牛思遠

　　1日起，《不動産登記暫行條例》（下稱《條例》）正式進入實操階段，而羊年首次降息也自1日起實施。2月28日，央行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點並擴大存款利率浮動區間。不動産登記疊加央行降息，將對羊年樓市産生怎樣的影響？

　　嚴格來説，不動産統一登記並非短期的樓市調控政策。2007年頒布的物權法就已經正式提出“不動産統一登記制度”。《條例》所稱不動産，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動産登記，是指不動産登記機構依法將不動産權利歸屬和其他法定事項記載于不動産登記簿的行為。目的在於“整合不動産登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。”通過不動産統一登記，使原來分散登記的各類不動産進行整合、聯網，也提高了政府的管理效率和管理水準。換句話説，不動産統一登記的目的，並非如外界所説是衝著降房價、徵收房地産稅和反腐去的。

　　國土資源部有關負責人曾表示，不動産統一登記的核心功能和目的，在於有效保護不動産權利人的合法財産權。即便沒有不動産統一登記，房地産稅照樣可以運轉，相關部門的反腐工作也不會受到阻礙。

　　從這個角度來看，不動産登記並不會直接對樓市産生影響。但在現實的輿論解讀中，公眾依然普遍將不動産登記的範圍簡化為住房的統一登記，並引申出對房産稅、反腐的預期。事實上，這樣一種“看空”的預期，對樓市走勢而言也確實是“利空”。

　　一般來説，供求關係對房價影響巨大，而供求的變化與買賣雙方的預期也多少有些關係。但這種關係對整個市場的實際成交會有多大程度的影響，業界觀點儘管有分歧，大部分人認為是一種“弱關係”或“弱影響”。

　　相較而言，央行降息對房地産市場供求的影響，是間接“利好”，其影響力度要比不動産登記要強一些。

　　通過改善房地産企業融資狀況、降低購房者房貸利息負擔，降息可以增強樓市供需中賣方的博弈籌碼，也提高買方的購買能力與入市意願。

　　然而，回到供求關係這對“主要矛盾”來看，不管是不動産登記還是降息，都是間接因素，真正能幫助人們預判樓市走勢的，還是一些實打實的數據，如當地樓市的商品房庫存情況和去化週期。

　　從最新統計數據來看，當前不同城市樓市已呈現明顯分化之勢。其中，一線城市的房價與成交量都出現了企穩回升的趨勢；一些保持人口凈流入、産業發展較好的二、三線城市，商品房的庫存水準也正逐漸回落，市場去化週期降到15個月以下；一些高庫存的三、四線城市，則依舊保持著漫長的去化週期，“去庫存”壓力依然巨大。

　　在房地産市場已經進入“下半場”的新時期，過去那種一個政策或消息就引發暴漲的可能性基本不復存在。伴隨著樓市調控手段越來越市場化、越來越有針對性，未來“去投資化”將不僅是樓市健康發展的需要，也會是市場的大勢所趨。

　　以此觀之，羊年的樓市，必將更加反映實際住房需求的變化，因而也面臨繼續分化的現實。在此背景下，不動産登記與降息“偶遇”，將是不同類型城市樓市加速分化的助推劑。