房貸新政下 提前還貸要考慮貸款餘額和利率

　　只要還清首套房貸就能首付三成買第二套，還可能享受到利率優惠。隨著央行房貸新政的落地，這一政策刺激了很多有改善型需求的購房者提前還貸，以便在再次購房時享受首套房的貸款政策。記者從多家銀行了解到，近期諮詢申請提前還房貸的顧客多了不少。理財專家提醒，對於不同的人，是否提前還房貸，要視具體情況而定。

　　記者 林曉麗 實習生 胡陽

　　首套房新政實施，燃起了不少有改善需求市民的購房慾望。記者從多家銀行獲悉，最近諮詢和提前還貸的客戶明顯增多。一家股份制銀行信貸部相關人士説，他每天都要接到好幾個朋友的諮詢電話。提前還貸的主要是想低首付買二套房的改善性客戶，包括部分投資者。

　　有提前還貸打算的吳小姐告訴記者，2009年買了第一套房子，當時向銀行申請了70萬的按揭貸款，利率享受7折優惠，為4.585%，共貸款30年，使用的是每月等額本息還款方式。“一直沒有提前還款，是因為相比目前的利率，當時的房貸確實便宜。但我們最近想買多一套學位房，正在看房子房貸新政就下來了，那是否要把貸款現還清，再買第二套房呢？”吳小姐有點為難地表示。

　　以目前廣州主流的房貸利率來計算

　　案例1：提前還貸反而多付數十萬利息

　　對吳小姐的情況，融360信貸專家徐瑾給記者算了兩筆數。

　　假設吳小姐購買第二套房的總價是200萬元。如不提前還款，按二套房政策購買，首付7成，利率為基準1.1倍，30年，利率為7.2%。購房需首付140萬元，貸款60萬元，30年共需支付利息約86.8萬元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3萬元。故吳小姐需一次性支付現金140萬元，以後支付利息130.1萬元（即第二套的86.8萬元+第一套的43.3萬元）。

　　如果是提前還清貸款餘額，再購房按首套認定，需首付3成，按照廣州內資銀行當前最低房貸利率為9.5折計算，貸款30年，利率為6.22%。吳小姐需要還貸款64萬。另外，購買新房需要首付款60萬元，之後要支付利息169.3萬元。故吳小姐需一次性支付現金124萬（64萬+60萬），以後支付利息169.3萬元。

　　“雖然提前還貸使用到的現金比不提前還貸少了16萬元（140-124），但利息卻要多付39.2萬利息（169.3-130.1），這還不包括因提前還款可能産生的違約費用。”徐瑾指出，這麼一對比，可見在這種情況下提前還款並不划算。

　　案例2：貸款餘額較少可考慮提前還貸

　　某股份制銀行理財經理表示，如果手頭資金有限，而之前的房貸餘額也剩下不多，這種情況當然首選提前還貸。該理財經理舉例道，假設某先生已有一套70多平方米的兩居室，尚有10萬元房貸未結清，而手頭已有了五六十萬元的積蓄，打算再買套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策，二套房要首付七成，他的積蓄根本不夠付首付。現在只要花10萬元把首套房貸結清，再買房只要首付三成，他正好錢夠用。

　　徐瑾表示，通過提前還貸，來享受央行新政，對貸款餘額較少的購房者比較合適。因為貸款餘額越少，用戶支付現金也越少。“可以説，用戶需支付現金越接近新房7成首付金額（案例中140萬），越不划算。”徐瑾説。

　　建議：

　　曾享7折利息優惠

　　並不都適合提前還貸

　　“無論如何，購買二套房之前，最好先諮詢銀行客戶經理，計算一下提前還款是否恰當。”理財經理提醒道。

　　對於新政之下，消費者是否要提前還貸，而享受二套房首付三成及利率優惠呢？前述理財經理表示，首先看手裏的余錢。新政利好的是手裏余錢較為緊張而又想改善住房條件的，但之前因首付七成的高門檻而無法購房的人群。

　　徐瑾表示，通過提前還貸，來享受央行新政，對貸款餘額較少的購房者比較合適。因為貸款餘額越少，用戶支付現金也越少。

　　其次，還要看提前還與不還的總利息比較。徐瑾表示，曾享7折優惠的並不都適合提前還貸。

　　對於不再購買新房的消費者，如果手有餘錢，是否要提前還房貸，關鍵要看余錢的投資收益能否覆蓋房貸成本，如果不行，則要考慮提前還貸；如果可以，則不必急於還貸。