日前，中國社科院財經院、城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同發佈的《住房綠皮書：中國住房發展報告（2014-2015）》預測，2015年樓市限購政策有望全面退出，中國房價以軟著陸為主；一二線城市房價的繼續下滑將成為大概率事件；萬科等地産寡頭格局初現雛形；未來一半以上房地産開發商將轉行或在市場中消失；高端住房市場需求將受到抑制。

　　儘管有限購取消、限貸放鬆、降息等多重利好刺激，但2014年南昌樓市表現仍不樂觀。上周國家統計局公佈的2014年12月新建商品住宅價同、環比繼續下降，這是南昌房價連續第8個月下降。

　　對於不少正打算購房的購房者而言，2015年的房價走勢尤其受到關注。新的一年南昌樓市何去何從？讓我們梳理一下哪些正在影響樓市的政策，以窺得一二。

　　房貸利率下降

　　2015年1月1日起，各銀行開始執行最新的基準利率。五年以上商業貸款利率從6.55%調整至6.15%，下調了0.4%。公積金貸款利率較之前降低0.25%，五年以下從4%下調到3.75%；五年以上從4.5%下調到4.25%。以首套房五年期以上房貸貸款利率執行基準利率的情況為例，對於房貸已經還款滿一年的居民，貸款100萬元，20年期的情況，執行新的基準利率後，每月房貸可減少200余元。

　　在我國CPI持續回落、PPI連續33個月下降的背景下，人們普遍認為，2014年的降息，預示著中國開始進入降息、降準通道。交通銀行金融研究中心近日發佈的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》預測，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款準備金率仍可能會有1-3次、0.5-1.5個百分點的下調。

　　2014年樓市陷入泥潭，其中一個重要原因就是銀行收緊銀根，房貸難度加大；同樣，2014年年底樓市回暖，也與房貸鬆綁密切相關。由此可以判斷，目前最能影響樓市走勢的就是房貸。假如2015年持續降息、降準，那麼流動性充足，銀行的放貸額度充足，房貸將會更加寬鬆，成交將有可能保持2014年第四季度的勢頭，房價很有可能止跌回升。

　　異地公積金互認

　　今年起，長江中游城市群武漢、長沙、合肥、南昌四省會城市將實現公積金異地互認，其中南昌這項公積金新政策預計在2015年3月份開始實施。公積金異地使用，只限定於回戶籍所在地購房貸款或提取。譬如市民戶籍在南昌，在長沙工作繳存了公積金，如在南昌買房的就可以向南昌住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。不過，他只能用於回戶籍所在地南昌購房，而不能在武漢或合肥使用。公積金異地使用，將合併計算兩地的房産、貸款次數。

　　2014年10月14日，住建部、財政部、央行聯合發佈《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，放寬貸款申請條件，取消四項收費，實現異地互認、轉移接續。專家介紹，早在2009年，北京與秦皇島等城市也曾經試行過異地公積金貸款，但基本無購房者選擇，原因在於操作手續繁雜，而且額度並不高。業內人士分析，以往公積金“異地互認”難，主要是因為各地的住房公積金的繳納、貸款額度等政策不一樣，需要兩地間的溝通，確保制度和貸款窗口的銜接。

　　不動産登記

　　2014年12月22日，中國政府網全文公佈《不動産登記暫行條例》，將從2015年3月1日起施行。不動産登記制度為未來不動産的統一管理奠定了基礎，包括城市、農村、林地等十大類産權納入登記範圍。

　　儘管這不是一項特意針對樓市調控的政策，但《條例》的出臺讓不少人看衰樓市。SOHO中國董事長潘石屹在微網志上稱，若實施不動産統一登記，房價馬上會跌。中央財經大學經濟學院副教授蘭日旭同樣認為，不動産登記從條例制定到執行，對樓市將産生遞進式的“漣漪效應”。初期會顯著影響市場主體特別是擁有多套房業主的預期，在施行過程中，其威力會真正顯現，特別是短期內將增加存量房供應。與此同時，登記之後資訊公開化、透明化，這對於炒房者就是一種限制，會讓購房者更加理性和克制。從戰略角度來看，不動産登記將為房地産稅徵收起到鋪路作用，而房地産稅的徵收必將影響房價，屆時，其常效的調控作用將會顯現。業內人士表示，在該條例出臺的當天，因受其他重大新聞影響，事件所受關注度減弱，但這無疑是影響未來樓市的大事件。

　　棚戶區改造

　　2013年南昌編制完成了《南昌市舊城改造整體規劃》和《舊城改造單元控制性詳細規劃》，按照規劃，2014年起，南昌將每年至少完成600萬平方米的房屋徵遷工作。今年東湖、西湖、青山湖、青雲譜四區及新建縣均有較大的拆遷改造工程。涉及京山老街、萬溪村“城中村”、團結路棚戶區、二七北路沿線、環丘街及周邊、起鳳路和香江傢具城地塊、昌東工業園區、羅家片區等，涉及棚戶區改造戶數約2.5萬。

　　南昌市規定，“棚改”要嚴格控制就地就近安置、適度鼓勵貨幣補償、優惠實施異地安置，目的就是推進老城區人口導入新城區，有序減少老城區人口，聚集新城區人氣。這些因拆遷補償帶來的購買力剛性需求，無疑是南昌樓市的一個重大利好。開發企業同時看中了這塊蛋糕的成色，綠地、中信等一線企業紛紛積極參與到改造項目中來。

　　地鐵開通

　　南昌地鐵1號線一期工程全長28.8公里，起于雙港大道雙港站，止于瑤湖西岸的奧體中心站，目前1號線全線24個站點全部完成主體結構施工，車站及出入口裝修、風水電安裝已經全面開始。春節過後，1號線將進入高速、高效建設階段。繼2014年首列“南昌笑臉”抵達南昌並試跑後，目前，已經有5列地鐵列車抵達南昌，今年10月南昌地鐵1號線全部27列列車將齊聚瑤湖定修段。同時，今年12月30日，地鐵1號線將向市民賣出第一張地鐵車票。地鐵3號線也有望于2015年開工。

　　一般來説，一個房地産項目的價值是隨著與市中心的距離越來越遠而價值遞減，但地鐵的設置會弱化空間距離，關鍵不在於居住地離市區有多遠距離，而在於地塊位置能否帶來時間上的便利。從一線城市的歷程來看，地鐵站臺周邊的樓盤價格增幅每年大約在10%左右，但地鐵對其影響主要體現在地鐵規劃和建設初期，等地鐵建成之後，漲幅會迅速回落，升值放緩。南昌地鐵1號線一期工程主要覆蓋了蛟橋、紅谷灘中心區、老城中心區、城東和瑤湖五大片區，隨著地鐵開通的東風漸近，首先受益的莫過於沿線樓盤。“搶佔地鐵一號線”、“真正的地鐵物業”等等，各種地鐵商機孕育而生，以萬科時代廣場為例，因其與地鐵無縫對接的優勢，自面市以來一直備受市場關注。

　　朝陽大橋通車

　　1月20日22時許，南昌朝陽大橋橋梁主體結構全線合龍。2015年，這座橫跨贛江之上的雙向八車道大橋將建成通車。據了解，在朝陽大橋修成之後，市民從洪都大道前往紅谷灘，只需駕車從位於新溪橋附近的洪都大道互通上橋後，不需要經過紅綠燈，正常車速的情況下只需10至15分鐘就能到達紅角洲。如果前湖大道快速路工程完工後，青雲譜區的市民經朝陽大橋前往灣裏，最快20分鐘就能到達，這座大橋將成為真正意義上的城市快速通道。

　　類似于地鐵一號線的開通，這座大橋的開通，也將多方利好南昌樓市。盼著大橋通車的當然不止廣大的市民朋友，其中還包括直接受益的各個樓盤，朝陽大橋開通，周邊樓盤的交通將大大改善，區位優勢又將上升一個臺階。朝陽大橋通車沿途，有紅角洲板塊的綠地學府公館、聯泰香域尚城、朝陽新城大部分樓盤以及青雲譜沿線樓盤。

　　本報記者 熊鳳玲