DTZ戴德梁行日前就2014年度深圳房地産市場發展特點及走勢進行全方位、深層次解讀，對深圳未來樓市發展進行了探索。

　　房貸放寬及降息令深圳低迷樓市年末翹尾

　　2014年以來，受信貸緊縮及市場不樂觀預期的影響，開發企業推盤積極性不高，導致上半年住宅成交量同比大幅下滑39.3%；但隨著房貸調整、降息等寬鬆政策的推出，市場預期明顯改善，開發企業推盤力度加大，首套及改善性需求加速入市支撐樓市成交量年末走高——下半年深圳一手住宅成交面積同比大幅增長28.2%，其中第四季度成交量更是出現翹尾，180.9萬平方米的成交量佔到全年成交的44.9%。總體來看，2014年深圳一手住宅成交面積同比減少6.9%至403.1萬平方米；年內整體低迷的氛圍及下半年住宅新房供應的放量令二手市場成交量下滑明顯——二手住宅成交面積同比大幅下滑33.4%至487.2萬平方米。

　　從以往成交數據來看，深圳住宅新房成交均價受結構性因素的影響較為突出。基於中心城區住宅供應放量的影響，加之政策利好帶來的改善性需求回溫的支撐，2014年深圳一手住宅成交均價錄得9.8%的同比增幅，達到每平方米23，973元，創下歷史新高。二手住宅方面，改善性需求放量也致使年末中高端物業價格明顯上揚——DTZ住宅價格指數顯示，2014年深圳中高端住宅售價與租金價格分別同比上升了14.9%與13.3% 。

　　樓市調整趨勢難以根本改變，房價缺乏顯著上漲基礎

　　不同於2008年金融危機、2010年限購所造成的樓市下行，信貸緊縮是造成本輪樓市陷入低迷的關鍵原因之一；同時前期供應放量造成的庫存攀升則加劇了樓市供需矛盾。在此背景之下，41個城市限購放開，限貸鬆綁、降息、公積金貸款調整等利好政策一定程度上緩解了樓市持續下行的局面。儘管2015年穩增長政策效應將逐步顯現、穩增長力度或將進一步加大，以及對未來財政及貨幣政策的預期寬鬆，但受週邊環境不穩、國內産能過剩、經濟高杠桿率、新增長點尚待培育等諸多因素的影響，宏觀經濟仍將面臨下行壓力。而經濟環境下行預期也將對調整中的房地産市場構成制約。此外，受高庫存制約，預計接下來大部分城市住宅市場仍將以跑量為主，價格上漲的基礎薄弱。

　　對深圳市場的走向，DTZ戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端表示，2014年末政策調整已經助推樓市回溫，而進入2015年經濟弱增長及低通脹格局又將為貨幣政策寬鬆打開空間，政策環境的改善必然對樓市環境構成利好，包括首套及改善性需求在內的有效需求的釋放將持續獲得支援，可以料見在土地稀缺、人口聚集、産業優化、前海因素等利好釋放的深圳，樓市顯著下滑的風險較小。另一方面，週邊經濟環境不明朗，國內經濟增速下行壓力仍然存在，不動産登記制度的施行也將加快房地産稅改革步伐等；這些因素或將對市場預期造成干擾，從而一定程度上制約購房者意願，有效需求減弱或令當前成交快速增長的局面難以持續。因此DTZ戴德梁行張曉端預計，房地産市場繼續調整的趨勢難以根本改變，但結合供應放大對成交的刺激，2015年深圳住宅成交量仍有望維持在平穩的水準，而房價並不具備顯著上漲的條件。