頭條關注

　　“居者有其屋，行者有其車”，隨著東莞市民生活水準的提高，汽車保有量持續攀升。從公開的數據顯示，截至2013年底，東莞全市機動車保有量（民用）突破150萬輛，達到154.69萬輛，增長4.0%。其中汽車保有量138.91萬輛，增長15.1%。

　　隨著汽車保有量的增加，受産權不清晰影響，東莞居民小區路面停車位之爭時有發生。那麼，小區路面停車位到底是歸業主還是開發商呢？

　　1

　　車位歸屬不明晰引發糾紛

　　日前，東城某樓盤全體業主與開發商因地面停車位發生糾紛，業主們將開發商告上法庭，該案在東城區人民法院開庭審理，現階段該案件進入等候宣判階段。

　　該樓盤業主盧先生表示，2013年初，該樓盤成立業主委員會後，撤去隸屬開發商的原物管公司，通過招標的方式聘請了深圳某物管公司。另外，業委會委託該物管公司收取小區停車費。

　　盧先生稱：“該筆停車收益歸業委會支配，業委會與物管公司協議，並委託物管公司協助收取停車費。其中，停車位收益的六成歸全體業主所有，用作小區的基建維修費用，四成收益為物管公司的管理費用。”

　　“今年，該樓盤開發商認為小區地面停車位屬於開發商所有，要求返還停車位收益。開發商認為小區地面停車位是由開發商開發的，該歸屬開發商所有；而業主認為，小區地面停車位屬於全體業主的公共設施，就這樣，因地面停車位問題發生糾紛鬧上了法庭。”盧先生説。

　　據悉，小區停車位主要有三種：地面車位、地下人防車位和地下産權車位。

　　盛邦律師事務所律師事務所唐淑萍律師表示，按照《物權法》規定，小區裏面的公共配套設施屬於全體業主所有，如果車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，更不能將車位進行市場交易（車位使用權或所有權的買賣）。

　　據悉，如果不屬於公共設施的話，則開發商需要在房産管理部門進行審批，若予以核準會下發一個車位的《所有權證》，則可取得車位的所有權。在這種情況下，開發商可以把車位的使用權賣給業主。還有一種情況是，業主要確定該樓盤的車位是否是人防工程的車位，如是人防工程的車位是不能出售交易的，在戰爭時期會被防空部門統一管理。

　　2

　　目前小區車位權屬爭議較大

　　那麼，如何辨別小區路面停車位的權屬呢？

　　對此，廣東展豪律師事務所李嘉豪表示，開發商是否有停車位的産權關鍵在於是否獲得其産權證。一般來説，地面的停車位只是簡單地劃線，並不具備封閉性，不作為小區建築物，屬於小區地面平面上的土地使用權的一種方式，而土地使用權是屬於全體業主所有的。

　　關於地面停車位是否屬於全體業主所有的基礎設施，李嘉豪認為，根據物權法定原則以及物權法的登記公示原則以及《物權法》第六章第七十條的規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，可以簡單地認為開發商能證明車位登記在開發商名下的才屬於開發商專有部分，其他沒有權屬登記的車位則屬於公共部分，應當屬於全體業主共有。

　　另外，李嘉豪提出，在現實中，地面停車位的所屬關鍵在於車位的建造、開發投入是否計算在購房款作為公攤面積。另外，車位的佔用的地方是否符合相關的法規，屬於業主所有。根據，《物權法》第七十四條，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

　　李嘉豪認為，在實踐中，地面停車位的所屬關鍵在於車位的建造、開發投入是否計算在購房款作為公攤面積，這是非常難證明的。其次，車位佔用的地方其中涉及容積率的問題，車位的佔用面積的建造容積率有沒有納入小區開發的土地使用權的面積等。因此，小區的車位權屬在現實中不能簡單地以登記憑證為準，要綜合考慮我國社會目前房地産登記制度的不完善和現實生活的需要。

　　據悉，小區車位的權屬目前爭議較大，全國各地的情況也各不相同，今年的車輛保有量以及房地産的發展，小區車位的權屬不能一直處於不確定的狀態，目前像北京、深圳等地已經意識到這一問題，在立法上也逐漸完善。隨著《物權法》細化、相關法律法規、地方性法規的出臺、房地産登記制度的不斷完善，小區車位的權屬終究會明確。

　　3

　　3

　　車位沒有權屬證明不能出售

　　在上述案件中，小區地面停車位糾紛的核心問題是停車位收益歸屬，究竟其收益應歸屬何方？

　　對此，李嘉豪認為，若開發商不能證明其為地面停車位的産權所屬，那停車位屬全體業主所有，其收益也是歸全體業主所有。然而，目前東莞大部分小區並沒有成立業主委員會，一般都是交由物業公司管理，其中就涉及了停車位的收益歸屬問題了。因此，樓盤成立小區業委會顯得尤為重要，既能體現全體業主的共同意志，有效管理全體業主共有的資産，又能代表全體業主與開發商處理有爭議的小區車位權屬問題。

　　李嘉豪稱：“因為車位的權屬沒有明確，是屬於業主共有，還是屬於開發商專有存在爭議，在沒有業委會以及開發商、物業公司比較強勢的情況下，停車位的收益只能由開發商或物業公司佔有。如果小區的停車位沒有權屬登記證明或不能辦理權屬登記證明的話，開發商是不能出售的。”

　　據公開的數據顯示，截至2013年11月30日，東莞全市共有250個業主委員會進行過備案，而全市住宅型小區至少超過1000家。由此可見，東莞僅有1/4的小區成立業主委員會，這對維護業主自身的權利顯得力有不逮。

　　東城某小區業委會成員告訴記者，維持業委會日常運作是困難重重的。首先，業委會成員都是義務勞動，花費大量的時間；其次，業委會日常運作的費用問題，也是需要煞費思量的；還有業委會成員是義務勞動，較難激發其主動性和積極性。

　　另外，民建市委會曾指出，現有的對小區業委會的監管趨於被動的、靜態的管理，主動介入性管理比較缺乏。民建市委會建議，政府相關職能部門應完善業主委員會的監督機制。業主委員會登記備案成功後，相關職能部門要對小區業委會的後續運作、規範執業採取主動介入性的監管。

　　車位“以租代售”

　　合法期限不超20年

　　■提醒

　　一般來説，如果開發商沒有將停車位進行初設登記確權，就意味著沒有獲得預售許可證和産權證，因而是不可售賣或出租。

　　記者發現某些樓盤在銷售停車位的時候，向客戶明確停車位是沒有産權的，但是以租代售的形式變相“售賣”停車位。如市民陳先生在南城某樓盤以13萬元的價格，購得該小區地面停車位70年的使用權，並簽署租賃合同。

　　對此，李嘉豪認為，若該樓盤的地面停車位沒有産權證，那麼開發商無權出租該停車位。另外，開發商通過“以租代售”的形式“出售”該停車位，簽約期限長達70年。實際上，沒有産權的“銷售”相當於租賃，《合同法》明確規定租賃期限不得超過20年，所謂租期70年不受法律保護，這是開發商為了模糊概念打出的銷售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。若業主購買車位時，一定要仔細閱讀合同，看清楚車位權屬再做決定。

　　房産專業名詞解釋

　　■連結

　　據悉，公攤面積指公攤建築面積，即公用分攤建築面積，指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積是指由整棟樓的産權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水準投影面積計算。

　　容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來説，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來説，容積率直接涉及居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過1.5，綠地率應不低於40%。

　　采寫：南方日報記者 葉永茵