昨天一早，南京城東一家樓盤派出150名“聖誕老人”，全城派發5000個紅包。“紅包”籠絡，目的是造勢攬客。年關時，這家樓盤打出了10638元/平方米起的板塊抄底價，房價直降3000元/平方米，買房免首付，認購送iphone6……

　　如此景象，正是全年樓市的一個生動注解，那就是“以價換量”。

　　昨天，國家統計局公佈11月全國70個大中城市新建商品住宅價格變化情況：70個大中城市房價已連續3個月止漲。其中，67個城市房價環比下降，3個城市房價持平。江蘇納入統計的4個城市中，3跌1平。

　　11月，無錫、揚州、徐州的房價均出現環比和同比下跌，環比跌幅分別為0.7%、0.4%和0.7%；同比跌幅分別為4.3%、4.3%和3.8%。惟南京房價局勢出現轉機，結束了6月以來的5連跌，與上月持平，同比跌幅1.9%。然而，與之相映照的是，當地樓市庫存又頂破了歷史高位。12月17日，南京新房庫存量達到史無前例的56332套。與2014年元旦當天35311套新房庫存相比，庫存量增加了2.1萬套，增幅達60%。

　　“不是成交不給力，而是上市量太大了，如果10、11月份沒有破萬的認購，可以想像現在的庫存可能6萬套都打不住了。”南京房地産開發建設促進會秘書長張輝分析，如今的高庫存，一是為6-9月的成交低迷買單；二是今年盲目攀高的開發銷售任務惹的禍，去年成交太好，都按照去年的架勢做計劃，今年總體上市量就比去年多20%左右，明顯激進了，客觀上造成上市量居高不下。

　　“今年無錫樓市一季度抱團取暖，二季度呼籲政策鬆綁，三季度政策鬆綁小試牛刀，四季度成交翹尾。”無錫房地産協會副會長沈洵説，去年無錫商品房成交615萬平方米，今年截至12月18日成交566萬平方米，全年預計將達到600萬平方米，有望與去年持平。

　　“然而，無錫樓市供大於求的格局並未改寫，目前商品房庫存量還有2040萬平方米，可供銷售25個月，這在全省是最高的，所以房價漲不上去。”無錫365地産家居網主編王金艷表示。

　　沈洵分析，産業支撐不夠及人口導入不足，是無錫樓市的最大問題。“無錫一年的人口導入才幾千人，且以藍領為主，而蘇州一年的人口導入是19萬，南京也有15萬。”

　　不過他也表示，無錫當地政府已從土地源頭對市場進行調控。去年當地土地供應1400萬平方米，今年則大幅縮減至380萬平方米，這也意味著，後市房源上市量將會明顯下降。而當地拆遷安置房也從實物分配改為貨幣安置，以利市場存量房源進一步消化。“不過，在高庫存面前，房價根本漲不起來，開發商也明白，只有以價換量，才能贏得持續發展。”

　　同為三線城市的揚州與徐州，同樣面臨人口導入不足的問題，供應速度明顯超過市場購買速度，也使得房價上漲缺少支撐。

　　蘇州房價雖未納入國家統計局的統計範疇，但關注度在省內僅次於南京。

　　蘇州第一房産高級分析師夏瑋芬告訴記者，截至12月17日，今年蘇州商品住宅共成交66333套，這樣的成交量與去年同期基本相當。“三季度開始一系列的政策利好，給樓市注入了活力。”截至昨日，蘇州庫存商品住宅5.9萬套，相比前兩個月，存量有所回落。根據前6個月的平均消化水準來看，存量消化週期基本上在12個月以內。從全年成交均價看，前11個月蘇州單月住宅成交均價在10900元/平方米到12500元/平方米之間波動，綜合成交均價約11500元/平方米。同比去年，綜合成交均價有小幅上漲。但夏瑋芬也表示，12個月左右的庫存消化週期依然讓開發商面臨銷售壓力，從而牽制房價上揚。

　　“現在開發商的日子仍然不好過，必須開源節流。開源：想辦法拓客跑量、回流資金；節流：壓縮辦公開支，壓縮保安人員甚至連紙張的使用也從嚴了。”昨日，國內一大牌房企南京公司相關負責人透露。

　　距離年底僅十余天，儘管部分房企仍在盡最後努力衝刺業績，但刷新成績單的餘地已很小。中原地産統計，當前發佈業績公告的33家上市房企中，有19家業績完成率不足85%。

　　不僅如此，房企整體盈利能力也在減弱。近兩年房企毛利率每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點。僅從利潤率判斷，房地産早已與高增長揮別。

　　“居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去了。”中國房地産業協會名譽副會長朱中一表示，房地産市場已步入“新常態”，面臨著增速換擋、結構調整、政策完善以及品質提升等新形勢。對於房企來説，未來最應該考慮的，是要客觀分析市場供求關係變化，並轉變發展方式，如著力推進綠色建築、住宅産業化等。

　　南林大城市與房地産研究中心主任孟祥遠認為，在政策刺激下，房價有望在明年二三季度出現變化。不過，由於房企自身面臨經營成本攀升等因素，且市場的觀望情緒並未減弱，因此，接下來市場分化、差異化將更加突出。

　　樓市開盤就賣錢的“好日子”，已一去不返了。本報記者汪曉霞