樓市快評

　　龔名揚

　　在剛剛過去的一週，由於高端項目的熱賣以及多家地産開發商採取“以價換量”的銷售策略，東莞的樓市出現了量價齊升的成交火熱局面。

　　根據東莞中原研究部公佈的數據，上周東莞住宅成交1185套，環比上升8.72%；成交面積13.21萬平方米，環比上升12.71%，31個鎮街都有成交記錄，成交套數在40套以上的區域有9個，可謂多點開花。

　　筆者認為，之所以出現量價齊升的局面，一方面由於開發商們要在年底衝量以彌補前期銷售不佳的窘況，從而加大了推盤的力度，這刺激了購房者的購買意願；另一方面則是因為從中央到地市均出臺了利好的政策，在一定程度上增強了購房者對後市的信心，尤其是央行“9·30新政”對首套房條件的重新認定，為很多有購買改善型住宅需求的潛在購房者減輕了首付的負擔。

　　如今，多家銀行在莞已經實施了新的房貸政策，執行了央行“認貸不認房”的政策方向，首套房貸利率也從以前的上浮全面回歸到基準利率。有些人一直在“等貸”，等待利率的折扣；也有人會覺得，如果如今出手買房，萬一以後房價“崩盤”，那豈不是一朝就變成負資産？

　　對於前者來説，“最低七折”利率，目前來説還是一件遙不可及的事，説不定要“等貸”等到花兒也謝了，反而目前由於各家開發商都在進行年末的衝量，價格相對來説已經到了一個低位，對於一直在“等貸”的剛需族而言，現在恰恰已經到了最應該出手的時機。

　　對於那些擔心房價會“崩盤”的人來説，其實是有點過慮了——尤其是對於東莞的房地産市場。一方面，東莞處於廣深之間，但房價是非常溫和理性的，近年來房價的合理上漲是由於地價和人工材料等成本提升而造成的。再加上東莞正在全力推進新型城鎮化的工作，以發展成為“國際製造業名城、現代生態都市”為新的目標定位，隨著居住環境的不斷改善、軌道交通的開通和道路交通的完善，東莞與珠三角周邊城市的關係會更緊密，會吸引更多廣州深圳的外溢購房需求，房地産市場存在升值的空間。

　　而從國家的層面來説，穩定已經成為全國房地産市場的主流基調。10月29日，國務院召開會議，部署推進消費擴大和升級，並提出重點推進6大領域消費。其中一點提出“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”，也重點強調了穩定樓市，加強房地産市場的健康發展。

　　筆者認為，此舉本意還是希望能夠在宏觀經濟層面上穩定消費、促進內需，通過釋放自住型和改善型住房需求來拉動內需。在經濟“新常態”下，我國經濟增長的模式開始發生轉變，經濟告別高速增長，今年樓市也告別了2013年的高速狂飆，“穩定住房消費”將成為樓市向前發展的“新常態”。

　　在樓市“新常態”下，既要打擊房地産市場的投機行為，又不能夠讓房價過快上漲，保證城市居民的合理住房需求。在這一新的階段，房價將由前幾年持續上漲轉為維持高位運作，但穩中有降的調整態勢，樓市的增長速度會放緩，但發展趨勢依然是增長。

　　另一方面，住房消費作為6大領域的消費之一，只要能夠引導這個市場朝著健康、合理的方向發展，就不會出現過冷過熱的現象。從目前的政策層面來看，樓市的調控已經不再走單純的行政限購、限貸的路子，而是在不斷地去行政化，逐步讓樓市的調整發揮市場對資源配置的決定性作用。

　　筆者相信，在樓市發展的“新常態”下，東莞的房地産市場會迎來一個穩定增長的階段。