■樓市熱聞

　　2013年，東莞豪宅市場成交火熱，業內外人士紛紛看好2014年的東莞豪宅市場。意料之外是的，2014年東莞樓市卻一波三折，樓市進入了調整期，豪宅市場偏離了原來預想的軌跡。據東莞中原數據統計，2014年東莞豪宅市場總供應為3900套，合計93.63萬平方米，同比2013年下跌43.83%，整體供應面積不足百萬平方米，許多原來預計要上市的別墅項目或因進度或因資金問題一再延遲入市，持續4年的供過於求局面改變，2014年豪宅供需比值僅為0.81，僅高於2009年，為歷史第二低值。

　　去年莞豪宅市場成交同比上漲1.54%

　　據中原地産數據報告顯示，2014年東莞豪宅洋房市場成交面積為48.93萬平方米，同比2013年上漲了1.54%，儘管漲幅微小，但在一片下跌行情中也算是獨樹一幟。從套數來看，2014年豪宅洋房成交漲幅為7.73%，這也説明2014年豪宅洋房的成交套均面積在走低，成交面積趨小化。

　　在2014年初，根據2013年12月的東莞全市新開工項目，但未預售的別墅量以及2013年東莞別墅火熱的銷售行情，東莞各大研究機構皆預測，2014年東莞別墅整體上市量預計將高於2013年，創歷史最高峰，2014年將是別墅供應井噴的一年。實際情況是，受春節長假、香港樓市暴跌、信貸持續收縮以及東莞自身的波動影響，豪宅市場買賣雙方信心都極度受損，1至6月，東莞豪宅市場供應僅為13.04萬平方米，創下2008年以來的最低值，其中二三月更是出現罕見的斷供現象，成交面積僅為37.31萬平方米，是2010年下半年以來的最低值。

　　2014年，東莞豪宅市場上下半年呈現明顯的前緊後松狀態。自7月份開始，供應出現暴漲，成交大幅回升，緊接著在東莞普通住宅標準調整、“930”新政、央行降息等利好政策推動下，上半年受到抑制的豪宅供應也在“金九銀十”一再放量，尤其是在10月份供應量創下16個月以來最高，豪宅市場需求在政策刺激下面臨新一輪迴暖，不少全新項目緊隨行情抓緊入市，而開發商為衝刺全年業績積極推貨，新品價格合理，而原有豪宅項目也有不少出現降價促銷，在幾重刺激之下，年底的豪宅市場強力回暖，12月成交面積高達18.73萬平方米，僅低於去年6月的成交值。

　　去年豪宅均價上漲3.79%

　　上半年豪宅市場供應萎靡，整體成交較為低迷。下半年由於城區的幾個豪宅洋房項目——帝景中央、鼎峰源著、天驕禦峰大規模的放量供應，豪宅洋房供應觸底回升，成交單盤效應明顯，再加上部分項目，如龍光君禦旗峰降價促銷，成交大幅回升。受政策利好此前備受壓抑的改善型需求釋放，也是下半年豪宅洋房成交上漲的一大主因。

　　在成交價格上，則呈現上半年高下半年低的態勢，目前東莞豪宅洋房項目個數不多，介於別墅産品與普通洋房之間，在價格定價上處於較尷尬的一個地位，因為上半年的下行行情，下半年全新入市的豪宅洋房定價合理，低於市場預期，在售舊盤也多價格明顯下跌，是以下半年的均價走低。全年均價上漲3.79%，則是因為1.2萬-1.6萬元/平方米的産品成交佔比增長所導致的結構性上漲。

　　據統計，2014年東莞豪宅洋房成交最多的總價區間是200萬元至300萬元，佔比高達41.60%，主要成交項目有錦繡山河、龍光君禦旗峰、天驕禦峰、東城萬達廣場等；其次是100萬元至200萬元的産品，成交佔比為40.91%，主要成交項目有天驕禦品、鼎峰源著、觀瀾高爾夫花園、帝景中央等。這兩類産品成交佔比旗鼓相當，與2013年相比也基本持平，總而言之，100萬元至300萬元産品是目前東莞豪宅市場最為暢銷的主流，而高總價産品成交佔比一直較低，東莞豪宅洋房市場多年來較難形成一線城市那樣的“真豪”氛圍，購房者對於産品價格的敏感度仍較高，對於價格增長的承受力也較強，低價産品更受青睞。

　　今年東莞豪宅供應近40萬平方米

　　按照目前不完全統計的數據來看，2015年東莞全市豪宅洋房潛在供應量約為36.13萬平方米，豪宅洋房的供應預計將持續下跌。潛在供應項目個數也明顯減少，預計僅有7個豪宅洋房項目上市，其中舊盤加推項目5個，全新項目2個。隨著一些豪宅洋房逐漸進入尾盤狀態，新的樓盤開發又受到自然資源、地段、容積率、市場需求等限制，新的豪宅洋房將呈現越來越少的態勢。

　　截至2014年12月底，東莞豪宅洋房的庫存面積仍有55.82萬平方米，加上最新的2015年潛在供應，也就是説2015年東莞豪宅洋房的預計可售面積為91.95萬平方米，為2010年來的最低可售數據。2014年全年東莞豪宅洋房去化面積為48.93萬平方米，按照2014年的月均消化能力，2015年的可售面積預計要近23個月才能消化完，豪宅洋房的消化速度預計將回歸正常軌道。