興盛路商圈

　　在珠江新城目前連廊最集中的區域，正崛起商業地産界的新星——興盛路，這裡已經自發形成了極具特色的酒吧餐飲風情街，或許香港蘭桂坊就是它前進的方向。

　　文、圖：記者 劉麗琴

　　連廊成就興盛路

　　豪宅群連成一氣奠定消費基礎

　　隨著住宅樓入住率不斷提高，寫字樓進駐的公司日益增多，珠江新城的商業發展越來越不容小覷。

　　日前，新中軸線公司發佈公告，對珠江新城連廊二期工程其中的7座連廊施工單位進行招標，連廊主要集中在花城廣場兩側，其中西側主要連接富力君悅大酒店等寫字樓，而東側主要連接興盛路周邊多個商住樓。據悉，二期工程的34座連廊最快明年底投入使用。廣州在珠江新城建成全市首批共13座空中步行連廊，其中東側的連廊主要集中在西塔周邊，假如全新的連廊投入使用，那麼花城廣場廣州西塔周邊的空中交通將變得非常發達，從富力君悅大酒店前往珠江新城區域的路面將可以在空中直達。

　　由連廊連通起來的又何止是交通，更是一片商機。在珠江新城目前連廊最集中的區域，就崛起了商業地産界的新星——興盛路，這裡已經自發形成了極具特色的酒吧餐飲風情街，或許香港蘭桂坊就是它前進的方向。

　　連廊帶旺二層商鋪

　　仲量聯行廣州零售地産部總監林世松表示，連廊之所以出現在珠江新城，是因為這裡是新規劃的區域，參考了香港中環等地的規劃設計。連廊最大的作用是分流，不僅人車分流，還可以分流人群，而從商業來看，會提高二層商鋪的價值，首層商鋪和二層商鋪的差價一般在40%~60%，連廊能帶來人流，能縮小這種價差。

　　連廊帶來的商機，或許看看興盛路的樣本效應就能了解一二。興盛路位處連廊最為集中的區域，目前已經有連廊將保利V座、領峰、保利心語、中海璟暉、匯峰苑、雋峰苑、方圓月島等連在一起。未來，高德中心、朱美拉公寓、尚東君禦等商住樓，也將進入空中通道。

　　林世松表示，興盛路的崛起當然還有其自身的優勢和特色，在珠江新城美領館後面有幾家酒吧的小街，也有一定的發展潛力，為培育市場業主可以考慮先期讓利，待到成行成市租金自然可以漲起來。興盛路也是這樣走過來的。

　　一樓鋪租從200元/m2漲至1200元/m2

　　發展經歷四階段

　　在世界盃的熱潮中，興盛路忽然因露天經營太旺擾民而進入大眾的視野，很多人這才知道珠江新城原來還有一個這麼熱鬧的地方。白天的興盛路還帶著懶洋洋的氣息，中午的餐廳生意也不算好，但隨著夜幕的降臨，興盛路迅速開啟熱鬧模式，路邊的遮陽棚下坐滿了俊男美女，很多還是金髮碧眼的老外，這裡儼然成為時尚達人的聚集地。抬眼可見土耳其餐廳、英倫風情餐廳、西班牙餐廳、義大利餐廳、日韓料理、港式茶餐廳、湘菜、川菜等以及各式酒吧。有的士司機告訴記者，週末的夜晚這裡打車很困難。

　　據業內人士介紹，這裡的經營者有五分之一是外籍人士或具有留學海外經歷的人士，這裡既有善於佈局的餐飲界高手，也有毫無經驗的初次創業者，據悉，香港蘭桂坊的一家酒吧正在這條街上尋找鋪位。這條街上生意最好的珀斯土耳其餐廳日銷售額能達到10萬元，三個香港人開的邊度餐廳日銷售額也能達到6萬~8萬元，除去鋪租、人工成本、水電開支以及三成的原材料成本，利潤相當可觀，這也是這裡的酒吧、餐廳越開越多的原因。

　　冼村改造完成後將迎輝煌期

　　興盛路為何能在短短兩三年間就迅速崛起呢？

　　日前，記者深入興盛路，得以了解“偶然之中的必然”：這裡由珠江新城中部幾大最早入住的豪宅圍合而成，奠定了消費的基礎；這裡有大業主精心的佈局和投資，終於形成氣候。

　　説起興盛路的發展歷史，冼村商會的會長、同時也是美西超市老闆的鄒移山如數家珍：2009~2010年是興盛路的拓荒期，一樓商鋪的租金才200多元/m2，2011~2012年是創業期，商鋪的租金漲到500~800元，2013~2014年是興盛期，租金則漲到800~1200元/m2。

　　投資眼光獨到的鄒移山認為，這條路的輝煌期還沒有真正到來，等2016年，天鑾的寫字樓、商場啟用，周邊的寫字樓進駐，興盛路會更旺，而當冼村改造完成時才會是這條路最輝煌時代的到來，預計到時首層商鋪租金將會超過3000元/m2。

　　林世松則認為，興盛路很有希望成為廣州的“蘭桂坊”。

　　經營故事分享

　　興盛路的日與夜

　　三年前免租都不願租 三年後搶著租

　　中海景暉華庭的商鋪位於興盛路的最東頭，也是這條路目前人氣最旺的部分，看著這條街晚上生意興隆的樣子，很難想像其當初的落寞。

　　冼村商會會長鄒移山是興盛路當之無愧的大業主，2008年金融危機爆發之際，投資眼光精準的他以2.5億多元整體購買了中海景暉華庭9000多平方米的商鋪，折合下來首層商鋪價格在7萬元/m2，二三層只在1萬多元/m2。2010年後，興盛路首層商鋪的價格逐年攀升，從2011年的20多萬元/m2，到2012年30多萬元/ m2，到2013年已漲至40多萬元/m2。

　　然而，2010年之前，甚少有人看好興盛路。從事過興盛路商鋪招商的冼村商會秘書彭翹楚告訴記者，2010年曾請星巴克到興盛路開鋪，但當時即使提出免租的條件亦遭到拒絕，三年以後，隨著興盛路越來越熱鬧，星巴克主動找來要求租鋪，此時鋪租加管理費已到600多元/m2。

　　熬過艱難的拓荒期和創業期的，剩下的都是贏家，比如朝天門曾因為生意冷清想轉手商鋪，當時只想收回20萬~30萬元的成本，但現在生意紅火，有人出150萬元的頂手費他們也沒了興趣。

　　受露天經營擾民困擾 盼望政府規範

　　一條興盛路，上演著多少創業守業的勵志故事。成功經營著汽車生意的廣駿名車董事長王煉綱，選擇在這裡開了他的第一家餐飲店——hola西班牙餐廳。他在去年12月左右接手這家店，用800元/m2的租金租了五年，室內經營面積有200多平方米，室外還有約300平方米的外擺面積。餐廳於今年5月開業，雖然趕上了“世界盃”熱潮，卻又遭遇外擺整頓，目前餐廳還未進入盈利階段。

　　在王煉綱看來，目前風情街的知名度已經形成，但競爭也很大，因為這裡的經營模式雷同，客源卻有限，不足以支撐起所有商家的生意。另外，風情街的形成，讓露天經營問題無可回避，目前尚未有明確的政策規範街道的外擺，對於露天經營擾民的問題，建議政府進行引導規範，例如讓商家用隔音玻璃阻隔噪音等。

　　租二樓鋪開川菜館 兩三個月就盈利

　　同樣是第一次做餐飲生意的潘雲夫妻倆，用不到300元/m2的價格租下美西超市樓下建築面積600多平方米的鋪位，去年12月開了家名為“雲哥魚嘴”的川菜店。租金之所以能這麼便宜，是因為他們租的是二樓的商鋪。

　　川菜店只是經營兩三個月店就開始盈利了，目前正以月15%的盈利幅度增長，每日的營業額可達兩三萬元。對於未來，潘雲覺得，如果周邊的寫字樓啟用後，生意應該會更好，也希望能在商場之類的地方開更多分店。