□地産評論員 蔡琦雯

　　三季度已過，雖然總體成交量不佳，但是9月底出現了一波翹尾行情。同時，土地市場也拍出幾塊溢價率頗高的地塊，而限貸放鬆的消息也吸引了市場廣泛關注。這些市場熱點將如何影響樓市，給第四季度的成交帶來懸念。

　　業內人士指出，四季度是最後衝刺時刻，房企或將加強“以價換量”，並且隨著購房者觀望情緒的緩解，有望促進成交。

　　壓力之下，房企將開啟“以價換量”？

　　截至目前，房企的業績完成情況並不理想。進入第四季度，房企也將迎來最後衝刺的時刻。

　　據上海中原地産監測，截至8月31日，10家標桿房企中，年度銷售計劃完成率超過6成的僅有恒大、綠城、中海和萬科。值得注意的是，其中完成率不足一半的房企有富力、金地和招商，其中金地完成率最低，僅為39%。

　　“這會使得房企在第四季度加大降價促銷的力度。尤其一些房企不願意盲目地等待限購放鬆等利好政策，所以會主動在售價上進行調低。”易居研究院研究員嚴躍進認為，隨著市場逐步“探底”，觀望情緒會逐漸弱化，因此以價換量的策略應該還是會受到市場認可的。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟也表示，目前來看，樓市下行期將有可能持續，因此很多房企可能會有些“等不起”了。在壓力之下，今年第四季度或將成為房企大舉降價的開始。

　　寶華集團副總裁楊健也認為，如果購房者的觀望情緒在第四季度仍不見好轉，房企則必然會採取一定的降價措施進行促銷。

　　然而也有業內人士認為，“以價換量”固然對成交有一定的促進作用，但具體執行還要視項目而定。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，目前房企正處於兩難的境地，毛利率下滑已成為行業內普遍的情況。因此，降價可能使財務狀況更加“雪上加霜”，而不降價則可能會被其他房企搶去市場份額。所以第四季度房企應根據成交量找到價格平衡點，而不是盲目地調整價格。

　　除此之外，浦江華僑城項目助理總監陸淵認為，對於剛需産品，價格浮動空間不大，有少量折扣便會吸引購房者入市。而中高端産品在價格上作調整不一定有用，反之購房者更看重的是其産品本質，因此最重要的應當在産品的附加值上作提升。

　　90%VS10%

　　在對業內人士的採訪中，有二成左右的受訪者認為放鬆首套房的判定標准將有助成交，七成左右的受訪者認為首套房貸放鬆將更有效。而約一成的受訪者認為房貸放鬆對成交影響不大，因為影響其買房的主要原因不是經濟能力而是被限購。

　　放鬆房貸會對市場成交造成大幅度影響？

　　近日，央行發文確認“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款，銀行執行首套房貸款政策”。同時，對於首套自住房貸款，最低首付款比例為30%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。

　　放鬆限貸究竟能否促進成交呢？

　　對此，陳晟認為，目前市場處於膠著局面的主要原因有兩方面：一是市場供過於求；二是房貸的鬆緊程度。部分城市通過放鬆限購，釋放了一部分需求，然而上海今年不大可能放鬆限購，因此房貸放鬆對樓市還是有一定促進作用。

　　陸淵也認為，房貸放鬆在短期內可以促進成交。他指出，近兩年來，受限購限貸的影響，住房需求得到一定量的積累，在這時放鬆房貸，相信會對市場有一定利好。

　　而楊健則指出，當前剛需還是市場主流，剛需購房者經濟壓力更大，因此首套房7折利率若能執行對剛需購房者是很大利好。

　　然而，德佑地産研究總監陸騎麟表示，今年上半年央行就一直提出對首次購房者要有適當利率優惠，而到目前為止，幾乎沒有銀行響應，即使有也有十分苛刻的標準，因此首套房7折利率執行的可能性有待檢驗。

　　“但是執行首套房貸款認定標準放鬆的可能性較大，這對於改善性需求的購房者而言有較大的利好，有望促進成交。並且，這一資訊也透露出，未來一線城市限購政策放鬆的可能性或增強。”陸騎麟補充説。

　　此外，對於中高端市場，楊健則認為，這類購房者大部分因為限購而被抑制了需求，因此如果放鬆限購將比放鬆限貸來得更直接有利。

　　高價地塊會對周邊樓市起到帶動作用？

　　今年樓市土地成交雖然並不突出，但卻不乏亮點。就在9月，浦東張江、周浦都出現了創區域樓板價紀錄成交的地塊。

　　9月17日，浦東新區周浦鎮PDP0-1001單元A-01-02地塊出讓，最終該地塊以創區域新高的樓板價成交。業內人士指出，這對區域內即將入市的項目，如九龍倉蘭廷、中邦大都會等將起到進一步的帶動作用。

　　的確，從過去幾年的樓市狀況來看，房企高價拿地、入駐某些板塊後，往往會對該區域的樓市起到一定的帶動作用，如曾經臨港新城房價相對較低，因為凱德、保利等品牌房企的強勢入駐對周邊住宅價格起到了一定拉動作用，今年臨港有部分項目的報價已經超過2萬元/平方米。

　　在今年的市場環境下，上述張江、周浦等高價地塊，還能在第四季度甚至更長遠的時間內“提振”區域樓市嗎？

　　嚴躍進認為，高價地塊的出現，會對目前觀望情緒産生抑製作用，從實際情況看，購房者會受啟發，進而積極入市。

　　以今年4月拍出的松江區中山街道新城主城C單元C19-01號純住宅地塊為例，其成交樓板價高達14007元/平方米。而地塊周邊近期開盤的綠城蘭園單價僅16500元/平方米，這樣的價格可以説優勢凸顯。而項目相關負責人也透露，從蓄客階段開始，來訪的客戶便多看中了項目的價格優勢和潛力空間。

　　而龔敏則認為，高價地塊對周邊樓市的帶動作用確實存在，但也應“因時而定”。在當前市場的弱勢情況下，真正決定房價的還是地段成熟度、房企口碑和産品品質。對於一些既無新增供應也無更多利好的板塊來説，高價地塊的帶動作用很可能並不明顯。而周浦目前還處於價格洼地，促進作用則較大。

　　19001元/平方米

　　9月17日，周浦鎮PDP0-1001單元A-01-02地塊以上述樓板價成交，創造了區域樓板價新高。

　　25700元/平方米

　　張江南區配套生活基地A1-05地塊最終以上述樓板價成交，這已經超過了區域二手房的成交均價。

　　剛需購房者説：

　　“年底了房價也沒見降，還是遇到適合的就儘快出手吧。”

　　改善型購房者説

　　“打算換個大房子，還是等到價格降下來點再買，目前不著急。”

　　需求結束觀望，積極入市？

　　“今年年初我們就打算買房，但是一直觀望到現在，年底了，房價也沒見降，我們還是決定看到適合的就儘快出手。”“我現在有房子住，打算換個大房子，最近市場不好，我還是等到價格降下來再買，不著急。”“我要在父母家附近買套小公寓和老婆一起住，無所謂降不降價，價格和戶型合適就可以買。”

　　從當前受訪者的普遍心態來看，對剛需購房者而言，持續了近三個季度的觀望情緒有所緩解，而對改善型購房者而言，則更傾向於購買價格上有所優惠的房子。

　　錦和投資集團品牌總監沙立松認為，經過幾個月的觀望，真正有需求的購房者看到房價未出現明顯降價，而各地放鬆限購的政策出臺，加之近期房貸放鬆的政策出臺，這些會給市場帶來轉好的預期，在這樣的預期下，有可能促進剛需客戶出手。而對於改善型購房者而言，臨近年底，很有可能選擇再等等，如有遇到較大的價格優惠，便會選擇購房。

　　另外，剛需購房者陳先生表示，在目前的樓市環境下，房子的抗跌性更重要。這樣的房子即便樓市轉冷，價格也不會降太多。

　　嚴躍進認為，剛需産品多位於外郊環，因此首先要考慮交通，通常周邊有地鐵的房子更保值。其次便是産品的品牌價值，縱觀樓市，多年來品牌開發商開發的産品更受市場認可，抗跌性更強。