香港著名實業家霍英東晚年有一個夢想，要在珠三角找一個面向大海、面向國際的地方，將其建設成一個現代化海濱新城。他在家鄉番禺的最南端，發現了南沙。從地圖上看，南沙猶如一片舒展的芭蕉葉，平鋪在珠江的出海口。作為廣州唯一臨海的區域，南沙有25公里長的海岸線，是珠江口上的天然良港。這裡地處粵港澳的幾何中心，水路距香港38海裏，距澳門41海裏，方圓100公里有深圳、東莞、珠海、中山、佛山、江門等14個大中城市。先天條件優越，南沙屢次成為政策青睞對象，然而其産業、人才、配套等後天缺陷也異常明顯。在高期望值與底蘊不足的矛盾交織中，南沙樓市近幾年來歷經浮沉。在今年年中南沙樓市曾急轉直下。而對高企的庫存壓力。在政策光環忽明忽暗之下，南沙樓市開始自我救贖？

　　政策市下幾經沉浮

　　開發南沙，是霍英東事業的最後一根柱石。1985年，霍英東來到南沙時，南沙還是一片爛灘塗，沒有路、沒有橋，被稱為番禺的“西伯利亞”。隨後，他買進南沙東部22平方公里土地，並投鉅資給南沙進行路橋等基礎設施建設。

　　霍英東的“小南沙”概念，很快就被融進政府的“大南沙”戰略。20年後的2011年，南沙被寫進國家“十二五”規劃，並定位為深化粵港澳合作的七大重點項目之一。承載眾望的一紙規劃，攪動南沙置業熱潮的神經，該區域的樓市風生水起領漲廣州。但隨後的南沙樓市卻在政策利好和利空的攪動下經歷了一場場過山車式的漲跌。

　　時代週報記者梳理髮現，2011年，是南沙“十二五”規劃元年，這一年南沙房價突飛猛進，由7000-8000元/平方米急速漲破10000元/平方米。2012年上半年，南沙的房價再度回歸7字頭。

　　直到2012年9月，南沙是繼上海、天津、重慶等城市之後，第6個獲此殊榮的地區。新一輪牛市再次開啟，南沙房價重新站上了萬元的高臺。

　　同年10月，洋洋灑灑40多頁的《南沙新區規劃》鋪陳在世人眼前，政府計劃用13年的時間，重點發展航運物流、裝備製造、科技智慧、商業服務和健康旅遊五大主導産業，到2025年，南沙用地規模將擴大至300平方公里，人口規模增至300萬，服務業增加值佔整個GDP比重的65%左右。??

　　隨後兩年間，濱海新城規劃出爐；吞併番禺東涌、欖核、大崗三鎮，成為廣州面積第四大區。據廣州南沙新區房地産協會相關負責人介紹，南沙區域目前總共有68家房地産企業進駐，包括萬科、保利、碧桂園等知名房企。2013年，南沙房地産新開工項目逾40個，面積約318萬平方米。發展動作太慢，定位不清晰，政策紅利被提前透支，從2013年6月開始，南沙房價再次回到9字頭。自貿區概念的出爐重新注入了一隻強心針。2013年7月，南沙政府鋪天蓋地宣傳南沙自貿區的概念，此後南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬-1.3萬/平方米，開發商甚至捂盤惜售。?

　　但在“自貿區”申報遲遲未有消息之下，南沙樓市再度陷入僵局，今年上半年售價雖然保持在1.1萬元/平方米左右，但成交量已萎縮。今年6月初，原本已鐵板釘釘的南沙自貿區申報遭遇暫緩，區域內樓市急轉直下。

　　廣州陽光家緣網簽數據顯示，今年6月份，自5月份自貿區申報被中央叫停後，南沙新房成交套數迅速陷入低谷至376套，與5月份相差192套。

　　低價換來的成交飆升

　　當走出南沙交通生命線4號線的蕉門、金洲等站，手持著樓書的六七個銷售員便會迅速靠近，“靚女，來看樓嗎？有優惠。”政策未明的南沙，樓盤銷售變得更為積極。大開發商的率先降價，打開了南沙樓市的下跌空間。在南沙港快速路沿線上上，隨處可見各大樓盤挂出的廣告宣傳語，其中有樓盤的廣告上還打出“0元購房”的字眼。

　　一度低迷的南沙樓市，如今看似正慢慢恢複元氣。南沙金茂灣、星河山海灣、富力天海灣、南沙萬達廣場等樓盤現場，你可以看到攢動的人頭和馬路上那長長的車龍。至少在賬面上，數字開始變得好看。從網易數據上看，南沙新房網簽量近來逐月上漲，7-9月份的網簽套數分別為482套、507套、564套。截至10月27日，南沙新房在10月份的網簽套數已達到743套，遠超當地今年前三個季度月度冠軍1月份的578套。在全市範圍內比較，南沙排名第三，略次於番禺909套、增城854套的水準。

　　“這幾個月南沙樓市的成交放大，和當地開發商普遍打折促銷有很大關係。南沙是廣州各大區域中降幅最大的區域，降幅能達到20%，大盤小盤都有不同幅度的價格促銷，引來不少抄底客。” 方圓地産首席分析師鄧浩志對時代週報記者分析説，國慶前出臺的限貸放鬆政策對南沙樓市刺激也很大，10月份的成交額迅速到達高位。某即將開盤樓盤的項目負責人向時代週報記者透露：“是想等自貿區政策批下來了再開盤，但等了幾個月後，等不及了，下半年會儘快開盤，價格到時候隨行就市。”在今年下半年，南沙區預計將有21個樓盤推新貨。鄧浩志説，從目前趨勢判斷，到年底前，南沙樓市成交預計能繼續維持回暖態勢，但前提是，開發商要繼續保持低價策略，這樣銷售任務基本能保障。10月份，南沙新房網簽套數在成為年度新高的同時，網簽均價滑至9495元/平方米。

　　事實上，除了要應對政策利空的風險，南沙樓市巨大庫存是不可忽略的因素。明顯供過於求，其實是整個廣州樓市普遍頭疼的難題，但南沙問題最甚。廣州房管局最新數據顯示，今年前三季度，廣州原十區一手住宅成交面積同比減少近三成，但同期供應量同比增加了184萬平方米，這也導致整體消化率只有0.59。消化率最差的是南沙，只有0.38。時代週報記者獲得合富輝煌提供的數據，截至9月底，整個南沙的樓市存量約115.6萬平方米，去化週期已逼近23.5個月，遠超15個月的警戒線。

　　等待兩類重大題材

　　作為廣州最為特殊的區域，南沙享受的利好是其他區所無法匹及的，能否依靠強硬的資本支撐起快速良性的發展，在業內看來，南沙正在等待兩大重要題材。限購鬆綁是其中之一，廣州市政府已在表態爭取放鬆限購。10月1日，廣州市常務副市長陳如桂曾對此回應稱，就房地産調控及房地産市場問題，廣州已準備好了一套辦法。

　　“廣州放鬆限購，估計會採取分步走的做法，先從南沙、花都等週邊區域開始，先從庫存量大的大戶型開始。”戴德梁行廣州公司總經理黎慶文對時代週報記者説，預計最遲春節前，廣州就會有所動作。

　　“南沙是特殊的，政策更要有所傾斜，一旦放開限購，來自珠三角與港澳的人才與投資便會注入南沙，引進技術與資金，落實國家新區利好，進一步釋放南沙的升值潛力。” 廣東省房地産研究會副會長韓世同則對時代週報記者表示，儘管目前並無取消限購，但兩次傳出均位於南沙，也證明了南沙的特殊性與領先性。

　　韓世同説，目前南沙樓市存在的庫存超量，只是其中問題之一。影響南沙樓市發展的因素還有産業人口、交通、居住配套、政策和房價等，南沙的産業定位依然不清，拉動投資的效果也大打折扣，短板效應下也考驗當地房地産投資的成敗。在韓世同看來，南沙將要推出13塊土地，歡迎各地企業把總部遷進南沙，也是希望帶來更多的産業人口。南沙目前常住人口為72萬，計劃到2030年增加到300萬人口。如何吸引這些人來南沙，除了國家級新區外，另一個吸引點就是自貿區。

　　多位業內人以及專家都一直認為，南沙成為自貿區是必然事件。“自貿區的夢是可以做的。”鄧浩志説。