專門提供房地産專業諮詢服務的同策諮詢公司董事長孫益功近日在三亞接受記者採訪時表示，在樓市進入新常態的今天，房企應調整發展節奏並加快轉型。他建議，行業內，可向商業地産、産業地産與養老地産轉型；行業外，可進行多元化跨界經營，或向海外拓展。另外，他認為房企在樓市下半場主要應強化三個競爭力：房企的金融化能力、運營能力與精準行銷能力。

　　黃金 白銀 生鐵

　　孫益功認為，之前的樓市火爆除了得益於當時充足的流動性之外，主要源於中國住宅的短缺和人口紅利。經過近十年中國房地産業供給速度猛增，實際上從2010年開始，中國城鎮住宅短缺時代已經過去，樓市進入第二個階段，可以稱為白銀時代。到2020年城鎮住宅將全面過剩，那時候樓市將迎來真正意義上的拐點，進入所謂的生鐵時代。

　　據同策諮詢根據官方城鎮住宅數據和人口普查數據估算，中國城鎮住宅總套數應為2.1億套左右，家庭戶戶均住宅套數約為1套，從總量上來説，城鎮住宅全面短缺的時代已經結束。據測算，2020年中國城鎮家庭戶均住宅將達1.1套，按照國際標準，當戶均住宅套數超過1.1時，城鎮住房將全面過剩。因此，2010年開始中國城鎮住宅市場已經進入“白銀時代”，樓市已經進入下半場，並且將在2020年左右迎來真正意義上的拐點。

　　樓市下半場行業生存狀況

　　同策諮詢的研究表明，在樓市的下半場，或者説白銀時代，跟前十年相比，銷售金額和面積增速明顯下滑。而各類房企的生存狀況也分化明顯。

　　2004 年至2013年，由於市場需求的強力推動，全國商品住宅平均銷售金額、銷售面積複合增長率分別為25.7%、14.7%，而近從2009至2013的五年裏，全國的住宅銷售金額、銷售面積複合增長率分別為15.2%、7.7%，樓市進入下半場以來行業增速開始下滑。

　　其中，房地産TOP20企業近五年銷售金額年複合增長率達到29.9%，而同期全國平均銷售金額增長率15.2%；銷售面積年複合增長率達到22.7%，而同期全國平均銷售面積複合增長率7.7%。房地産TOP50企業近五年銷售金額年複合增長率達到30.9%（同期全國平均銷售金額增長率15.2%），銷售面積年複合增長率達到24%（同期全國平均銷售面積複合增長率7.7%）。重點房企銷售的增速明顯快於全國的增速。

　　總起來看，在樓市上半場，市場的發展推動企業快速發展；而在樓市下半場，市場和房企增速下滑成為樓市“新常態”，行業庫存繼續增加，繼續沿用原有慣性增長的思路將導致企業運營風險增加，企業需要接受市場環境的變化，並調整戰略。

　　孫益功認為，房地産業的白銀時代有這麼幾個特徵：一是單純依靠高週轉的規模化增長時代已經過去，房地産行業發展趨於平穩，如果房企繼續沿用粗放式模式擴大規模，將會帶來較大的風險。二是房企必須轉型謀求新的企業利潤來源。

　　三是下半場市場重心變化，樓市關注的重心從上半場的開發商一端轉到下半場購房者一端。

　　房企要加快轉型

　　孫益功預測，樓市增速將從黃金十年10%至20%下降至個位數，這要求房企順應形勢加快轉型。

　　對於樓市下半場的房企戰略，同策諮詢提出以下建議：

　　在城市佈局上，對於一線城市，由於供不應求，房企進入的積極性高，地價不斷攀升，無法繼續通過高週轉策略開發，開發風險也在累積，應該採取以利潤為核心的策略。對於二線城市，由於土地供應較充分，市場需求因為經濟聚集效應、城鎮化仍有增長空間，房企可以繼續採用高週轉模式，但部分供大於求的二線城市，則應該保持謹慎。對於三四線城市，大部分城市面臨著供過於求的問題，對於少部分經濟基本面尚可、供需較為平衡的城市，房企可適當進入。

　　在行業佈局上，房企需要及時調整行業佈局戰略，提高對於市場風險的把

　　控能力。一是建議房企涉足房地産以外的其他行業，多元化經營，或向海外拓展。近幾年，中國房企向海外投資的步伐逐步加快，代表性房企有綠地、碧桂園、萬達、萬科。二是行業內轉型，在樓市下半場，傳統住宅市場規模化發展空間受限，商業地産、産業地産與養老地産是房企轉型運營的三大方向。

　　打造新的核心競爭力

　　同策諮詢研究結果認為，在樓市下半場，競爭的核心將轉向企業的核心能力的競爭，即房企的運營能力、對金融能力的把控、精準行銷能力。

　　在樓市黃金髮展期，也曾有過一次轉型，即房企發展模式由資金、關係等驅動型向品牌、管理等驅動型轉。而在下半場，房企轉型的突破口關鍵在於運營、金融、精準行銷能力這三要素，並通過網際網路和金融兩大工具把它們進行整合。

　　運營上，通過對消費者需求精準把控、招商資源的整合，提高房企的運營能力，同時，提高房企投資、成本管理、行銷等各個環節的效率，達到降低成本，提升利潤率。

　　房地産金融化是未來的發展趨勢，入股銀行、保險等金融機構，讓房企獲得低成本的融資渠道；向資産管理者轉型，引入基金，輕資産運營，在各個環節獲得收益。整合市場資源，為業主提供小額貸服務，延長産業價值鏈上的收益。

　　行銷方式的轉變，由過去的傳統媒體（報紙、電視）轉向網際網路、移動網際網路以及微網志、微信等新媒體；利用大數據等技術精準了解客戶行為，利用新技術精準定位購房需求的第一入口，提高購房客戶的轉化率。通過網際網路和金融兩大工具，把它們整合起來。