均價逼近3.5萬元/m2 議價空間收窄

　　廣州日報訊 （記者陳白帆）隨著“9·30”新政以及降息的利好，不僅一手樓市貴价大戶型單位開始賣得動，市中心二手大戶型單位似乎也迎來暖意。中原地産研究部數據顯示，10月越秀區二手住宅均價約為27473元/m2，面積為100平方米或以上的大戶型單位銷售均價約為28145元/m2，銷售面積約為762平方米。而在11月，越秀區二手住宅均價約為29919元/m2，大戶型單位銷售均價約為34137元/m2，銷售面積約為740.8平方米。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，“十一”前夕，央行出臺房貸新政，隨著各銀行相繼明確執行細則，有效降低了首次改善型購房者的購房首付門檻，有利於提振市場對後市的信心，進而促使原本猶豫不決或暫時觀望的首次改善型買家加速出手。

　　滿堂紅市場部劉鏡棠告訴記者，滿堂紅促成的交易數據顯示，10~11月月均成交套數與第三季度相比反而有所減少，但其中大戶型單位成交逆勢上漲，月均成交套數與第三季度相比增加超過六成。“9·30”政策後，越秀區大戶型二手買賣雙方心態均有所變化。由於首套貸款還清後二套房貸款首付下降至三成，促使二套房大戶型買家入市心態積極，10~11月越秀區大戶型物業看房量比第三季度增加超過1倍；而隨著購房客看房量的增加，賣方心態則呈現轉強趨勢，買賣議價空間下降，滿堂紅數據顯示，前三季度越秀區大戶型住宅平均議價空間約為5.8%，10~11月期間，議價空間明顯有所下降，為5.2%。同時，10~11月期間，大戶型買家商業貸款比例為43.8%，比第三季度的25.0%上升接近兩成；一次性付款比例為43.8%，混合貸款比例為12.5%。

　　四大板塊掃描

　　北京路板塊：大戶型單位少，買家多為學位客

　　“無論在‘9·30’新政前後，學位房的買賣流動性仍十分強，因此學位房仍是不少買家的購房之選。”中原地産東湖西分行營業經理岑家永表示。但北京路板塊的東湖區域內，大部分是小型或中等面積的單位，100平方米以上的大面積單位僅佔10%左右。同時，七成以上的買家會選擇購買小面積單位的學位房。但由於現時新政出臺，業主心態轉為強硬，新政出臺前，業主可以有10%的議價空間，但新政出臺後，即使議價1%~2%也十分困難。因此，買家近期轉而選擇購入一手在售的富力東山新天地或江尚東山。不少買家擁有過二套或以上住房，無法選擇按揭購房，因此多選擇一次性付款購房。

　　現時東川路97號大院是該區域較受歡迎的大戶型二手住宅小區之一，該小區是省人民醫院宿舍大院，住戶素質高。大戶型單位面積126~148平方米，現時市場單價約為4萬元/m2，並且帶有東川路小學學位。同時，大戶型面積包括111~135平方米的富力盈澤苑也是不少買家的心儀之選，該二手住宅現時市價為4萬元/m2左右。中原地産岑家永介紹，不少買家選擇在該區域購房，並非計劃作自住之用，大多僅以追求小孩讀書學位為主。

　　小北板塊：業主仍有3%~5%降價空間，看房客、買家增15%

　　中原地産小北路二分行資深營業經理李勤海指出，富力東山新天地等一手豪宅近期熱賣對小北板塊的二手學位房並無太大影響。“9·30”新政出臺後，業主仍可有3%~5%的降價空間，而看房客及買家則增加了15%左右。該板塊購房的買家多為“剛需”客，因此多數選擇按揭購房。

　　中原地産李勤海透露，現時最受買家歡迎的大戶型産品供應小區有越秀北市委宿舍及位於應元路的三眼井小區。越秀北市委宿捨得大戶型面積為100平方米左右，均價為3萬元/m2，而三眼井小區大戶型面積也為100平方米左右，市場均價為3.2萬元/m2。同時，位於小北路的小北禦景也很受歡迎，但業主少有放盤，六成買家是學位客，並且購房計劃用於自住。中原地産李勤海介紹，以上三個二手住宅均帶有小北路小學學位，買家購房多以追求學位為主。

　　東風東板塊：學位多數選擇按揭， 多為需資金週轉生意人

　　中原地産東風東路分行高級營業經理陳凡介紹：“‘9·30’新政出臺後，東風東板塊的買家看房量增加了30%~40%左右，但受一手樓盤如富力東山新天地的衝擊，二手住宅成交量並無太大變化。”業主心態強硬，也不願意降價，導致學位房需要不太迫切的買家持觀望態度。而急需購入學位房的買家，小部分為學位“剛需”客，而大部分為需要資金週轉的生意人，因此其多數選擇按揭購房。

　　中原地産陳凡透露，較受買家歡迎的大戶型産品如錦城花園及君匯世家，兩者均帶有東風東小學學位，買家多為生意人或企業高管。現時，錦城花園的大戶型面積包括159~216平方米，均價為4.5萬元/m2，而君匯世家大戶型面積則為100~230平方米，市場均價為4.3萬元/m2。

　　淘金板塊：學位客青睞購買小戶型，業主心態持續強硬

　　中原地産淘金分行高級營業經理周榮幸介紹，由於淘金板塊的學位客多數選擇購買小戶型， “9·30”新政出臺後，看房量增加兩三成，業主心態則持續強硬。

　　中原地産周榮幸指出，該板塊相當一部分的買家購房目的以追求讀書學位為主，現時較受買家歡迎的大戶型産品供應小區有僑福苑、帝景大廈。僑福苑帶有華僑小學學位，大戶型面積有115~135平方米，市場均價為2.5萬~3萬元/m2，而帝景大廈大戶型面積則為101~125平方米，市場均價為2.5萬~3萬元/m2。

　　一德路地鐵站將通

　　周邊二手房租售如常

　　廣州日報訊（記者 王雯倩）日前，通車近一年的六號線又有新動作。地鐵公司透露，之前“飛站”的一德路站有望在明年1月試運營。按以往的“地鐵一通，黃金萬兩”慣例，此消息將對周邊二手商住物業的租售行情帶來怎樣的影響？多位仲介人士表示，儘管地鐵通車將進一步優化該路段的公交配套，為周邊居民及商戶們帶來更多便利，從目前二手行情看，暫未有明顯波動。

　　成交量價 暫未起波瀾

　　由於一德路周邊均為專業批發市場，平日裏車水馬龍，客流密集，生活氣息濃郁但居住環境一般。據中原地産大德路分行營業經理王彥連介紹，一德路的二手房買賣向來不算活躍，即便有地鐵通車利好，也未見成交量和睇樓量有明顯增加，“該路段的二手房買家主要是在周邊批發市場做生意的老闆們，很少從外區過來的自住型客戶。”

　　“長期以來，一德路周邊二手房放盤量和成交量都不多，故今年與去年同期相比變化不大。”合富置業儲備分區營業經理梁榮佳亦表示，一德路二手房買賣上，以周邊做海味生意的人群居多，詢問的買家多是在附近工作，或小孩在附近讀書的人。即使有地鐵通車利好，但該板塊的二手房買賣市場活躍度不大。許多業主自六號線一德路站規劃以來，都在等待該站開通，故議價空間不大。現時一德路周邊二手房樓梯樓放盤均價約1.8萬~1.9萬元/m2，電梯樓放盤均價約2.6萬元/m2，與去年同期相比上升了10%。而二手房樓梯樓成交均價約1.6萬元/m2，電梯樓成交均價約2.5萬元/m2以下，與去年同期相比也上升約10%。

　　租賃活躍 再漲租很難

　　相比之下，一德路的二手房租賃市場比較活躍，因為周邊多是外來人口，租客需求較大，長期以來，沿路租房都處於“不愁租”狀態。但又礙于市場承租能力，加之物業質素一般，該板塊近年來的房租上漲幅度明顯放緩。據中原地産王彥連介紹，一德路周邊的單間租金在1300~1500元/月，一房一廳的租金介於1800~2000元/月，70多平方米的兩房租金約2500元/月，租賃行情較為活躍，業主若以市場價放租，很快就會有租客主動到府。

　　合富置業梁榮佳表示，今年以來，一德路板塊的二手房租金變動不大。現時二手房租金均價約52~55元/m2/月，詢問租房的人群以在附近工作的人為主。

　　合富置業梁榮佳亦表示，因為一德路沿線及周邊的海味、文具批發市場眾多，運貨車輛較多且較吵，所以即使地鐵通車之後，也不會有太多在其他板塊居住的人過來租房。另外，由於一德路沿線的海味及文具批發市場較為出名，現時甚少業主會轉租及售出。預計六號線一德路站通車後，沿線及周邊的商鋪都會有所升值。

　　一週成交風雲榜

　　換房客三成首付購入廣雅雅逸庭三房

　　點評：合富置業專業人士介紹，這套單位屬於廣州雅居樂雅逸庭組團，三房兩廳兩衛設計，主人房帶衣帽間。業主是非廣州戶籍人士，需騰名額換房才將物業出售。買家是廣州戶籍人士，曾在2004年貸款買了一套海珠區電梯小兩房，去年年底剛還清貸款，現時打算買一套面積更大的單位。原本買家打算出售舊居才能湊足換房所需的首付款，但在“9·30”房貸新政出臺後，買家僅憑積蓄就足夠支付換房所需的首付款，不需出售舊居套現。業主原本以200萬元放盤，買家看中該單位證滿5年、稅費支出較少，但希望業主降價8萬元出售，經討價還價後，買賣雙方同意以195萬元成交，略低於市場價。

　　置業小TIPS：廣州雅居樂花園是番禺南村鎮大盤，生活配套完善。其中，雅逸庭組團鄰近肉菜市場、商業街和小區車站，相當受自住人士歡迎，目前雅逸庭組團電梯三房市場價約1.6萬元/m2。

　　文/圖 記者 李鳳荷