淡季持續，原本轉手快的小戶型放盤兩個多月竟鮮有人問津

　　計劃年內全家移民海外的陳先生，現正忙著將手上的部分物業轉賣變現。原本以為小戶型單位應該很容易轉手，誰知竟放盤兩個多月鮮有人問津。據他介紹，這套“滯銷”的小戶型單位是天河北某個電梯單體樓1房1廳，47平方米左右，帶有市一級小學學位。陳先生於2009年買入，現時以160萬元放盤，“委託兩家仲介放盤，結果兩個多月過去，僅有1台客人問過，還殺價至150萬元。”對此，業內人士表示，同樣是小戶型，不同板塊情況亦會有所不同。如在體育中心板塊，買家從年初至今均持觀望態度，小戶型鮮有成交，因此陳先生的情況也較常見。在北京路板塊，不少小戶型帶學位，總價不高，十分受買家歡迎，因此現時仍熱銷，價格堅挺。在擁有不少商業性質公寓的珠江新城板塊，住宅性質公寓帶有省級學位，出租回報率較高，因此其比商業性質公寓更受青睞。

　　文/圖：記者王雯倩

　　合富置業市場經理梁燕明表示，目前50平方米以內的小戶型約佔總成交兩成。其中，以市中心總價較低的樓梯樓小戶型為主，大多數成交總價在100萬元以內，買家多是預算不高的首次置業人士。滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，物業的交易週期主要取決於物業的售價，降價幅度較大則交易週期較短，可能半個月即可成交。從近期小戶型單位成交個案來看，放售時間多為1~3個月。

　　按陳先生的情況，合富置業東方之珠分行主管鄧彩霞表示，目前天河北小戶型成交熱度不高。如金潤大廈47平方米一房一廳，一般135萬元才會有買家承接，而業主往往將放盤價定在145萬元左右。而鴻翔大廈39~41平方米的小戶型，目前成交價約在125萬~130萬元。

　　商業公寓新貨大增小戶型住宅量價齊跌

　　儘管近期市場交投活躍度不高，但業主願意大幅讓價的情況不多。鄧彩霞表示，近期天河北小戶型電梯物業的成交價與年初其實不會相差太大。梁燕明表示，眼下電梯樓小戶型成交約佔30%，而且基本都是明顯低於市場價的電梯樓小戶型，大多成交總價在130萬元以內，買家多是地段指向性較強的首次置業人士。“在市中心租賃活躍的CBD等核心區小戶型電梯樓，入市門檻基本都在140多萬元，甚至更高。”

　　據滿堂紅促成交易數據顯示，8月份小戶型成交情況最熱的板塊為越秀板塊，其次分別為江南大道板塊、西關板塊及淘金——建設板塊。“近期小戶型成交量與1月份相比減少近4成，與成交量最大的3月份相比減少接近7成。”不過，由於商業公寓與住宅本質上有一定區別，無論是戶籍轉移、學位資格還是生活方面，商業公寓較難替代住宅。從長遠來看，商業公寓對小戶型住宅的影響並不算大。

　　二手樓市淡季持續哪些小戶型“不愁賣”？

　　據中原地産大沙頭三馬路分行營業經理葉景生介紹，現時北京路板塊小戶型熱銷，價格依然企穩，業主放盤價會比市場價高5%~10%，一般在兩個月左右可順利出售單位。

　　滿堂紅成交數據顯示，近期珠江新城商業性質公寓租金均價介於75~120元/m2，而小戶型住宅租金均價介於70~110元/m2，地段相近的商業公寓相對小戶型住宅單位租金略高，幅度約為5%~10%，而售價則是小戶型住宅單位高5%左右。

　　中原地産雙城國際分行資深營業經理甄超盼表示，珠江新城的雙城國際公寓及鉑林國際公寓，都是70年住宅性質的公寓，且帶有先烈東路小學學位，十分受歡迎。

　　合富置業名門分行主管盧煉煉表示，珠江新城二手商業公寓的價格比住宅公寓要便宜。如盈豐、盈力等商業公寓45~50平方米左右的單位，目前市場均價2.8萬元/m2，便宜的筍盤單價約2.6萬元/m2。而像嘉裕禮頓陽光大廈等住宅公寓，37~43平方米的單間，市場均價達3.8萬~3.9萬元/m2。

　　從租金看，面積相當的小戶型商業公寓與住宅公寓的租值其實相差不遠。盈豐、盈力等商業公寓45~50平方米的月租約4000~4500元，而鉑林國際公寓38平方米的單位月租也是4000~4500元左右，因此盈豐、盈力等商業公寓45~50平方米單位的售價約130多萬元左右，而鉑林國際公寓38平方米的單位售價要165萬~170萬元左右，急售筍盤也要155萬元左右。