近期北京住宅市場的僵持並沒有影響商鋪市場的持續增長。在經過七八月份的供應低谷後，未來幾個月，北京將會有多個項目的商鋪産品陸續入市，多位於五六環之間的郊區。而這些郊區的商鋪中，部分報價高達5萬-7萬元/平方米，直追核心商圈二手商鋪的價格。面對這些商業氛圍尚待成熟的區域，投資此類産權式商鋪是否物有所值?

　　五六環商鋪集中放量

　　金九銀十，不僅住宅項目試圖搶佔傳統的成交旺季，包括恒大城、中建國際港、北京城建·金粒街、北京新天地等在內的郊區産權式商鋪項目也在借機加速出貨。記者發現，目前在售或者即將入市的産權式商鋪確實多集中在五環、六環附近的郊區。

　　“商鋪二期計劃在9月14日開盤，面積從40-530平方米不等。”位於東五環東壩板塊的北京城建·金粒街銷售人員介紹，目前對商鋪投資感興趣的客戶不在少數，項目5月開盤賣了5億多元。一些一期沒選上房的客戶也在參與二期排號。

　　同樣位於東五、六環間的北京新天地，也將在年內推出商鋪開間面積110-2000平方米的商鋪，目前價格待定。

　　而據RET睿意德中國商業地産研究中心數據顯示，今年1-8月份，大興、朝陽、通州和昌平位列北京商鋪成交佔比前列。“由於目前産權式商鋪很大一部分都是伴隨住宅項目進行銷售，因此商鋪房源位置也呈現出逐步外移趨勢。”RET睿意德執行董事索珊介紹。

　　在未來幾個月即將放量的項目中，位於大興區域的明發廣場、中建國際港等多個項目也計劃推出商鋪産品。

　　郊區商鋪售價是住宅2倍多

　　林晶(化名)最近手頭有些閒錢，想投資增值保值性較好的房産，但又受購房名額限制，因此將目光投向了産權式商鋪。在了解到位於昌平沙河的恒大城近期將推出商鋪後，林晶便前去諮詢。售樓人員介紹，恒大城這次推出的底商從20-300平方米不等，目前的報價在4萬元/平方米左右。

　　郊區商鋪售價是周邊住宅售價的2倍甚至更高，讓之前沒有關注過商鋪投資的林晶感到詫異。

　　實際上，北京一些郊區商鋪的成交價已持續飆高，部分項目售價甚至趕超城市核心商圈的二手商鋪價格。以大興區生物醫藥基地附近的鑫苑·鑫都匯為例，在售位置較好的98平方米的鋪位，總價達700萬元，均價達7.14萬元/平方米;上下兩層的商鋪，總價都在千萬元以上;即使最便宜的二層商鋪，均價也超過4萬元/平方米。而在同一區域內，這樣的高價並不是特例。與項目相距不遠的明發廣場，將推出110-400平方米的商鋪，目前的報價也在4萬元/平方米。另外，龍湖·時代天街剩餘的少量大面積商鋪，報價甚至高達7.5萬元/平方米。

　　根據RET睿意德中國商業地産研究中心數據顯示，今年以來，北京商鋪成交均價呈波動上漲趨勢。其中，7月份北京商鋪成交均價達23350元/平方米，環比增長15.7%。8月份，漲勢依舊，成交均價為28026元/平方米，環比增長20%。

　　“由於北京商業用地供應日漸稀缺，商鋪供應逐步減量，再加上部分受限購影響的投資需求涌進商鋪市場，助推了商鋪産品價格的增長。”索珊分析。

　　投資客林晶則對投資商鋪的前景産生了疑惑。“剛銷售的商鋪，一般是在一兩年後才交付使用。雖然郊區樓盤規模不小，但很多區域目前商業氛圍不濃，租金水準短期內漲不起來，眼下投資比周邊住宅貴出一倍多的商鋪，是否值得投資?”

　　缺乏統一管理或制約增值

　　“商業地産因為空間上的唯一性，從長遠來看具備較好的投資價值。再加上目前北京市對社區商業發展給予大力的扶持，很多區域都採取多種形式的政策支援，這對於住宅配建的産權式商鋪來説是一個利好。”中國社區商業工作委員會研究中心教授黃貴芝表示。

　　正如黃貴芝所説，目前社區商業已經成為北京市重點扶持的對象。包括萬科、綠地等龍頭房企都在試水社區商業。

　　但另一方面，眼下社區商鋪的經營也面臨一定問題。今年以來，相繼有華貿城BHG精品超市、佳家鄰超市盛世佳園店等連鎖零售門店從所在社區撤出，這些商鋪的空出對業主來説絕不是一筆小損失。

　　“由於缺乏統一的規劃、招商和運營，眼下投資散售的産權式商鋪具備較高的風險。”北京商業經濟學會秘書長賴陽指出，上述商鋪之所以經營不佳，正是因為在人們追求便捷和體驗性消費的背景下，散售的産權商鋪在招商、運營方面仍單打獨鬥，追求短期租金高收益，造成整個小區域內的服務業態佈局不均衡，很難對目標消費者形成強大吸引力。

　　賴陽也表示，尤其是在商業發展不成熟的郊區，商鋪多是出租給餐飲、美容美發等業態，而對於社區居民需要的教育培訓等服務性業態，由於租戶租金承擔能力偏弱，個人業主一般並不願降低租金引入這些業態。

　　“這樣一來就很難形成整體的商業氛圍，更別提社區商業形態升級。這樣的項目，商鋪即使租出去，租金上漲空間也很小。投資者只能通過轉手商鋪實現快速獲益。但商業氛圍寡淡的商鋪大多也是有價無市，想要接手的買家多會慎重考慮。”賴陽如是説。

　　- 提醒

　　選擇商鋪需謹慎規劃、成長空間需重視

　　面對郊區商鋪多數缺乏統一管理等問題，不論是投資者還是商戶，在選擇商鋪時都要相當慎重。

　　黃貴芝表示，選擇遠郊區商鋪要充分了解周邊社區的入住率、居民的消費能力、消費理念和産品接受度。同時，郊區商鋪的養商期是個漫長的過程。由於區域商業發展水準和速度不盡相同，5年、10年的養商期都有可能，投資者出手前要有心理準備。

　　索珊介紹，投資商業地産實際上投資的是未來價值的升值。因此在選擇商鋪時，除去交通、客流等常規問題，一定要關注項目所在區域整體的規劃和成長空間。在具體考察方面，首先要注意項目的租售關係。租售結合的商鋪産品是比較好的選擇，開發商自己留出空間引進品牌主力店，會帶動整個項目的商業氛圍提升。另一方面，一定要注意店舖設計的均好性，否則後期店舖間因整體設計而造成經營的冷熱不均，會影響整體項目的吸引力，令商鋪價值增值大打折扣。

　　“商鋪的層高、面積、進深、面寬，乃至上下水設計，都十分考驗開發企業的前期規劃能力，也直接影響後期的招商和投資回報。因此開發企業自身的開發視野和運營能力也是決定商鋪未來增值的重要因素。畢竟住宅和商鋪的開發模式不同，投資者和商戶最好選擇有成功的商業地産運營經驗的開發企業。”索珊表示。