新版《濟南市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了。《辦法》實行後能給業主、小區管理帶來哪些便利？能重點解決哪些矛盾？2月1日，記者了解到，有關“捆綁收費”、“小區停車難”、“小區歷史遺留品質問題”、“維修資金使用難”、“出現問題投訴難”等五大熱點問題都將得到有效解決。

　　不得強制物業代收相關費用 物業如代收不得向業主收取手續費

　　目前，在省城各大住宅小區，不少業主會對物業公司的“捆綁收費”頭疼不已：不交物業費就把水、電、暖停了，居民生活受到很大的影響。也有不少物業公司因“通過停水、停電、停暖、停氣等方式催交有關費用”，被扣除信用分數。此外，也有一些物業公司“苦水難倒”：水電費憑什麼要我們來代收？

　　物業新規實施後，這些問題都將得到有效解決。在收費方面，物業新規明確規定，住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。此條規定，有利於破解以往一些小區出現的“捆綁收費”。

　　與此同時，物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。新規規定，物業服務企業不得擅自擴大收費範圍、提高收費標準。新規也對業主進行了約束，如果物業依約履行義務了，業主不交物業費，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程式申請仲裁。

　　沒停車位物業可限制進小區 業主大會可劃定共有道路停車

　　如今，私家車數量越來越多，而小區的停車位卻明顯不足。這也成為不少小區業主與物業的矛盾焦點之一。此外，也有的小區面對有限的車位，只採取出售而無法出租，這也給不少業主帶來了無法停車的麻煩，在這種情況下就出現了小區業主佔用小區共有道路甚至是佔用消防通道來停車的現象，種種因“停車難”引發的矛盾越來越多。

　　對於停車位的管理，物業新規進行了明確。其中，物業管理區域內的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。在滿足業主需要後，房地産開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

　　而且，新規還明確，如果因規劃建設時車庫不足，業主大會可以決定佔用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得佔用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬於全體業主共有。業主不得擅自佔用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

　　未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。

　　新建小區增加房屋保修金制度 品質缺陷保修期內開發商負責

　　業主入住後，小區的品質缺陷、配套設施不健全等問題屢屢發生。而這些問題都會轉嫁到物業企業身上，原本不是物業的責任被“推給”物業，這也成了引發業主與物業企業矛盾和糾紛越來越多的主要根源之一。

　　針對這一難題，《辦法》第11條明確規定：前期物業服務企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄並加蓋公章予以確認。

　　現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書面通知房地産開發企業，房地産開發企業應當及時解決並組織物業服務企業復驗。物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。

　　此外，《辦法》規定，新建物業實行品質保修金制度。房地産開發企業應當在新建物業交付前一次性交存品質保修金。房地産開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業品質保修金予以維修。保修期滿後，物業品質保修金餘額及孳息應當及時退還。物業品質保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。

　　維修資金交納前置，入住前交上 四大應急維修明確便於走綠色通道

　　維修資金作為房子養老金使用困難成了普遍的難題。使用難很大的原因在於：一棟樓上有的業主交了維修資金，有的沒交，那些沒交的就直接耽誤已經交存的業主使用。

　　濟南市房管部門有關負責人説，現在很多市民都習慣於在辦理房産小證前才交維修資金，但是由於辦證的進度時間都不一樣，這樣就影響了維修資金的使用。像一些大社區，房子銷售週期長，同一棟樓上有的房子賣了，交了維修資金，那些沒有賣的，就沒有交維修資金。那些沒賣完沒交維修資金的情況，也會影響已入住業主對維修資金的使用。

　　新《辦法》將維修資金的交存提前，這利於此前問題的解決。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地産開發企業應當在辦理房屋産權初始登記時一次性交存。這樣就可以把此前因交存不一導致的使用難題解決。

　　危及業主生命和財産安全的，可以按應急維修程式支取使用維修資金。在原有三種應急維修情況的基礎上，《辦法》增加四項內容。“原來對於應急維修的概唸有屋面漏雨、電梯安全隱患、消防設施出現故障等，一個‘等’字概念比較模糊，一般應急維修只包括上述三種情況。”濟南市房管部門有關負責人表示，新《辦法》在第一種類中，增加了外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等應急維修的情況。

　　明確九大部門監管責任和投訴電話 建議聯席會議制度協調解決問題

　　業主入住小區後，難免會遇到不少難題，比如：亂搭亂建、電梯故障、佔用消防通道等。遇到問題後，更大的難題是業主對小區物業管理工作的行業監管部門職責區分不清，對自身權益受到侵害後不知該向哪個行政部門投訴，造成違法行為不能及時查處，導致小區的公共利益和秩序受到損害。

　　為了解決這一難題，濟南市房管局有關負責人説，小區管理是一項綜合性的管理工作，為解決居民小區內的各類違規違法行為，《辦法》依據各部門“三定方案”和執法職責，明確了住房保障、城管執法、城鄉建設、公安消防、公安機關、質檢、物價、市公用部門以及經濟與資訊化等9部門對物業管理區域內的各類違法違規行為的監管責任，並要求各部門在小區內設立投訴電話，及時查處各類違法違規行為。

　　針對小區管理和物業服務中矛盾糾紛多發的問題，《辦法》要求各縣(市)區人民政府、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府牽頭建立物業管理聯席會議制度，以協調處理物業管理中出現的重大問題和突發事件。同時，《辦法》還建立了物業企業信用資訊管理制度，通過將物業企業的信用資訊公示以及納入企業業績評價等措施，督促物業企業不斷提升自身服務水準。

　　此外，《辦法》第71條規定：住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業品質保修金或者物業專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。記者 喻雯