“我們做了多個高端項目，包括在西山板塊的五礦萬科·如園、CBD的萬科大都會、故宮旁的北河沿甲柒拾柒號等。高麗營項目不是北京萬科的首個高端項目，萬科未來會把這些項目積累的開發經驗運用到高麗營項目上。”萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶向《證券日報》記者透露，“我覺得高端、低端産品不那麼邪乎，都是住宅就好，萬科30年來積累了很多東西”。

　　8月6日，《證券日報》記者從萬科內部獲悉，在今年年底，萬科將推出北京首個別墅項目，該項目所在地塊即萬科2013年10月份耗資33億元摘得的順義區高麗營鎮于莊03-38地塊。

　　值得注意的是，有接近萬科的人士向記者透露，這是萬科在北京的第4個高端項目，也是其在北京高端物業産品業態中的第一個別墅類産品。為了減少盈利和銷售壓力等風險，“萬科選擇了樓面地價每平方米不足2萬元的傳統別墅區地塊來推首個別墅品牌，這將有很大的定價空間”。

　　發力北京高端項目

　　事實上， 據萬科明源系統統計，截止到2014年6月28日，北京萬科(不含京外項目)今年上半年已完成117.3億元的銷售業績，其中，高端項目的銷售額佔比同比提升幅度非常高。

　　據《證券日報》記者從萬科內部獲得的數據顯示，僅以五礦萬科·如園為例，其上半年的銷售額就達到了10億元，單個項目銷售業績就接近北京萬科上半年總銷售額的9%。

　　此外，北京萬科為了發展高端物業産品線，已經將高端項目分離出來，專門成立了高端物業事業部去主導其開發和銷售。據記者了解，目前萬科在北京共有4個高端項目。銷售單價超過10萬元∕平方米，甚至有可能直逼20萬元∕平方米的項目為通過收購獲得的萬科大都會和緊鄰故宮的萬科北河沿項目；銷售單價在6萬元∕平方米左右的為位於北京西山別墅區板塊的五礦萬科·如園項目；另一個則是上述位於中央別墅區的萬科在北京的首個別墅項目。

　　2013年10月11日下午，萬科和華雨鴻諮詢聯合體擊敗泰禾集團、和裕地産等5家知名房企，以總價33億元的代價奪得順義區高麗營鎮于莊03-38地塊，溢價率約為57%，樓面價19347元/平方米。資料顯示，該地塊位於京承高速東側，北六環南，性質為F1住宅混合公建用地、C8旅遊設施用地、C9其他公共設施用地，規劃建築面積約17.1萬平方米，當時是當年北京供應宅地中容積率最低的一塊。

　　“我們初步可能會在今年年底考慮展示，預計明年年初將預售。”毛大慶向《證券日報》記者透露，至於價格現在還不好定，“因為我們還有很多設計成本之後的問題，不過，當年拿這塊地的時候地價不是很貴，今天看起來壓力比較小，所以值得期待”。

　　“這個區域內因産品不同二手房房價也有較大差異，大概在3萬元∕平方米至4萬元∕平方米之間。” 新世界中國地産中國(北京)常務副總經理邱國兆向《證券日報》記者透露，新世界中國地産在該區域內也有高端項目，預計下半年會預售。

　　開發商什麼産品“都得會”

　　值得注意的是，儘管萬科多年佔據中國房地産行業龍頭地位，甚至銷售規模有望在今年達到2000億元，但在北京，萬科開發別墅項目還是“新手”。

　　鋻於此，毛大慶雖然對萬科在北京的首個別墅項目“期望很高”，但其並未獨資操盤，而是與住總集團合作投資的。此外，為了讓減少別墅項目現金回籠慢和銷售週期長的壓力，萬科也找到了抬升該區域價值的合作者，即新世界中國地産，萬科與新世界中國地産旗下的高端項目協同入市，聯動開發。

　　事實上，新世界中國地産已經在該區域深耕多年，萬科所拿地塊的一級開發也是新世界中國地産完成的。同時，新世界中國地産也是萬科的國際戰略合作夥伴。

　　對此，毛大慶向本報記者表示，“事實上，現在在北京怎麼開發別墅很有意思，我覺得確實要花很多工夫，我們將與新世界（新世界中國地産）相互研究和學習”。

　　而關於北京萬科高端産品線的擴張計劃，毛大慶向本報記者坦言，“很明確地講，我們會控制高端項目的數量，因為事實上只有在特定的地段、特定的條件下會考慮高端項目，北京萬科依然會延續主流的住宅産品開發路線”。

　　毛大慶進一步透露，“我們非住宅産品佔整個産品線的比例是2:：8，預計高端住宅與普通住宅産品的比例也將控制在2：8之內”。

　　對此，有業內人士認為，北京萬科開拓高端物業産品線可能意在提高利潤率。“高端産品是不是就一定能夠提升盈利能力，我覺得不能這麼簡單的一概而論。”毛大慶向本報記者解釋道，相對來講，高端産品面對的市場風險、區劃規劃、銷售週期和資金成本等方面比普通産品要高，所以不見得哪一類産品一定能帶來盈利水準的變化。

　　此外，毛大慶還向本報記者直言，“在未來市場上，沒有一家開發商説我只選擇做某一類東西，恐怕你都得會，這是一個根本問題”。