中新網9月18日電 在退出A股IPO僅僅兩個多月之後，9月16日，大連萬達商業地産股份有限公司(簡稱“萬達商業地産”)正式宣佈啟動港股上市計劃，按照正常的港股上市流程週期，公司最快將在年內完成掛牌上市。

　　作為目前國內最大的商業地産開發商，萬達商業地産在全國109座城市擁有159座萬達廣場和8座萬達城，截至2014年6月末，總持有完工物業面積將近1700萬平方米，遠高於目前港股同類商業地産公司。按照萬達商業地産現有盈利水準以及參照港股同類商業地産公司的估值，萬達商業地産上市後的市值將是千億級，或將成為今年港股最大規模IPO。

　　未來港股或達千億級市值

　　截止到9月10日數據，現有港股房地産上市公司當中，有9家市值超過1000億港元，前三位的分別是長江實業(00001.HK)、新鴻基地産(00016.HK)和九龍倉集團(00004.HK)，市值分別為3282億港元、3227億港元和1891億港元。

　　而目前赴港上市的大陸房地産公司當中，市值超過1000億元的只有中國海外發展(00688.HK)、萬科企業(02202.HK)以及華潤置地(01109.HK)，上述三家房地産公司當中，中國海外發展和萬科企業在主營業務上均偏重於住宅地産，相對而言，華潤置地雖然目前主營業務同樣也倚重於住宅地産，但是借助於近年來在萬象城和五彩城等項目上的拓展，開始積極佈局商業地産，同時，按照華潤置地在今年7月份所制定的房地産發展戰略，直指“中國商業地産領導者”。不過在持有物業建築面積上，萬達商業地産截止到2014年6月末1684萬平方米，而華潤置地截止到今年中期的時候也只有250萬平方米；從土地儲備上來看，華潤置地截止到2014年7月31日為3653萬平方米，而截止到2014年6月30日，萬達商業的土地儲備面積為7676萬平方米；而從自持物業租賃收入佔整體收入的比例來看，截止到2013年底華潤置地包括酒店以及物業租金收入佔比大約在7%左右，而萬達商業地産目前的酒店和物業租金業務收入佔比重超過13%。

　　而按照中國房地産協會2014年頒布的《中國房地産開發企業商業地産綜合排名》顯示，萬達商業地産在商業地産開發商中排名第一，世界第二，同時也中國最大的豪華酒店業主。

　　截止到9月10日收盤時，華潤置地的市值為1096億港元，對應其2013年凈利潤，靜態市盈率為7倍，但是在接受記者採訪的行業分析師看來，萬達商業未來在港股的估值要遠超過這一估值水準。

　　在目前港股房地産公司當中，除了來自大陸的房地産公司之外，包括恒隆地産等香港房地産公司也同樣在大陸的上海、無錫和瀋陽等地開展商業地産項目，由於其現有業務當中自持物業的收入比例較高，大約佔到70%-80%之間，因此其市值對應市盈率達到了16倍左右。

　　不止是規模大

　　根據wind對目前港交所上市房地産公司的估值比較，在規模以上的房地産公司當中，香港本地房地産公司的估值普遍較高，其中恒隆地産截至9月10日股價對應的市盈率將近16倍，太古地産(01972.HK)超過12倍，最低的長江實業也有9倍；相對而言，來自內地的房地産公司估值普遍較低，萬科企業的市盈率是8.6倍，碧桂園(02007.HK)是5.8倍，而恒大地産(03333.HK)、SOHO中國(00410.HK)和富力地産(02777.HK)三家在內地較有影響力的房地産公司市盈率基本都在3倍左右。

　　然而，與二級市場給予內港兩地上市公司不同估值相對應的是，香港地産公司最近幾年來的凈利潤多數都呈現不同幅度的下滑，而大陸房地産公司則基本都呈現出業績穩定增長的態勢，其中，萬科企業和碧桂園最近三年來的凈利潤年均增幅都在20%至30%之間。

　　對於港股在兩地上市公司在估值和業績上出現的背離，接受記者採訪的行業分析師認為目前香港一些較有規模的房地産公司均為成熟的商業地産公司，其主要的收入都是依靠租金收入，幾乎沒有什麼太大的成本；相比較而言，大陸赴港上市的房地産公司多半都是住宅地産公司，一方面業績增長較為明顯，另外一方面大量的成本支出也導致其在毛利率上遠低於商業地産公司，這必然會影響到市場對其的估值。

　　顯然，作為目前國內規模最大的商業地産公司，萬達商業地産如何在接下來的投資者心中確立一個定位，必然會影響到市場對其的估值。

　　對此，接受記者採訪的行業分析師認為，萬達商業地産在持有面積及合約銷售上體量巨大，具備獨一無二的是市場地位，幾乎沒有競爭對手，其唯一性的發展模式對照中港兩地的上市公司，完全沒有可比性。同時，萬達在規模優勢之外還有其高增長性，“這種增長性體現在兩個方面，一個是隨著每個商業體逐漸進入成熟期之後，租金收入會有一個自然增長，會有一個基數性的增長；另外一個是萬達商業地産已經構建出一套成熟的商業模式，可以大量複製，會實現一個幾何性的增長。”