北京二手房價連續4月上漲

　　1月新房成交均價較去年12月漲7.4%

　　經過了去年12月的網簽量大幅翹尾之後，2015年的1月份北京市新房、二手房成交量雙雙衝高回落。來自偉業我愛我家、中原地産等機構統計顯示，1月北京新房網簽量回落至萬套以下水準，二手房網簽量也較去年12月有小幅回落。不過，從同比上看，今年1月新房、二手房成交量與去年1月同期相比分別上漲40.2%、45.2%，成交量仍然處於持續運作高位。價格方面，新房和二手房與去年12月相比均上漲。

　　新房：新房網簽跌破萬套

　　偉業我愛我家市場研究院根據北京市住建委網站數據統計，北京市新房住宅網簽量為9687套，比去年12月大幅回落51.3%，比去年1月增長40.2%。

　　在價格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均價為27657元/平米，比去年12月增長7.4%，比去年1月增長5.9%。庫存方面，北京市新房庫存為85835套，依然位於85000套以上的較高水準。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，經過了2014年12月在開發商衝刺業績、自住房保障房等網簽集中等因素影響下的網簽放量之後，1月北京住宅新房市場網簽量回落在意料之中。儘管環比的下滑幅度超過五成，但9500套左右的網簽量仍然顯著高於2014年月均8252套的水準，顯示出新房市場在去年四季度至今密集利好影響下成交量復蘇反彈的特徵。

　　據偉業我愛我家市場研究院監測，1月份，北京市90平米及以下的新房成交量在月度成交套數中佔比達到64.35%的高位，成交均價僅為18450元/平米。自2014年1月至今，90平米及以下的新房成交量在震蕩中拉出逐步上揚的曲線，在9月份至今，這一勢頭表現得尤其明顯。

　　二手房：連續3月成交破萬

　　中原地産市場研究部統計數據顯示：2015年1月，北京二手房成交量達到12738套，雖然環比去年12月的14671套下調了13%，但同比則上漲了45%。自去年11月以來的連續第3個月單月成交突破萬套。

　　從價格上看，中原地産數據顯示，1月份的北京二手房成交價格達到了每平米3.04萬，環比去年12月的每平米3.01萬再次上漲1%，北京二手房價格已經出現了連續4個月的環比上漲。1月北京二手房市場的供需結構相比去年12月份基本平穩，客戶與房源的供應比例為6.42，相比去年11月的6.2有所上漲，但依然低於去年10月份的7.56，整體看，二手房市場的需求依然旺盛，降息及公積金政策的利好對1月份市場的提振影響比較大。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，在過往北京樓市的成交歷史看，二手房成交量單月在萬套以上的情況下，房價基本都處於企穩反彈的趨勢，在目前看，北京二手房成交量已經連續3個月維持在萬套以上，房價已經基本可以判斷很難有下行的調整。

　　市場心態 二手房業主入市意願降低

　　記者近日在多個二手房門店調查顯示，隨著二手房連續3個月的成交復蘇，目前業主心態逐漸穩定，繼續降價的動力也明顯下降，議價空間持續減小，特別是在降息等的實質利好刺激下，部分房源已經開始出現上調價格趨勢。

　　“隨著降息及公積金政策的利好，近期來看房和諮詢買房的二手房買家增多，不少買家擔心春節後市場進一步回暖，現在都有些比較著急抓緊買房，反倒是業主現在入市積極性沒有去年那麼迫切，不少業主對價格和付款要求比前幾個月要苛刻。”位於西城區的某二手房仲介人員表示。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示：2014年四季度北京二手房的平均議價空間為2.8%，低於三季度的3.5%。而在2015年1月份，平均議價空間繼續縮小為2.5%。

　　張大偉表示，在當前的市場情況下，房價水準和市場預期成為影響買房者和業主入市心理的主要因素。從買房者方面來看，持續的利好政策刺激以及事實上的房價企穩促使其入市意願增加。而從業主方面來看，不急售業主在當前價格逐漸企穩反彈的情況下，入市的意願降低。

　　展望 2月住宅網簽量將走低

　　對於2月市場走勢，業內專家預計，隨著傳統假日春節的臨近，樓市在假期因素影響下進入盤整狀況，預計2月整體市場將進入假期狀態。

　　胡景暉認為，儘管有著諸多利好的疊加效應，但隨著春節假期的臨近，北京新房市場將進入全年最淡季，網簽量也將再度走低。未來2月份新房市場價格將小幅回調，2月北京新房市場量、價小幅回落的情況很可能出現。

　　張大偉分析表示，從最近北京2個月的實際成交量看，樓市後市走勢依然不明朗。雖然隨著市場信心的恢復，房價已經基本可以判斷很難有下行的調整，但整體經濟的弱勢將影響北京2015年初房地産市場依然難有大幅上漲的可能性，2015年一季度市場依然以穩定為主。

　　2月份市場淡季狀況從新房入市情況可見一斑，根據亞豪機構數據統計顯示，2015年2月北京商品住宅市場預計將有10個項目入市，其中包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個純新盤，以及包含常楹西元·自由派、中建·國際港、領秀慧谷等在內的6個老項目後期。從歷史情況來看，歷年春節期間均沒有項目入市情況，而春節所在月份也會成為全年入市數量最少的一個月份。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，春節是中國傳統節日當中最重要的一個，對於樓市來説無論是買方還是賣方其關注點都不在房子上，而是要回“家”過年。另外北京市的城市特質也有其特殊性，由於外來人口居多，春節期間基本都奔赴各地回家過年，與二三線城市春節迎來人口聚集高峰正相反，北京市的大大小小住宅小區假期期間幾近成為一座座“空城”，因此春節期間一般項目售樓處都是門庭冷落，也鮮有成交，基於此開發商在這期間也不會費太多心力在行銷上。因此2015年的2月份也將成為全年供應的最低點。

　　土地市場 宅地樓面均價上漲25%

　　隨著1月30日綠地以45.16億元的總價、27%的溢價率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場1月份交易落幕。據偉業我愛我家市場研究院統計，北京土地市場在1月份已經完成共計12宗、建設用地面積共92.71萬平米的土地成交，比去年1月減少14宗，建設用地面積減少40.07%；其中宅地成交6宗，比去年1月減少5宗，規劃建築面積143.45萬平米，比去年1月減少31.2%。

　　在土地的成交金額方面，1月份全月北京市土地出讓總金額達342.28億元，比去年1月減少26.83%；其中宅地出讓總金額達235.86億，比去年1月減少13.9%。

　　在土地的平均樓面價方面，1月份出讓的12宗土地平均樓面價達到14253元/平米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價達16442元/平米，比去年1月上漲25.1%。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從2015年1月份土地成交的實際情況來看，2015年1月土地市場表現不盡如人意。具體體現為市場成交宗數、面積、土地出讓金總額等指標的同比顯著回落，以及土地市場成交熱度的相對降溫。不過土地市場降溫表現相對應的是平均樓面價的顯著攀升，北京1月土地市場表現出成交量跌、價漲的特徵。

　　胡景暉認為，1月土地市場降溫主要是由於：在去年樓市成交放緩、房價調整的大背景下，由於多方面原因影響，土地價格仍然攀高，開發企業拿地難度居高不下、拿地後的規劃建設也面臨難題，加上對未來市場走向的看淡，導致部分企業的拿地熱情有所減退。

　　全國 百城住宅均價8個月來首次止跌

　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10564元/平方米，環比在經歷連續8個月下跌後，本月首次止跌，微漲0.21%。其中，北京住宅均價環比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。

　　報告顯示，2015年1月，100個城市中，住宅價格環比2014年12月上漲的城市個數為44個，較上月增加14個。漲幅居前十位的城市依次是：鞍山、泉州、廈門、濟南、洛陽、北京、汕頭、聊城、揚州、太原。其中，鞍山上漲2.2%，漲幅居首位；泉州、廈門、濟南、洛陽、北京、汕頭、聊城、揚州漲幅在1%-2%之間，太原漲幅為0.97%。其他環比上漲的34個城市中，西寧、湖州等16個城市漲幅在0.5%-0.96%(含0.96%)之間；瀋陽、蘭州等13個城市漲幅在0.1%-0.5%之間；湛江、哈爾濱等5個城市漲幅在0.1%以內。

　　根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2015年1月十大城市住宅均價為18990元/平方米，環比上漲0.59%。具體來看，十大城市中6個城市環比上漲，較上月增加1個，依次為北京、上海、重慶(主城區)、深圳、杭州、廣州。其中，北京住宅均價環比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位；其他5個城市漲幅均在1%以內。成都、武漢、天津、南京環比下跌，跌幅均在1%以內，其中成都環比跌幅最大，下跌0.88%。

　　報告預計，受需求釋放、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力稍有緩解。展望未來，政策環境和貨幣環境趨於寬鬆，市場信心增強，樓市將進一步回暖，價格平穩回升。從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨於企穩；但多數三四線城市短期需求飽和，過剩風險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。