首付減負，月供減量，二次置業者借央行房貸新政輕鬆置業

　　從首付七成變首付三成；從利率上浮30%到按基準利率計算，9月30日出臺的央行房貸新政成為二手樓市逆轉的關鍵因素，地産人士認為“銀十”可期。在這一大波“跑步入市”的改善型置業者當中，有學位房買家，有為父母改善居住買電梯房，有“小換大”的自住型買家。以往樓市只有“獨沽一味”的首次置業者，如今各種各樣住房需求的二次置業者蜂擁而至，終於為二手樓市交投重新注入活力。記者從各大仲介行以及按揭公司了解了多個10月份因房貸新政入市的置業個案，相信未來數月類似的改善型置業潮將涌現，現在正在看房的人士説不定在年底就成業主了，或許讀者可以從這些“跑步入市”的置業故事中獲得一些有用的參考資訊。

　　文/圖:記者李鳳荷

　　換房客

　　青睞300萬~500萬物業

　　據合富置業芳滿分行主管高海濤表示，最近要求看房的客人呈現增加的趨勢，也有部分買家依然選擇觀望。10月上半月，有購房意欲的買家比較活躍，諮詢的買家比房貸新政出臺前增加了將近一倍，買家都以改善型需求為主。他們比較關注面積為90~170平方米的三房、四房單位，總價集中在250萬~400萬元左右。

　　合富置業富力現代第一分行主管余昌勝表示，房貸新政利好是換房客增多的主要原因，加上近期放鬆限購的吹風也有些影響。換房客買房積極性會比之前要高，選擇二、三、四房戶型的換房客都有，總價都在200萬元以上，73~140平方米。

　　合富置業錦城二分行主管黎湛表示，現時東風東板塊的換房客積極性比之前有所提高，很大原因是與房貸鬆綁政策的利好有關。該板塊大多數購房買家都是改善型買家，自新政出臺後，改善型買家的看房量明顯增大了。黎湛表示，該板塊的換房客多數因為學位房而購房，近期樓梯樓的成交有所下降，電梯樓成交較多。現時換房客一般會選擇總價約400萬~500萬元，面積約90~100平方米的三房電梯樓單位為主。

　　合富置業東湖二分行主管陳東升表示，自從央行出臺關於房貸新政以及陸續有銀行出臺細則後，很多換房客看好後市，加上10月份是傳統的置業旺季，所以換房客入市信心增加不少。陳東升表示，目前，大沙頭和東湖片區的換房客會把手頭上的樓梯樓置換為電梯樓，也有部分客戶為父母購置物業，改善居住環境。打算購置電梯房的換房客，一般會選擇總價段是220萬~300萬元的三房單位，面積大約80~110平方米單位。

　　置業案例一：買家還清貸款即入市買學位房

　　中原地産水蔭路分行高級營業經理鐘志明介紹，近期分行成交了一套嘉誠國際公寓，買家因銀行首套房認定鬆動而加快了入市的步伐。據了解，該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的單間，帶水蔭路小學學位，業主是在2007年左右一手購入，當時購入價約1.1萬元/m2，購入後一直用於出租，這種戶型的租金約3000元/月，由於有資金週轉需要所以放盤，初始放盤價約118萬元，後由於急賣，降價至108.5萬元成交。

　　而買家購房預算在100萬元左右，且購入該套單間前已有一套住宅在供，但在上個月時已還清貸款。正是由於銀行對首套房認定的放鬆，因此，買家看房約兩三個月，最終決定入手這套嘉誠國際公寓的單間。

　　置業案例二：看房兩天即入手文德路學位房

　　中原地産文明路分行高級營業經理陳海虎介紹，近期分行成交了一套仰忠街樓梯樓低層三房單位，買家是二次置業，購房打算用於自住，該套三房面積約75平方米，總價約210萬元，折合單價約2.8萬元/m2。

　　買家購房預算約210萬元，且看中該套單位帶文德路小學學位，較符合買家要求，由於銀行首套房認定政策調整，使買家在買二套住房的首付壓力減輕，因此，促使買家提前還清首套住房貸款，購入該三房單位，買家看房僅兩天左右，最終順利首付三成，按揭購房。

　　置業案例三：“小換大” 總價405萬首付僅三成

　　中原地産先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒表示，近期分行成交的一套凱城華庭電梯三房，面積約120平方米，總價405萬元，折合單價約3.4萬元/m2。由於銀行首套房認定鬆動，買家最終買到自己的心儀單位。買家原來已有一套住宅，出於改善居住環境的需要想再次置業，看房時間約有半年。

　　最近，銀行對首套房認定的調整，使不少買家有機會再次享受到首付三成的優惠，無論是在減輕資金壓力方面，還是增加樓市信心方面，都加快了買家入市的步伐。而這位買家在還清了第一套房的貸款後，得益於首付壓力的減少，最終選擇到了這套面積120平方米的心水三房。

　　按揭案例一：首付減輕 利息減少

　　億達按揭業務三部總監肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套90平方米的物業，該物業已結清在銀行的貸款，因為要改善居住，現需要購買一套120平方米的物業，以便一家人居住，成交總價300萬元。審批過程中，只需提供原貸款合同，結清證明，原物業的查冊表審批，最終批復了七成貸款210萬元，利率為基準利率。若按照舊政策，此客戶只能申請辦理三成的按揭貸款，利率按基準上浮1.1倍執行。

　　按揭案例二：

　　結清貸款 “三套房貸”也可首付三成

　　億達按揭肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套市區物業，該物業才30平方米，已結清在銀行的貸款並賣掉。以他當時的經濟能力買不起市區房，就在增城碧桂園買了一套物業，第二套貸款最近剛結清。經過考慮，想孩子入讀一些好學校，就在華景新城新購一套91平方米的物業，且可改善居住環境，總價225萬元。按原來政策，業主已有兩次貸款記錄，這次買房算第三套房貸，此客戶只可做某銀行商貸，該産品要基準利率上浮1.3倍，但新政後，不但可借七成，還可享受基準利率。

　　按揭貼士：如何申請提前還貸？

　　中原地産匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示，結清貸款可算首套房貸，因此近來多了不少提前還貸的客人。按照程式，按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請，一般來説開始供樓6個月後可部分還貸；供樓1年後可全部還貸。銀行收到客戶的提前還貸申請後會進行審核，通過後將通知客戶準備提前還貸的扣款。提前還貸的扣款時間與客戶提出申請的時間一般相隔1個月左右，有的銀行在批准還貸申請時會明確告訴按揭人士扣款時間，有的則是模糊處理，叫客戶等電話通知。

　　目前正在還貸的客戶中不少享有利率7折優惠，如今首套房貸款大部分是基準利率，少部分可打9.5折利率優惠。

　　億達按揭肖婉婷建議按揭買家，人行的徵信系統需要一定的時間才能更新資訊系統，所以必須以結清證明為依據；為能挑選到更適合客戶的貸款産品，建議辦理時諮詢專業的按揭機構；央行房貸新政為限貸鬆綁，但目前廣州市中心區域仍受限購政策影響，持有兩套房屋的本地家庭不可新購房屋，多套房業主仍需要通過賣出房屋才可以騰出名額購房。