限購政策調整首月，佛山樓市銷量出現大幅增長。根據佛山市住房和城鄉建設管理局公佈數據，佛山8月新房成交額達84.36億元，創造了2010年1月以來單月最高成交額。

　　此外，8月新建住宅成交套數、面積分別為9459套和104.16萬平方米，均創下2010年12月以來佛山單月最高；8月新房平均成交單價環比下滑3.42%，為8099.31元/平方米。

　　禪城南海順德以價換量明顯改善型買家增多

　　從五區數據來看，受限購政策調整影響最大的是禪城、南海、順德三區。禪城區8月份一手房成交套數、總金額分別為1305套和11.74億元，成交套數和面積環比7月份激增超五成，成交總金額環比增長超四成。南海區的漲幅與禪城區基本持平，但在市場總量方面，南海區依然居五區之首，成交總套數4306套、總金額超過40億元。順德區8月成交套數環比漲幅超三成，成交面積、金額環比漲超五成。

　　相比之下，8月高明、三水樓市均略顯平淡：高明成交套數、面積、金額均環比下滑；三水成交套數、面積、金額均環比微增。

　　對此，業內人士周先生分析認為，這一現象的出現是由佛山自身的樓市地域差異導致的，“禪城、南海、順德三區庫存相對較大，再加上市場積壓需求較多，因此在限購政策調整的環境下，開發商們多抓緊時機促銷，以價換量十分明顯；而三水、高明兩區人口和市場貨量較少，受政策影響並不會太大”。

　　值得注意的是，限購政策調整首月，相比于90平方米左右的小三房，改善型需求得到明顯釋放，季華路某品牌樓盤銷售人員透露，8月以來，前來看樓的客戶對110平方米左右的改善型産品的關注度有所提升。

　　這一現象在官方公佈數據中得到體現。2014年8月，佛山一手住宅成交面積和套數分別為104.16萬平方米、9459套，這意味著8月份成交戶型的平均面積超過110平方米。回顧7月成交情況，該數據為102平方米。

　　庫存有壓力後市房價恐難大漲

　　自8月7日佛山限購政策調整以來，業界幾乎沒有停止對佛山樓價的討論。房價到底是漲還是跌？一時眾説紛紜。日前公佈的官方數據終於給出了明確答案：“調整首月，佛山新房平均成交單價環比微跌3.42%。其中，禪城、南海兩區的環比跌幅分別為7.4%和10.48%，南海區房價重新跌回“9”字頭。

　　世聯地産佛山公司總經理葛樸認為，8月份的佛山市場表現基本符合預期，成交量出現大幅上漲，得益於限購調整對市場的利好，釋放了部分購買力。而均價微跌，仍在正常範圍內浮動，主要由於開發商用以價換量的方式銷售。

　　同時，對於即將到來的第四季度樓市，葛樸表示值得期待，“政策支援和客戶需求的雙重作用之下，第四季度的樓市表現還是很值得期待。”談及後市價格，葛樸分析“應該不會漲價”，一方面之前三年的限購政策積壓了大量的購房需求，並非兩三周就可以消化掉，另外，佛山人口基數特別大、且在不斷增多，再加上年底一般是開發商衝任務的時候，價格方面自然會謹慎考慮。

　　佛山市房地産協會副會長駱儀克對以上觀點表示贊同，“佛山目前庫存大約有700多萬平方米，正常情況下要10個月才能消化完，加上不斷有新盤入市，後續供應量充足，短期內不會出現房價暴漲的情況”。同時，他認為，8月樓市的火爆也從側面反映出客戶對市場的信心正在提升。

　　■“金九”資訊

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　　走量為主

　　全年推貨高峰將至

　　據不完全統計，8月份，佛山五區實際40個住宅項目開盤加推新貨，實際開盤率達100%，其中禪城區5個，南海區15個，順德區12個，三水區6個，高明區2個。另外，限購鬆綁政策後，佛山多個樓盤暗中加推，不斷補充貨源，預售量也水漲船高。

　　據本報記者統計，9月份佛山有約70個新盤新貨將接連亮相，同比增加29.6%，將創造全年最高推貨潮。

　　從供貨區域上來看，南海、禪城和順德是主力供貨區域，純新盤佔比超過五成。南海以35個盤位居第一，順德、禪城以15個、14個盤緊跟其後，旗鼓相當；三水、高明則分別有4盤和2盤入市。

　　房企方面，保利、碧桂園、萬科、綠地、新鴻基、招商、佳兆業、雅居樂等品牌房企均有加緊推貨，除了剛需戶型外，也有增加大面積洋房、高端別墅，甚至商業産品也搶灘上市，産品線更加豐富。

　　根據佛山市房地産協會統計，佛山全市一手房庫存量約700萬平方米，而“金九”過後，這一庫存量或將繼續增加。

　　高額庫存之下，“金九”樓市開局情況卻並不理想，由於適逢中秋小長假，市民忙於走親訪友，成交量有下滑勢頭。據中原地産週報統計，9月第一週佛山新房網簽28.31萬平方米，環比下降37%。而在本週，雖有多個樓盤亮相，但真正推貨的僅6個項目，新增供應速度放緩。

　　佛山市房地産協會副會長駱儀克認為，9月開局不理想可能是因為部分購房需求在8月份已經得到集中釋放。不過由於價格正在回落，樓市熱度應該還會保持一段時間。對於9月成交量情況預測，他認為，由於信貸方面仍未放鬆，9月要想重現超百萬平方米的風光估計很難。

　　世聯地産則分析認為，雖然後市因限貸政策成交量難有大幅飆升，但相對上半年會有回升；開發商仍舊會以去貨走量為主，預計整體均價不會上升，甚至會有個別樓盤加大優惠幅度。

　　不溫不火

　　擬推8宗商住地

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　　不溫不火

　　擬推8宗商住地

　　在遭遇了三年來推地最冷的8月後，佛山9月推地量有所增加。據統計，截至11日，佛山本月擬掛牌8總商住地塊，出讓總面積約為34.4萬平方米。地塊主要集中在禪城、順德、三水，南海和高明暫無掛牌地塊。

　　最大地塊溢價出讓迎來“開門紅”

　　總體來看，推地區域主要集中在順德和三水。順德合計推出4宗地塊，分別位於順德新城創智城、大良、容桂和陳村，體量最大的是位於創智城片區的一宗11.8萬平方米的商住地，起拍價6.9億元。三水推地2宗，體量最大的是位於健力寶南路和廣海大道中的兩宗住宅地捆綁出讓，擬出讓面積達13.5萬平方米，起拍價高達9.2億元。在今年三水推出的市中心地塊中，這塊地起拍價最高。

　　值得注意的是，南海從今年4月起到現在商住地供應量一直為零。有開發商表示，南海重點地塊仍未推出，按照往年規律，南海推地時間集中在1、2、10、11、12月。也有開發商反映，樓市新政執行後，南海樓市首當其衝成交量急速上揚。樓市火熱，土地市場也會受影響，樓市新政使得南海的土地愈發金貴，政府未積極推地或是在等實際賣個好價錢。

　　令人關注的是，9月土地市場已經順利迎來“開門紅”。中秋小長假第二天，9月9日，佛山市三水區能潤置地房地産開發有限公司、佛山市三水富港房地産開發有限公司、佛山市海韻置業投資發展有限公司三公司聯合以9.35億元奪佛山市三水區西南街道健力寶南路44號地塊及佛山市三水區西南街道廣海大道中9號地塊兩捆綁地塊，兩地塊總面積135341.8平方米，樓面地價約1505.59元/平方米，溢價1.63%。

　　業界分析認為，該地塊的溢價出讓與其相對成熟的配套條件不無關係，該地塊周邊有多個成熟住宅區，居住氛圍成熟。西南公園、三水廣場、西南四小、人民醫院等配套設施也都分佈在地塊附近。

　　第四季度或迎推地高峰

　　儘管如此，從土地掛牌情況來看，五區土地市場仍然不溫不火，與去年同期可謂“冰火兩重天”。分析人士認為，樓市限購政策調整後後成交量激增，但土地市場仍不溫不火，33.8萬平方米的土地供應量並不算大，土地市場復蘇仍有待時日。如下半年去庫存效果不錯，部分開發商願意有買地意向。如庫存積壓仍嚴重，買地計劃將推後。“今年的主要任務是衝量，並非拿地。”有大型開發商向記者透露，去年拿地太猛，今年資金吃緊，非優質地塊不會貿然出手。總體來看，今年開發商拿地顯然非常謹慎，保利、中海、萬科這種大戶很少現身土地市場。

　　五區政府推地計劃或將同步推後。回顧佛山市2014年度國有建設用地供應計劃，不難發現，佛山土地供應或將在第四季度集中爆發。根據2014年佛山土地供應計劃總額以及前三個季度的已經成交面積情況計算，今年下半年佛山全市可供應商服用地及住宅用地面積合計超過300萬平方米，這意味著在接下來的幾個月裏，佛山月均土地供應或超過100萬平方米。

　　中原地産相關人士認為，由於國內經濟大環境以及房地産行業不景氣等因素影響，房企拿地更為謹慎理性，但對於質優的地塊仍會出手。預測到財務穩健的四季度土地旺季，才會現知名一線品牌房企的身影。預計接下來土地部門會加大對閒置土地的查處力度，並隨著新型城鎮化的深入，將繼續積極盤活存量用地。

　　■聚焦

　　廣佛交界盤配套升級

　　廣州客逐年增多

　　廣佛交界盤配套升級

　　廣州客逐年增多

　　作為廣東首個調整限購政策的城市，一個月以來，根據合富輝煌統計數據，除高明外，佛山其餘四區成交面積均大幅上升，樓市成交環比增幅達61%，不過成交價格卻在原地踏步。有廣佛交界處的佛山樓盤開發商透露，佛山限購調整後，前去買房的廣州客增加了三成。

　　與之相對應的是廣州“剛需客”的流失。根據廣州業內機構分析，限購政策調整之後的佛山分流了至少三類原本屬於廣州的客群：第一類是對價格極為敏感的“剛需客”。從住建部門統計數據來看，放寬限購後佛山的南海片區一二手成交量都有明顯上漲，而南海片區廣佛交界處的樓盤一直以來目標顧客都是廣州客，這部分客戶外來人口居多。

　　由於佛山樓盤最大的優勢在於其較低的價位，同一面積的房子佛山的市場價格約為廣州的二分之一，明顯的價差導致不少剛需買家在南海置業。據不完全統計，限購政策調整之後，在廣州流向佛山的客群中，這部分群體約佔40%左右。

　　其餘兩類分別是改善型買家和投資型買家，所佔比例相當。

　　實際上，廣州客到佛山購房的熱情並非始自限購政策調整，在此之前，這一趨勢就已經十分明顯。中海錦城銷售人員透露，到目前為止，該樓盤的廣佛客戶比例為1：1。相比之下，富豐新城的廣州客佔比更大，達到七成，“幾年前富豐新城剛開盤的時候廣佛客人的比例為3：7，經過幾年的發展，這個比例正好倒了過來”，富豐新城行銷部門相關人士説。

　　在另一處廣佛交界地區，陳村憑藉靠近廣州南站的區位優勢，快速暢達的交通、未來的發展前景以及低於廣州的樓價受到了不少廣州購房者的親睞。

　　廣州客的佔比正在提升，綠地集團相關負責人透露，其陳村綠地國際花都項目有一半客源來自廣州，這一數據與世聯地産佛山公司在陳村另一樓盤監測到的情況基本吻合。

　　陳村現運營的商業項目正在見證廣州來客的增多。今年初，順聯集團商業策劃總監葉輝宇公開表示，從陳村順聯廣場顧客停車情況可看出，這幾年廣州牌照的車明顯增多，從側面説明陳村對廣州客的吸引力在提升。

　　縱觀陳村今年8月份的樓市數據，區域吸引力的提升得到集中體現。根據陳村國土和城建部門統計數據，2014年8月，陳村一手住宅成交套數為784套，成交總面積63049平方米，銷售均價為9417元/平方米，環比7月份銷售量漲了近兩倍，銷售均價同步上漲。

　　■關注

　　房貸政策暫無調整跡象

　　廣州市民何瑩看中了陳村的一套小三房，佛山限購政策一調整，她就準備出手。然而購房資格的問題順利解決之後，付款卻遇到麻煩。何瑩告訴記者，雖然限購放開了，但銀行限貸政策仍未有調整跡象，非佛山本地戶籍買家仍然需要提供在當地的一年社保證明。

　　由於擔心政策變動、再加上申請銀行貸款過於麻煩，在與家人商量之後，何瑩決定採取全額支付的方式。

　　她的一位朋友同樣看中了一套廣佛交界房，但由於喜歡的戶型較大，無法一次性籌到錢，到目前還在猶豫和糾結當中。

　　在與廣州客的交流過程中，筆者發現限購政策調整之後，信貸政策成為廣州客買佛山房的最大阻礙之一。

　　雖然限購政策調整已滿月，但銀行房貸方面尚未有任何放鬆的動作。11日記者從招商銀行、農業銀行、廣發銀行、建設銀行等了解到，上述銀行貸款政策未有任何變化，不滿一年社保及家庭第三套房購房者均不能獲得貸款。

　　對於這一政策可能導致的市場反應，合富輝煌首席分析師黎文江分析認為，這一個月的成交量有一部分是之前有意想買房卻買不了的客戶，而且主要集中在南海、禪城兩個區內，之後會逐漸趨於平靜，原因就是限貸還沒調整。

　　統籌/撰文：南方日報記者 南盼