控制，去年9月份公司發行了一筆總額15億元的優先票據，利率高達10.75%，2017年到期。

　　租金收入貢獻僅1成

　　寶龍地産年報數據顯示，公司2014年租金及物業管理服務收入約為9.12億元，同比上升約30%，不到總體收入的1成。

　　從總體收入結構上看，寶龍地産以售養租模式明顯。在物業銷售中，商業地産銷售額達57億元，佔物業銷售總額的一半以上。住宅銷售額為50億元，2014年全年合約銷售額約為106億元。

　　不過，寶龍地産以售養租的模式已經出現轉變。寶龍地産年報披露，去年寶龍地産持有用於投資的物業總建築面積已經超過283萬平方米，比2013年的179萬平方米上升近6成。在目前公司租金收益貢獻佔比較小，而自持租賃物業資産規模增大的情形下，未來公司的利潤率恐將繼續承壓。

　　另外，根據年報披露，去年寶龍地産共購入8幅地塊，總建築面積255萬平方米。截至2014年底，該公司擁有土地儲備總建築面積約為1330萬平方米，正在開發的物業約為720萬平方米，持作未來發展物業約為430萬平方米。運營中的商場約為180萬平方米。

　　今年面臨去化壓力

　　寶龍地産到2014年底開發中物業資産達到137億元，同比增長20%，公司持作銷售的竣工物業資産接近62億元，同比增長了75%。實際上意味著寶龍地産到去年底的存貨已經顯著增長，今年去化壓力較大。

　　在此情況下，寶龍地産於今日的發佈會上表明，集團將進一步提高銷售目標，2015年合同銷售目標為130億元，同比增長22%。

　　業內人士表示，現在整個大環境的商業地産都處於過剩狀態，長期來看，雖然一線城市的過剩情況可以在一定時間後得到消化，但是增長速度肯定要降下來。商業地産的發展空間正在進入瓶頸。

　　寶龍地産方面則表示，2015年集團確立了“去庫存、提效能、做標桿、再突破”的經營方針。繼續貫徹快速週轉與資産價值升值的雙輪驅動策略，強化銷售，以提升資産流動性，不斷提高商業運營效益。(唐沰 余燕明)