今年年初，到了派發去年“期末考”成績單的時候，廣州一手寫字樓均價在連續10年交出“上漲”優異成績單後，在去年終於交出了一次“下跌”的成績單，並且一跌就是12%(見表1)，“學霸”變“學渣”。

　　廣州上一次交出“下跌”期末考成績單，已是2003年的事情了。導致廣州交出這份糟糕成績單的主要原因，是荔灣、蘿崗、白雲和南沙(見表2)四大板塊表現較差，拖了其他各個板塊的後腿，導致一手寫字樓均價沒能延續前10年的良好勢頭，“成績單”突然變臉，11年來首次下跌。

　　四大板塊“拖後腿”

　　今年難交“好答卷”

　　單看去年的“期末考試”成績表還不錯，20950元/平方米，還在2萬元/平方米的水準線上。如果以2013年的成績作為參照，去年的就有點糟糕：比2013年減少了將近每平方米3000元。在廣州，有不少一手寫字樓是整層出售，一層的面積多在2000平方米左右，這樣計算下來，去年賣掉一層寫字樓就比2013年少賺了600萬元。

　　如果再細看成績表，“甲級寫字樓”並不拖後腿，在更多以甲級寫字樓性質出售的區域，如天河、越秀，一手寫字樓均價去年非但沒有下跌，還出現了較大幅度的上升。廣州高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿表示，天河等傳統甲級寫字樓推售區域的成交和價格依然保持了良好的勢頭。

　　真正拖後腿的是以商務公寓推向市場一手寫字樓，在去年一手寫字樓200多萬平方米的供應量當中，至少有150多萬平方米以商務公寓推向市場，開發商在銷售時更偏重居住功能而非辦公功能，週邊區域的番禺、蘿崗、南沙，中心區域的白雲、荔灣，都有大量商務性質的公寓。

　　商務公寓供應量大，需要大量買家，同時又還要與小面積一手住宅競爭，非常激烈，不少商務公寓開盤的消化率只有三四成，佔最大比例的商務公寓消化率不高，拉低了一手寫字樓的整體消化率，去年一手寫字樓的消化率為0.7，為近5年來的新低(見表3)。

　　為搶得更多“蛋糕”，拿到更高分數，商務公寓去年還展開了價格戰，進而影響一手寫字樓的整體售價。在競爭激烈的蘿崗，去年一手寫字樓售價跌了23%，在原10區跌幅位列第二。意想不到的是，荔灣的跌幅達到26%，位列全市第一，白雲的跌幅也有15%。與上述三大板塊相比，南沙的跌幅較小，但因成交量比荔灣和白雲加起來還大，對全市價格下滑也起到了推一把的作用。正是四大片區的下滑，拖累了全市均價，突然從一個“優等生”變成了“差生”。

　　另一個競爭激烈的片區番禺，因為價格前低後高，全年價格出乎意料地不漲也不跌，沒有加入拖後腿的陣營。

　　今年難交“好答卷”

　　廣州一手寫字樓價格在2003年交出了糟糕的成績單後，轉眼就進入了輝煌的10年，在去年下降之後，能否在今年扭轉局面，再來一次狂歡？以目前的情況來判斷，很難。

　　中立地産董事總經理文志堅多次表示看空一手寫字樓。在他看來，一手寫字樓供應量太大，二手寫字樓需求太低、接手的人太少，寫字樓價格短期下行壓力極大。中原地産研究部的數據顯示，去年一手寫字樓的成交面積152.13萬平方米，二手只有17萬平方米，一二手成交量的巨大差距説明，投資了一手寫字樓之後，很難找到下家接手，這影響到投資客入市的慾望。而廣州一手寫字樓大部分購買來自投資客，投資客慾望降低，則成交下滑。不僅如此，今年住宅鬆綁限購的消息還讓部分投資客持幣觀望。在寫字樓以商務公寓搶分住宅需求多年後，現在輪到住宅搶分寫字樓需求。

　　一方面是需求的下降；另一方面則是可售貨量的高壓。截至今年年初，廣州一手寫字樓的庫存面積158萬平方米，這已夠廣州消化一年了；與此同時，還有天量供應在今年到來，高力國際預計，廣州包括甲級寫字樓和商務公寓在內的一手寫字樓供應面積達129萬平方米，也就是説，一手寫字樓可售面積接近300萬平方米。

　　需求在下降，可售的面積一點沒有減少的跡象，競爭也是夠激烈的。面對激烈競爭，開發商在今年再拼也難以扭轉去年的局面，高力國際預測，今年至少郊區的一手寫字樓會繼續以價換量。

　　當然，並非所有人都覺得今年一手寫字樓均價只能繼續交出“下跌”的成績單，第一太平戴維斯中國華南區董事長林木雄認為，與其他一線城市相比，廣州寫字樓銷售價格仍有上漲空間。羊城晚報記者 張秀欽