編者按：去年，商品房銷售、投資增速、新開工面積等有關鍵數據一改往年節節攀升態勢，開始掉頭向下，有眾多專家認為，房地産的黃金時代已經結束。2015年，房地産走向將如何演變？樂觀派、中間派和悲觀派的觀點又有何不同，今日本報聚焦2015年房地産走向，希望提供有益的投資參考。

　　■本報記者 王 崢

　　2014年的滬深兩市上漲52.87%，位列全球股指漲幅第二位，並創出2010年以來最大年漲幅。而相比于股市高歌猛進的表現，國內樓市的狀況卻是大相徑庭，全年商品房銷售、投資增速、新開工面積等關鍵數據一改往年的節節攀升態勢，開始掉頭向下。不少業內專家也紛紛表示，房地産的黃金時代已經結束，行業開始進入調整期。

　　而進入2015年，股市表現仍舊搶眼，新年開盤第一天滬指便創下5年來的新高。雖然從去年四季度開始，相關部門便密集的調整了樓市政策，部分緩解了房地産市場下滑的走勢，但樓市卻仍未迎來明確的走向，房地産大佬們對樓市未來的發展也是各持己見。為此《證券日報》整理了近期部分業內大佬對未來一段時間樓市走向的預測，供讀者參考。

　　樂觀派：

　　2014年初，萬科董事局主席王石便預言“2014年樓市不妙”，隨後的發展也印證了王石所言非虛。不過，對於未來房地産的發展前景，王石仍是堅定的看多。

　　王石表示，2014年房地産行業與2008年很相似。但他認為，這樣的大規模調整，應該是最後一次，以後不會再有。如果再出現，整個行業將會有很大的危機。他認為，中國房地産行業的“黃金時代”已經結束，“白銀時代”到來。而近一段時間，房地産形勢正在發生微妙變化，但他依然對市場保持謹慎樂觀。同時王石稱，“隨著城鎮化進程的加快，房地産會有很好的前景，但‘買了就能賺錢’的階段已經過去了。2015年，萬科真正穩定持續、有效率、有品質的增長才開始。也就是説，實現我的抱負和理想，2015年才剛開始”。

　　雖然已經離開的房地産第一線，但任志強的觀點仍是人們最為重視的。這位地産大佬雖然屢屢説出了讓很多人不舒服的話，但卻幾乎次次言中。而對於今年的樓市，任志強認為，隨著房企穩定去庫存，房地産市場或將在2015年四季度回暖。而對於需求，任志強也表現出格外的信心，“9.30新政和調息以後可以看到成交迅速增長。11月份是今年銷售增長率最高的，説明我們的消費需求是在的”。

　　任志強還表示，通過5個條件可以判斷房地産市場下一個高峰何時到來，這5個條件是：庫存消化的速度、限制消費條件的改變、個人消費信貸的支援、貨幣政策的變動、長效機制的建立。

　　不過，任志強雖然不看衰中國房地産市場，但承認庫存量巨大是事實，並預計2015年房地産投資增速會繼續下滑。但在任志強看來，房地産市場庫存增加時減少供給是市場調節的合理手段，“投資增速下滑是一個很聰明的調整辦法，需求縮減了，房子賣不出去，庫存多了，我們就減少生産，運用這段時間把庫存消化。”任志強表示，人口上漲的空間以及城鎮化的推進，將拉動房地産市場回暖。

　　同時他認為，城鎮化推進的過程中重點要解決的問題之一是，要解決3億人的住房問題，因此房地産仍然是重要的支柱産業，

　　此外，任志強還對北京地價走勢進行了預測。在2015年北京土地首拍完成之後，任志強在微網志中感嘆道，“北京土地市場開門大吉，土地樓面價5萬多似乎將是常態，溢價50%以上也是常態”。

　　中間派：

　　萬達集團董事長王健林近日公開表示，不要對房地産抱有再次高潮的幻想，中國房地産行業在接下來的10年不轉型將岌岌可危。

　　“可能房地産從業人員還在幻想，經過一兩年的調整和貨幣刺激，或許2015年下半年再呈現高潮，然後就可以套現，這種想法是不切實際的。不要再對房地産行業抱有任何幻想，除了北上廣深等局部地區，行業整體已經呈現過剩局面。”王健林稱。

　　但他同時認為，唱空的不要幻想中國房地産會崩盤，城鎮化發展是最大利好因素。“我們杠桿率沒有那麼高，而且中國有強有力的政府，也會適度調控。再加上一個最大利好——中國城鎮化率還比較低，約為52%，剔除農民工等並未享受到城鎮化人群，我估計真實的城鎮化率在40%左右，所以我們還有一段時間的轉型期，這個時間是8年至10年”。

　　綠地集團董事長張玉良表示，從2014年四季度以來，我們能看到政策層面更加注重市場機制的作用，正在根據市場狀況進行相應的預調微調，“去庫存”成為樓市主基調，信貸政策、限購政策逐漸鬆綁，我相信這會對行業恢復市場化調節能力和良性發展起到一定積極作用。

　　同時，他認為對企業來説，外部發展環境變了，房地産行業在去年高位高速增長的基礎上，出現了深度調整和分化，並逐漸從結構性分化轉變為全局性下滑，一批企業經營困難加大，房地産行業“洗牌”在所難免。房地産的激烈競爭也成為常態，行業正從“規模”向“利潤”換擋，房企競爭力從重“産品力”向“産品力+服務”過渡，以移動網際網路為代表的新技術、新渠道、新模式改變了商業形態和市場預期，這些都要求企業要進一步創新商業模式、優化業務結構、升級産品服務，更多依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利，系統提升運營管理水準是房地産業的根本出路。

　　在去年末舉行的全國工商聯房地産商會2014年會上，恒大地産集團總裁夏海鈞稱，房地産業已經從高峰逐漸進入下行通道的大趨勢，2015年房價將維持在一個平穩的狀態，但是銷量會有上升，房企去庫存、增加銷量會成為2015年的一個主旋律。

　　夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地産行業才能度過現在的寒冬。從2014年到2015年，他對市場的判斷是，房地産的價格應該是維持在一個平穩的狀態，但量會有上升。“2014年恒大地産就是以價換量，2015年還會堅持這個大的方向。只有這樣，我們才能夠度過現在這個寒冬。”夏海鈞稱。

　　此外，夏海鈞認為房地産的集中度會進一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企會面臨著一個更加困難的境地。對於現在房地産行業低谷來説，會成為大發展商的並購機會。也就是説房企兩極分化會進一步加劇，大企業可能更大更強，小企業可能面臨著一些並購的機遇或風險”。

　　悲觀派：

　　近日，SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體採訪時稱，中國的房地産不可能再像5年、10年前那樣發展了。如今中國的每人平均住房面積已經達到30平方米以上，可是現在中國每年竣工的房子是十幾億平方米。現在，地産商應該思考的，是如何把已經建好的房子充分利用起來。

　　而此前，潘石屹更是直言，“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地産就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之後，不但是房地産行業的風險，更大的是金融行業的風險”。

　　中國房地産業協會名譽副會長朱中一在去年末舉行的三亞財經國際論壇上表示，房地産行業進入新常態，將從以往的支柱性産業發展為基礎性産業。“隨著經濟增速由高速向中高速轉變，房地産也進入了一個換擋期，面臨著結構的調整期，未來對房地産的投資很可能降低，更多的是尊重房地産自身的規律。”朱中一稱。

　　同時，城鎮化發展必然涉及房地産，朱中一認為，二者必須相協調，既不能滯後，但又不能超前，超前就成了造城運動，造成了資源、能源的浪費，甚至造成了風險的加大，建議政府尊重房地産的規律和地區差異性的特點，進一步實施好分類調控的體系

　　去年12月12日，中國人民銀行發佈最新一期央行工作論文。在這一論文中中國人民銀行研究局首席經濟學家馬駿指出，央行對今年的經濟增長預估是7.4%，是1990年來最慢的一年；受房地産投資繼續放緩等因素的影響，2015年的經濟增長率可能將進一步降低至7.1%。馬駿還預計，房地産開發投資由於前期商品房銷售疲軟而會繼續減速。經濟增長基準預測面臨的下行風險中則包括：中國房地産市場價格出現大幅度下降，導致房地産銷售、投資超預期減速。