深圳特區報訊（見習記者 陳文標）雖然前海CBD還處在建設初期，但隨著政策的利好和註冊企業的增多，前海寫字樓的投資價值逐漸上升。高力國際公佈的研究數據顯示，按照目前的土地供給，未來5年前海寫字樓供應量缺口達600萬平方米，需求遠大於供給。因此，前海CBD的寫字樓售價和租金都會持續走高，且預計投資回報率將遠高於深圳甲級寫字樓平均水準。

　　未來5年寫字樓缺口達600萬平方米

　　據了解，前海的土地拍賣大致分為兩種：一種是以市場價格拍賣給專業的房地産開發商，用於商業地産開發，限制條件比較少，擁有可銷售建築面積的土地。另一種是以比市場低的價格出讓給前海的龍頭企業自用，以達到吸引這些企業來前海發展辦公的目的。

　　深圳市土地房産交易中心的數據顯示，至今前海共完成14個商業地塊的出讓。目前出讓的15個地塊中有9個都已經進入施工階段，進展最快的項目為卓越前海壹號，將於明年第一季度完成交付。按照出讓合同規定，前海CBD裏的多數寫字樓也會在2018年左右正式投入使用。

　　儘管前海CBD還處在建設初期，無法直接體現其市場表現，但註冊企業增多對甲級寫字樓的需求激增。截至2014年年底，前海註冊企業達到20216家，總註冊資本達到1.316萬億元，按前海註冊企業類型比例來算，預估辦公面積需求為800萬平方米。而按目前前海的土地供給來看，2020年能投入使用的辦公物業項目不足200萬平方米，缺口達600萬平方米，需求遠大於供給。

　　前海CBD效應顯著租金將持續走高

　　根據前海公佈的《單元詳規》，第二、九單元位於前海深港現代服務業合作區的核心區，致力於世界級金融和科技創新中心的産業規劃。同時，這一片佔地115.4萬平方米的土地未來也是前海高端寫字樓最集中的區域——前海CBD。目前，前海CBD擁有2個地鐵站，到2020年全面完工，將有5條軌道交通在此匯集。

　　高力國際諮詢服務部董事袁嘉隆表示，縱觀國內一線CBD區域的發展軌跡，隨著區域固定資産投資中第三産業比重的增長，以及註冊企業數量的增加，CBD區域的寫字樓售價和租金都會大幅提升。以上海浦東為例，2013年浦東全社會固定資産投入為1455.2億元，較10年前翻了一倍多。其中，第三産業投入逐年增加，年增長率超過10%。隨著全社會固定資産投入和第三産業投入的提升，浦東寫字樓售價也呈現了波動上漲的趨勢，年增長率達7.13%。

　　租金方面，袁嘉隆介紹，CBD區域寫字樓的租金與註冊企業呈正相關性。過往10年上海陸家嘴的註冊企業增加了20%，租金上漲了29.18%。而北京金融街的這一趨勢更為明顯，過往10年企業註冊數量增長了近50%，租金翻了一番。

　　前海作為重點發展現代服務業的核心區域，在規劃中第三産業佔比超過90%，將強有力地拉高寫字樓售價。同時，從入駐前海的企業類型來看，超過60%為租金承受能力最高的金融企業，由此可見，未來前海寫字樓的租金應該會持續走高。

　　租金回報率遠超深圳平均水準

　　“目前是投資的最佳時機。”袁嘉隆認為，現在前海CBD寫字樓正處於市場售價低位，又是租賃需求最旺盛的時刻，總體而言投資回報率最高。

　　袁嘉隆以第一個入市項目“卓越·前海壹號”為例，分析了前海CBD的投資價值。作為最早動工的項目，“卓越·前海壹號”的設計包含兩座近280米高的地標性辦公塔樓，兩座180米高的門戶辦公樓，以及其他服務公寓、酒店、會所設施等建築11座，首期入市面積達115，734平方米。

　　由於前海還沒有標準的甲級寫字樓項目，袁嘉隆以最近的一棟甲級寫字樓（招商局廣場）和前海唯一可租的辦公樓（前海公館）作為參照。按照目前“卓越·前海壹號”售價65000元每平方米計算，該項目的市場評估租金為295元每平方米每月，租金回報率為5.5%，遠遠超過深圳甲級寫字樓4%的回報率。“如果再將物業每年超過10%的價值增長空間考慮近來，資金收益相當可觀。”

　　戴德梁行寫字樓部董事羅進良先生也表示，前海的迅猛發展為深圳經濟注入了動力的同時也為投資者帶來了機遇。“前海的發展為深圳甲級寫字樓市場帶來大量的需求。”目前，由於前海還處在大規模建設階段，多數前海註冊企業的需求暫時轉移到了成熟的商務區，目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業文化中心等商務區分佈了大量前海企業，涉及股權投資、商業保理、資産管理、供應鏈管理等行業。

　　72萬平方米，庫存消化期為23個月

　　其中，寶安的庫存消化期高達5年 預計今年將有126萬平方米的新增供應量，庫存壓力進一步加大

　　34個寫字樓項目 將在未來三年入市

　　深圳特區報訊（見習記者 陳文標）根據高力國際統計，深圳未來三年全市寫字樓總體供應量約500萬平方米，預計將有34個寫字樓項目入市。但是，由於其中近六成項目以業主自用為主，未來真正投入市場消化的供應量相對有限。

　　據高力國際深圳分公司簡家宏介紹，今年將有超過百萬平方米的甲級或者超甲級的寫字樓入夥，主要集中在福田區（53%）和南山區（47%）。但是，其中60%為企業總部自用，留給市場消化的只有54萬平方米。高力國際預計，今年之後深圳寫字樓市場將會出現幾次大的放量，整體空置率會面臨上升壓力。2016年將迎來放量高峰期，福田區將有139萬平方米、南山區將有263萬平方米入夥。“深圳寫字樓‘西移’現象明顯，新增寫字樓基本都集中在福田和南山。”

　　簡家宏認為，儘管中國經濟增速放緩，但是深圳仍領先全國平均水準，加之前海強勁的租賃需求，整體上深圳寫字樓市場需求仍有很大的發展空間。“深圳的企業擴張速度非常驚人，對辦公物業的需求量也很大。”他説，在旺盛需求的帶動下，甲級寫字樓的租金水準也會穩步上升。但是，因為大量新增供應的出現將加劇市場競爭，福田、後海、前海等片區的租金上行遇到壓力。另外，南山後海即將入市的24萬平方米寫字樓物業因商務氛圍有待培育，或將面臨一定的招租壓力。