北京樓市每平方米5萬元～8萬元商品住宅的庫存量同年去化量的大約比數為9000～10000：2013。每平方米8萬元以上商品住宅年新增庫存量同年去化量之比為1000：230。這組機構統計的數據比值顯而易見，二者的去化週期都遠遠超過4年！

　　現狀不容樂觀，而後勢卻在持續加碼。1月6日，北京新年土地首拍的兩宗土地，折合樓面價每平方米近5萬元，意味著售價每平方米突破8萬元才會有利潤！而據亞豪機構統計，今年預計入市的42個純新盤當中，單價超過每平方米5萬元的項目佔了17個，而其中預估單價超過每平方米10萬元的項目高達13個。北京樓市，正在邁入名副其實的“高端時代”。

　　在行業整體下行調整期，繼續受“限”的北京樓市房價卻一路走“高”，難怪以“退休老漢”自居的任志強立即通過微網志發聲：“幾年前我説北京四環內的房價要漲到每平方米五萬多元時，被所有的人大罵，並把房價上漲賴到開發商頭上。如今豐台區的土地也成了寶，五六萬元的土地樓面單價，外加一萬元的契稅和利息，房價該是多少？”

　　任志強或許為自己當年的一語成讖找到了足夠的依據，高端項目的開發商們或許也能輕易為房價一路走高找到足夠的理由，但房地産業的健康發展卻有著難以違背的市場規律：供需相對平衡。因此，高端市場庫存量如何去“高”、開發商如何不“恐高”，讓市場供需維持在相對合理的水準，這道命題，值得業界深思。

　　新盤高端項目超四成

　　1月6日，北京市土地市場迎來2015年首拍，位於豐台區的兩宗地塊共吸引了近20家房企參與，經過近兩個小時的競拍，招商、華潤、九龍倉和平安組成的聯合體分別以42億元、44.9億元的價格將亞林西居住區兩宗土地收入囊中。其中一期0501—613、614、660地塊需要無償提供31477平方米的地上商業用房外，還需要配套建設養老項目，由此折合樓面價為每平方米3.73萬元，同時該宗地配建的“限價商品住房”為每平方米2.1萬元。而一期0501 626、627地塊樓面價更是高達每平方米4.97萬元。

　　亞豪機構市場研究部總監郭毅在接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時稱：“按照區域內每平方米4萬元～5萬元的銷售均價，本次出讓的地塊土地成本已經接近每平方米5萬元，若按照正常銷售價格，每平方米需要突破8萬元才會有利潤。”

　　在這場高價首拍催生的高端項目背後，還有更多的比肩者。亞豪機構統計數據顯示，截至目前，預計在2015年入市的純新盤項目有42個。從已公佈入市計劃的項目特點來看，高端産品所佔比重分量十足，單價超過每平方米5萬元的高端項目佔據了17個，其中預估單價超過10萬元的項目高達13個，其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場等，還包括尚未公佈項目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。

　　亞豪機構統計數據顯示，2013～2014年成交的住宅用地當中，實際樓面價高於每平方米2萬元的多達20宗，其中除了佳兆業廣場、中央公園廣場、麗都十號等少數幾個項目之外，其他均為近兩年的地王産品。難怪郭毅在接受記者採訪時稱：“土地成本的飆升使得原本屬於稀缺産品的每平方米10萬元的高端住宅開始‘一抓一把’，2015年北京高端住宅市場即將跨越式地邁入多個項目‘整盤10萬元’的高端時代。”

　　記者日前在項目現場看到的還是一片淩亂的空曠工地，而在該地塊北邊界的西鐵營村走訪時，村民對項目可能出現的高房價並不意外，但關注度遠不及對該項目裏的限價商品房，認為這才是跟他們可能“沾得上邊兒的事”。

　　供需失衡去化壓力大

　　高端項目多、房價高，並不可怕，關鍵是市場是否具備相匹配的去“高”能力。北京“一抓一把”的高端樓市去化能力到底如何，我們不妨從亞豪機構的統計數據中管窺一豹：截至目前，北京四環內住宅存量高達8249套，而2015年還將有8～10個高端項目入市，預計新增供應量將在1000套以上，也就意味著2015年高端市場的可售房源套數將在9000～10000套左右。然而，2014年北京成交價格每平方米在5萬元～8萬元的商品住宅僅銷售了2013套，每平方米8萬元以上的商品住宅只銷售了230套，據此推算，即便不計算新增加的供應量，四環內的住宅存量也夠銷售4年之久，而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4：1，去化壓力之大可想而知，2015年北京高端市場銷售競爭之激烈可想而知。

　　既然高端市場的高庫存和十分緩慢的去化速度是眾所週知的事情，為何高端項目還會扎堆入市？郭毅分析認為，主要原因在於北京“限價”政策的調整，最近一年時間，北京市高端市場限價經歷了4次調整，直到去年年底首創農展館項目高達16.6萬元的預售價格得以通過，標誌著“限價”政策已經正式退出。於是，大量準高端項目看到希望紛紛整裝入市。

　　談及高端市場的走勢，郭毅分析認為，進入2015年之後，新的高端項目雖然憑藉産品優勢集中發力，能夠激發一部分增量需求，但在限購政策制約下後勁乏力，如果2015年依然保持嚴格的購房限購，高端市場成交量很可能會呈現出先高後低的現象。此外，高端市場價格的跨越式上漲，高端客群對於項目價值與銷售價格之間的匹配度是否認同，也是影響到高端市場成交穩定的關鍵因素。在這種情況下，2015年的豪宅市場將會出現性價比高的個盤熱銷、整體疲軟的現象。而北京市房地産業協會副會長兼秘書長陳志在接受本報記者採訪時則稱：“為避免媒體碎片化的採訪帶來的資訊誤讀，北京市房地産業協會下一步將採取擇機統一對外發佈房地産市場分析報告的形式發佈資訊。”同時，他認為高端只是一個相對概念，不宜從整體市場中分割出來談。

　　限價政策的退出對高端市場的供應産生了一定的刺激作用，但在限購政策的大背景下，需求的口子並未徹底放開，此際高端項目的集中入市以及價格的跨越式增長，勢必加大供需失衡趨勢，北京樓市高端市場究竟會不會爆發“恐高症”，有待觀察。