山水庭苑南望南湖，景觀較佳←↓山水庭苑採用的儲能式環保節能中央空調技術，在10年後的珠江新城才推行

　　文/圖 羊城晚報記者 詹青

　　廣州市房管局的統計數據顯示，2003年，廣州市10區一手住宅均價為3888元/平方米；2015年1月份，10區均價為16659元/平方米，11年上漲了12771元/平方米，漲幅為3.28倍。而中心六區的房價漲幅更是驚人，合富輝煌提供的數據顯示，中心六區的實際樓價漲幅已超過4.5倍。

　　儘管市場都是水漲船高，也總有相對的“差等生”。位於白雲區南湖畔的山水庭苑，至今樓價只不過翻了一番，不僅大大落後於廣州市樓價的攀升速度，更被稱為“廣州最滯銷樓盤”，不足600套的貨量賣了將近12年！而這個項目是廣州最早使用多項節能環保技術的樓盤之一，也是廣州第一個申報國家康居示範工程的樓盤。

　　最早打出環保概念、最徹底實踐環保理念的“環保戰士”，然而卻成了最滯銷、最落寞的“落後大王”。究竟是否“環保”拖累了銷售？“先進”又是如何成為“先烈”的呢？

　　出場不凡的“廣州範本”

　　從“先進”變成“先烈”

　　山水庭苑的出場頗有明星風範。12年前的廣州樓市，正處於風生水起的發展起步期，各種創新層出不窮，在這樣一個市場中，要奪得眼球並不容易，然而山水庭苑一入市，便高調地吸引了市場的目光。

　　這是一個集諸多先進理念，尤其以環保理念的實踐而備受矚目的樓盤。2003年，山水庭苑成為廣州第一個申報國家康居示範工程的樓盤，吸引了建設部住宅産業促進中心有關負責人多次前往參觀，各地不少發展商都跑到廣州來“取經”，包括任志強、潘石屹等“大佬”。

　　一位知情人士告訴羊城晚報記者，他還記得山水庭苑申報國家康居示範工程時提交的《技術可驗報告》，從保溫技術、建材技術到水處理技術共有50多項指標，由於此前全國沒有一個申報國家康居示範工程的樓盤能夠拿出這樣的報告，建設部把山水庭苑的報告作為範本讓其他申報樓盤學習，這份報告由此被不少房企照抄，一度成為申報國家康居示範工程的通行證。

　　在環保建築的實踐上，山水庭苑堪稱“廣州範本”。舉一個例子，10年後，在“廣州客廳”珠江新城推行的儲能式環保節能中央空調技術，在當時的山水庭苑已經被引進運用，據稱投入達幾千萬元，可對社區集中供冷氣、暖氣和生活熱水，在減少熱污染和廢氣排放的同時節能30%。

　　從“先進”變成“先烈”

　　如此高的定位，可見開發商的遠見與野心，最直接的表現就在其樓價上，山水庭苑開盤叫價高達1萬元/平方米，而當時廣州整體樓價不過三四千元/平方米，緊鄰山水庭苑的雅居樂南湖半島花園的售價是3000多元/平方米，以高於同路段3倍的樓價入市，也許真的不是有“一顆懂得的心”就能拿下的。

　　結果卻令人沮喪，舞臺的掌聲響亮，願意掏真金白銀購房的人卻寥寥可數。加上當時的南湖板塊交通不便，該板塊某樓盤操盤手李先生説，他當時負責的樓盤就在附近，踩盤後的感覺就是“這個開發商瘋了”。

　　“理念太過超前，市場一時消化不了。”一位代理過山水庭苑的仲介負責人、如今已經移民海外的肖先生告訴羊城晚報記者，“山水庭苑的很多環保理念，放在當年的國際市場上看都是很先進的，但是10年前的廣州樓市是什麼情況？買家不過想要建築品質更好、更便宜的房子居住，至於環保不環保，大家還沒有這種觀念。”

　　“即使我只看中南湖板塊的樓盤，我寧願買隔壁的雅居樂，同樣的價錢在雅居樂可以買3套。”周邊一位開發商坦言，山水庭苑的高調叫價，只是炒熱了南湖板塊，為該板塊其他樓盤“抬了轎子”，“很傻”。

　　比人快一小步是先進，比人快很多步便成了“先烈”。然而，對開發商而言，前期投入不菲又豈能低就？單是一套空調體系，投資已達數千萬元，維護成本同樣不菲，這些不從樓價中補回來，又從哪來？

　　惜售心態是滯銷主因？

　　開盤的高定價，讓項目滯銷並不意外，但接下來，廣州樓市經歷了10年瘋漲的黃金時期，山水庭苑的繼續滯銷則令人有些意外了。

　　“2003年開盤叫價近萬元/平方米（毛坯），我們在2006年以約1.2萬元/平方米（帶裝修）買入，時至今日均價約為2.3萬元/平方米（毛坯），升值能力實在差強人意。”山水庭苑的業主李小姐苦笑著説，近10年來，山水庭苑出現一系列的問題，還幾度陷入“爛尾”傳聞，糾紛不斷，環保節能設施也出現了一些維護方面的問題。

　　“可以看出開發商很用心地經營這個樓盤，我覺得項目滯銷其實與環保沒有太大的關係，而是開發商的思路和定位出了問題。”一位與山水庭苑曾經合作過一年多的代理行老總告訴記者，當時派去負責這個樓盤的同事評價“山水庭苑是最難伺候的甲方，因為自視甚高，定價不按常理出牌”。該老總介紹，山水庭苑3年前也曾經重新包裝、理性定價，正好碰上樓市火爆行情，原本賣得不錯，誰知銷售一好起來，開發商又開始捂盤，兩年前拿到一個“中國十大豪宅”的獎項後，同一批貨突然坐地起價，售價從2萬元/平方米一下飆升到4萬元/平方米，“簡直是無厘頭，想炒作也不能這麼炒法”。

　　由於定位與定價的飄忽，令該盤再度陷入滯銷。記者查閱陽光家緣數據發現，目前該樓盤仍有數十套單位在售。據了解，該盤的開發商目前開發的樓盤只有一個山水庭苑，由於沒有回款壓力，本著“賣一套賺一套”的思路，不免有惜售的情緒。正是如此，“環保”並非“罪魁禍首”，更非拖累銷售的原罪。