在政策出現鬆綁苗頭、房價下跌等多重因素影響下，換房人開始出手了。在剛剛過去的8月份，北京市二手房市場延續了7月份成交量回升的勢頭，成交量環比增加4.65%。在這些購房者當中，有相當一部分人是先賣後買或者先買後賣的換房群體，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。“相比剛需的猶豫觀望，改善型客戶入市相對比較堅決，在二手房市場銷售價格下調的情況下，一些換房客戶入市意願增加。”中原地産首席分析師張大偉指出。

　　二手房成交量持續反彈

　　自5、6月成交量維持6000套水準後，7、8月北京二手房成交量連續超過8000套。根據市住建委網站顯示，8月北京二手房住宅成交量達到了8434套，再次出現反彈，環比上漲4.65%，這也是最近5個月的最高點。

　　換房群體不斷壯大，進一步推升了二手房的成交量。“選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。”鏈家地産市場研究部張旭指出，換房人群一般比較挑剔，考慮更加全面，對交易的流程也比較了解，有的已經持幣觀望了一段時間。

　　在業內人士看來，二手房成交量站上8000套已經開始釋放出積極信號。“不足7000套的二手房成交量，基本代表了市場全面冰點。”中原地産首席分析師張大偉表示，在單月二手房成交量不足萬套的情況下，北京樓市依然處於調整區間，但隨著市場信心的恢復，房價下調的空間愈加收窄。“按照正常的北京二手房成交規律，8000套是一個價格止跌的成交量。但信貸的收緊與放鬆，依然將明顯影響後續市場的走勢發展。”

　　房價下調幅度放緩

　　在業內人士看來，樓市成交出現好轉主要有三大因素。“首先全國政策面轉寬鬆，對購房者心理出現支撐。”張大偉指出，“信貸也的確開始出現鬆動跡象，這種情況下，部分購房者放棄猶豫開始入市。更重要的是價格因素，由於樓市調整期，新房二手房的性價比都比之前有所提高。”

　　價格合適是換房人群最充分的理由。北京二手房市場價格降幅超過之前市場預料，在實際市場交易中，大部分購房者都會發現，目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已超過15%，部分房源甚至超過20%。

　　“房主意願減價的房源成交難度非常小。”張大偉表示，從7月開始，房價下調的幅度在逐漸放緩。從二手房成交價格看，6月的成交均價為2.92萬元/平方米，7月成交均價為2.89萬元/平方米，8月成交均價為2.88萬元/平方米，成交價格依然延續下調，但隨著部分需求入市，整體價格下調速度明顯放緩。

　　樣本一 小房換大房

　　自由職業者孫玲在8月中旬將通州的一套一室一廳出手。“孩子馬上要上小學了，總不能讓他跟我們再擠在一個床上睡覺。”儘管對自己住了10年的房子戀戀不捨，孫玲仍然決定添點兒錢換套大一點兒房子。

　　讓她慶倖的是，自己出售房子的時間點還算不錯，在這之後通州房價開始出現下降，“6層同一戶型的一套房子掛牌價從180萬元跌到155萬元仍未成交。”眼看著通州房價開始下跌，孫玲放緩了換房的步伐，她和購房者商量繼續租住在自己原來的房子裏。和孫玲一樣打算換房的還有吳晶，她和孫玲住在同一單元。

　　孫玲和吳晶只是目前無數換房者的縮影。在高性價比的驅動下，不少人選擇在這個時候出手。據房産仲介部門研究統計，在換房群體中，以小換大這種情況大概能佔到換房總數的三分之二。

　　樣本二 燕郊族跑步入京

　　在過去的中秋小長假裏，準爸爸王先開啟了通州看房之旅。孩子的預産期是9月初，王先換房的念頭愈發強烈。“現在通州的房價怎麼樣？你們家附近有沒有合適的房子？”在8月底萌生換房年頭後，王先逢人就問。在王先看來，從燕郊一次換到北京城區壓力有點大，“只能一步步來。”

　　和王先一樣的燕郊上班族李斌去年以均價1.3萬元/平方米的價格在燕郊購置一套房産，之後燕郊樓市一蹶不振，李斌常被朋友們打趣買在最高位。眼看著通州二手房價格出現明顯下跌，李斌萌生了換房的念頭。

　　在換房人群中，教育、交通、醫療資源及現實需求為換房主因。鏈家市場部統計，因為有學區、醫療或交通等方面的需求，要從近郊區搬到城區，還有因為急需資金週轉，需要賣房湊齊資金，這兩種情況約佔換房購房者總數的三分之一。晨報記者 陳瓊

　　■延伸

　　多數人買房5至6年後換房

　　換房者一般集中在什麼年齡段？平均需要多支付多少錢？鏈家地産市場研究中心根據2012年以來鏈家交易的15000多條換房交易記錄分析發現，多數購房者購房5至6年後首次換房，換房群體主要集中在33歲左右以及60歲左右兩個年齡段。

　　鏈家地産市場研究部數據表明，2012年至今換房者買入房屋平均面積為92平方米，比賣出房屋平均面積77平方米多15平方米，買賣價差平均值達到50萬元。換房人群的平均年齡為41.7歲，與整個市場上購房者35.1歲相比，高6.6歲。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭認為，年齡峰值的出現與換房者群體的普遍需求關係密切。首次峰值出現在33歲左右，這個階段的換房者多是上有老下有小的青年人，也是換房群體的主要組成部分，他們大多數面臨的是生育以及子女上學的問題，關注居室數量、學區和醫療資源的因素比較多。第二次峰值出現在60歲左右，這個階段的換房者多為即將退休或者已經退休的中老年人，他們開始準備養老居所，這時候對房屋的居住舒適度以及居住環境、醫療資源的要求要更高一些。

　　晨報記者 陳瓊