湖北日報訊 記者 彭一葦

　　如果家裏人口多，但手頭的錢只夠買50平方米的房子，一家人住不下怎麼辦？答案可能是貸款，但今後還有另一個選擇：共有産權。

　　共有産權房作為探索中的新事物，有人期望，有人觀望。

　　主要面向階段性支付力不足者

　　共有産權模式，首先是為了解決棚戶區改造中“居民買不起，政府貼不起”這一全國性難題。

　　黃石居民黃家忠在十三排棚戶區的房子僅有40平方米出頭，如果拆一還一，住房困難還是解決不了，如果由政府補貼改善，幾萬戶的改造量超出財力。

　　2009年，黃石試水共有産權。黃家忠挑了一間80多平方米的還建房，扣除還建面積，多出的面積需要按當地市場價每月支付租金。其間，他可隨時將租賃部分的産權購為己有，也可繼續租賃。目前，黃石有超過100戶還建戶成為試點受益者。

　　除了像黃家忠這樣的棚改戶之外，城市新就業人員、國企困難職工等群體同樣需要住房保障，共有産權住房能否覆蓋到他們？“我們設計了三種類型的共有産權住房，主要是為了加快解決階段性支付能力不足群體的住房困難。”黃石市住房保障中心主任尹強介紹。棚改型共有産權住房，針對棚改居民，在政府主導的棚戶區改造項目中，唯一住房列入徵收範圍的被徵收人，選擇産權置換的，其安置還建房可由政府擁有部分産權，實行先租後購，直至擁有完全産權。商品型共有産權住房，針對有穩定收入來源的城市家庭、新就業人員和在黃石投資、就業人員，可分次付款購買普通商品住宅，未購産權由政府持有，實行先租後售。保障型共有産權住房，則是針對國有企業職工住房困難且支付能力不足，探索政府、企業和職工共建共有産權住房新機制，與購房職工産權共有，先租後售。

　　個人産權佔比原則上70%

　　24歲的楊波大學畢業後，在武漢工作兩年。初入職場，收入不高，但很快又面臨著買房結婚。通過共有産權模式，他能否住上滿意的住房呢？“居民申購共有産權住房，也要量力而行。”湖北省社會科學院經濟研究所所長葉學平説，産權比例是共有産權住房的焦點，共有雙方要按照各自份額區分權責，個人份額不能過少。一方面是壓縮投資獲利或尋租空間，避免“開寶馬住經適房”和“經適房抽籤六連號”等問題。另一方面，個人作為實際居住者，擁有更多的産權也就有了更多的支配權，對個人有利。“黃石的共有産權住房試點，個人産權原則上不少於70%。”尹強表示，黃石在探索共有産權住房時，要考慮到政府的財力和如何激發企業參與的積極性，個人産權比例不能太低。同時，黃石的試點針對的是階段性支付能力不足的人，這些人未來收入狀況將會改善，為支援他們購買共有産權住房，還可打通公積金、商業銀行等渠道。而對於那些收入狀況難有提高的低收入群體，則有其他類型的保障房提供。

　　收益和風險共存

　　共有産權住房屬有限産權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，房價上漲時，政府和個人都能得利，但房價一旦不漲或進入下行階段，該怎麼辦？“未來將鼓勵個人儘早買斷政府産權，個人得到完全産權後，其交易就與商品房一樣了。”尹強表示，黃石設想的試點方案，在原則上，政府不回購其他共有産權人的産權份額。但具體情況下如何處理，還在摸索中。

　　如何厘清政府與個人所佔份額，以及份額如何轉化等問題比較複雜，各地情況不同，也正在做不同的探索。江蘇淮安的做法值得借鑒，即對個人購回政府的份額，分階段予以處理，5年內購回的，可以原價購買；5年至8年內購回的，加同期貸款利息；8年後購回的，則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益。因家庭困難不能購回的，可以像原來的經適房一樣繼續使用。“與其他類型的保障房品種不同，共有産權住房的市場化色彩要濃得多。”葉學平説，購買了共有産權住房，就與購買商品房一樣，要承擔土地和房屋貶值帶來的風險。與以往的各類保障性住房相比，共有産權住房有利於充分發揮市場的資源配置作用，也有利於更好地發揮政府的作用。