本地熱點

　　“認貸不認房”、“降息”等新政的影響下，購房者入市意願明顯，促使了樓市的回暖，然而東莞一二手房的比例是3：2，呈現失衡的狀態，二手房的成交不活躍，房地産經紀人轉向一手房的銷售。

　　業內人士表示，相對二手房交易繁瑣的交易流程和買賣雙方長期的僵持來説，仲介轉戰一手房市場能快速促進成交，因而更願意銷售新房。在此狀況下，二手房市場銷售“遇冷”。

　　現象

　　房産仲介轉戰一手市場

　　在政策利好的環境下，又是年底置業潮，黃先生欲賣掉多年的老房子套現，用於購買新房。然而老房子在某仲介門店放盤許久並沒有好消息，而新房市場打起了行銷優惠戰，“筍盤”更是掀起了搶購潮。對此現象，黃先生面臨兩難的局面，心裏急得慌。

　　隨後，黃先生被告知二手房放盤長達半年也是常事。黃先生在仲介門店發現，大部分仲介機構推行“一二手房聯動”，而房産經紀人更願意銷售新房。

　　據知情人透露，不少品牌仲介公司約七成的業績來自二三級聯動。金信聯行相關負責人也坦承該公司一手房和二手房的銷售比例是七三分。由此可見，高銷售業績讓仲介公司更願意做二三級聯動。

　　另外，記者以購房者的身份走訪東城的仲介門店時，發現門店的外面張貼著萬科、卓越等品牌開發商的廣告宣傳。

　　走進門店，記者發現該仲介的經紀人正在熱火朝天地打電話，向客戶推銷新盤。

　　一位房産經紀人接待了記者，簡單諮詢了記者的購房意願後，最後也向記者推薦了某新盤。

　　尋因

　　房産仲介售新房更易獲利

　　某仲介門店的工作人員告訴記者：“相對一手房來説，二手房的銷售依靠運氣，有時候，經紀人帶客戶看了五六次房，也難以達成交易，時間成本非常高。另外，二手房的流程複雜繁瑣，經紀人除了促進買賣雙方的成交外，還要完成簽約、過戶、辦證、貸款、收樓等後續服務。”

　　“現在的客戶越來越精明瞭，也越來越挑剔了，二手房的成交經常卡在雙方的僵持上，互不讓利，也時常發生買賣糾紛，如業主反價、客戶反悔等狀況，而開發商經常推出優惠促銷活動，經紀人在推銷的時候會更有把握。另外，一手房在後續簽約環節有開發商的專業團隊和律師處理。”

　　關於仲介的佣金，一般來説，二手房取成交價的3%作為服務佣金。但在實地操作中，二手房仲介往往也很難收足3%的服務費。

　　而經紀人銷售一手房的佣金是由開發商支付的，依據項目和行銷節點商榷佣金，一般是3%，而對於優質的樓盤，其佣金則是2.7%。據知情人透露，若經紀人的業績好，開發商則會給予額外的獎勵。於此，不少經紀人也專門自立門戶開門店做一手業務。

　　合富置業東莞公司總經理肖偉嘉認為，二三級聯動是品牌仲介與開發商合作銷售房子，是開發商行銷房子的一種渠道。二手仲介銷售一手房還是二手房的概念已經模糊化了，二手仲介看哪種方式更容易出貨，更容易成交。事實上，開發商能提供更多的促銷優惠，擴大銷售的渠道，使成交更加容易。

　　影響

　　比例失衡易釀市場風險

　　據合富標準指數監測二手網簽數據顯示，2014年前三季度東莞二手住宅成交2.5萬套，面積達339萬㎡，同比2013年減少兩成五。

　　東莞中原市場研究總監車德銳表示，據統計，目前東莞一手房與二手房的比例是3：2，其比例是不均等的，呈現失衡的狀態。而二手房不活躍的關鍵因素是，一手房市場仲介容易掙快錢，而二手房市場仲介的付出成本較高，手續較為繁瑣，經紀人不願意做“費功夫”的生意。

　　他認為，今年是房地産調整年，客戶賣家從非利息回歸理性、回歸市場，買房不焦急了，考慮更多的是優質的地段、成熟的配套，市場總會回歸價值。隨著新盤的減少，一手房越建越偏僻，而二手房從價格、配套設施中取得優勢，未來的發展中，客戶會更多選擇二手房，回歸理性和價值，二手房會與一手房持平，甚至超越，二手房市場會成為“香餑餑”。在未來1年至2年內，一手房和二手房的比例會達到1：1。

　　目前，房産經紀人主要行銷一手房，此狀況長期發展，對行業的發展是不健康的，不僅影響二手房市場的銷售和租賃，甚至會壓抑一手房的市場的成交。

　　車德銳認為，從一方面來説，開發商完全依靠仲介的銷售能力售賣房子，容易偷工減料，不顧房子的品質和配套；從另一方面來説，大小仲介機構都不做二手房，基礎工作容易荒廢，能配對的客戶就更少，造成資訊的不對稱。若房源不及時更新，租金會急劇下降，滿足不了客戶的需求，造成供過於求的局面。

　　另外，車德銳認為，房子具有雙重屬性，居住消費屬性和投資屬性。房地産正常的發展應該是一二手房平衡發展的，正常的情況下，投資客活躍在20%至30%。目前，二手房市場的不活躍令租賃市場也不活躍，仲介不作為，租金下降，房子租不出好價格。所以，只有刺激二手房交投活躍才能緩解局面，不然加劇了一手房市場的問題。這一切都依賴仲介機構的回歸。

　　業內

　　二手仲介回歸本質是關鍵

　　以哈羅德-多馬新古典經濟增長模型為理論基礎發展起來的平衡發展理論指出，由於各經濟要素間的相互依賴性和互補性，一味地側重某一個部門或地區的投資影響了相關部門和地區的發展，由於落後的部門和地區的阻礙作用，所有的部門和地區都不會得到發展。因此所有的經濟部門和地區應該齊頭並進，共同發展。

　　因此，一二手房平穩發展才是合理的現象。兩者間的不平衡，將導致二手房市場不活躍，租賃市場和銷售市場受打擊，從而導致一手房市場投資性的需求較少，成交受限。正因為如此，經紀人的回歸顯得至關重要。

　　一位資深房地産人士認為，二手房市場的配對很重要，沒有仲介，客戶怎麼去買房？怎麼選擇？怎麼賣？若經紀人能掌握一個片區幾十個樓盤的基本資訊，對該片區的房子的租賃情況和銷售情況瞭如指掌，可以使市場穩定，回歸理性的狀態。

　　他認為，2014年房地産政策的落地，鼓勵改善性的需求。但是，如果仲介不配合政策，進度就會變慢。

　　另外，現在換房的門檻低，很多人有換房的需求，在政策刺激下，二手房與一手房相比，一手房快捷，但是開發商開發銷售樓盤是呈現動態的，房子賣完了就沒有存貨了，房産經紀人單純做一手房的收入非常不穩定，相對來説，房産經紀人做二手房較為穩定，若其深耕一個片區十幾個樓盤，準確把握樓盤資訊和客戶資源，精準定位，可以使回歸市場穩定、理性的狀態。

　　二手房能否跑贏

　　一手房？

　　■話題

　　仲介是否回歸二手房市場，關鍵在於能否在二手房市場獲取更多的利潤。那麼，二手房能否跑贏一手房？

　　金信聯行相關負責人表示，現在東莞可開發的用地越來越少，新盤的供貨量不足，未來一手房和二手房的比例將持平，目前，兩者間在逐漸縮小差距，二手房主要是産品置換的熱度，沒有激發起最高峰，市場的需求量不足，一直而來，二手房價是穩中有增的。

　　他認為，未來應該是一二手房共存的時代，一手房畢竟配套不成熟，需要等待才能交樓；而二手房擁有社區成熟、地段便利、生活便捷等優勢。

　　肖偉嘉認為，二三級聯動對二手房市場確實有削弱的影響，而未來二手房的取勝之道在於價格，其次是其附加值，如學位等；最後是地段、生活設施、成熟的配套。

　　“一二線城市關注的是人口基數和人口結構的問題，如何把流動人口轉化為固定人口顯得尤為重要，需要政策的支援，如入戶、教育、配套、醫療等問題。縱觀珠三角，東莞身為二線城市，處於廣深兩大巨頭之間，擁有龐大的資金儲備，房價也相對低廉，僅有廣深的1/3，東莞的土地寬廣、小區面積大、花園成熟，若政府能解決外來務工人員的入戶問題、學位問題，二手房的發展是不可估量的。”肖偉嘉説。

　　據合富標準指數數據顯示，2014年前三季度東莞二手樓市仍然以首置剛需為主力支撐，約佔八成。據悉，這部分買家大多為需求迫切的“新莞人”，其中不少為婚房或落地生根的購房置業需求，性價比較高的“筍盤”受到這部分買家追捧，如東泰花園、光大花園、怡豐都市廣場、富民花園、金豐花園、太平廣場、康樂大廈等。

　　改善需求的佔比約為一成五，較2013年有所回升。據悉，這部分換房改善需求大部分為“新莞人”，以工廠主和中高端産業人群居多，也有小部分在東莞有一定業務來往的深圳客以及東莞本地買家。

　　統計顯示，這部分買家大多青睞市區地段較好，産品、交通、配套、社區環境等綜合素質較優而價格適中的物業，如未來世界花園、景湖時代城、中信陽光澳園、萬科金域華府、盛世豪庭等。據調查，這部分二手盤源的價格相對較高，在8000元—11000元/平方米之間；但與新盤相比，仍有地段、配套、社區環境、成熟度、入住時間等優勢，總體性價比較高。

　　新盤分流二手房

　　客源現象將持續

　　■預測

　　據合富輝煌房地産經濟研究院監測，截至9月30日，全市一手住宅庫存面積約510萬平方米，創過去一年來新高。由此合富房地産經濟研究院院長龍斌預計，第四季度，新盤分流二手客源的現象將會持續。此外，經濟放緩的因素短期內仍將難以改變；各銀行房貸鬆動細則的正式實施仍有一段時間。所以，二手交投的增幅應該不會太大，或會以小幅回升為主，價格基本走穩。

　　本版撰文：南方日報記者 葉永茵

　　郝金朋（除署名外）

　　本版攝影：南方日報記者 胡國球