繼大連萬達集團商業地産股份有限公司(以下簡稱商業地産)被曝赴港IPO後，昨日，隨著其申請版本的招股書在港交所的披露，萬達商業地産新一輪衝刺IPO的大幕隨之拉開。

　　此次招股書中並沒有披露招股價格，但據已披露部分顯示，2014年7月，公司按照每股7.36元人民幣的發行價，向61名公司主要管理層(包括部分現有股東、董事、高級管理層成員及僱員以及大連萬達集團的若干僱員)發行共計1388萬股新股份，佔發行後股份總數的3.58%。

　　此外，根據招股書，大連合興投資有限公司直接持有萬達集團99.76%的全部已發行股本，而王健林持有大連合興98%的股權，剩餘的2%由王思聰持有。王健林直接持有萬達集團0.24%的股權，同時，通過大連合興98%的直接權益將間接持有萬達集團97.77%的股權。

　　銷售數據僅次於萬科

　　根據已經公佈的招股書顯示，按照商業及住宅物業合同銷售額計算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，萬達商業地産合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。此外，截止到2014年6月30日，萬達商業地産總持有面積(包括在建)達到2950萬平方米，其中已完工1684萬平方米。

　　僅從數字上可以看出，目前萬達商業地産的銷售數據在國內僅次於萬科集團，而物業持有面積(包括在建)已經超越全球最大商業物業管理公司——美國西蒙公司2450萬平方米。

　　“西蒙公司目前新增面積很少，萬達的經營模式決定了未來物業持有的面積還將持續擴大。”某業內人士預測，隨著萬達商業地産衍生業務及新業態佔比越來越多，未來3-5年內銷售額也將實現較大跨越。

　　將擴大國際市場佈局

　　一位業內人士分析，萬達商業地産可銷售物業部分，住宅僅佔30%左右，而佔據大部分的商業物業佔70%左右，受到宏觀調控影響較小，因此從單個項目現金流來看，基本維持平衡，且利潤水準高於行業水準。

　　截至2013年，萬達商業地産實現總收入868億元，複合增長率為30.7%。2013年和2014年上半年合同銷售總額分別為1264億元和567億元。根據現有的土地儲備和未來物業發展計劃，萬達商業地産方面表示將能夠與2015年底前實現擁有總建築面積2500萬平方米的已完工物業組合(包括已完工投資物業和酒店)。為了實現成為全球持有面積最大的商業地産公司，萬達表示將通過進軍國際市場、擴大國際佈局、提升資産管理能力等策略來拓展其業務及營運。

　　萬達院線、大歌星、文化旅遊未被“裝”進去

　　根據萬達商業地産此次的上市架構來看，萬達集團旗下眾多的業務板塊中，僅包括了萬達廣場、萬達城、海外物業、萬達酒店集團(香港)、英國聖汐遊艇公司；而萬達院線、大歌星、文化旅遊、兒童産業及百貨，和美國AMC等並不在這一序列。

　　業內人士分析，購物中心、豪華酒店和銷售物業是組成此次萬達商業地産上市的主體部分，而沒有納入進來的眾多板塊，包括院線、百貨等，未來都不排除單獨運作上市的可能。

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　　O2O仍具有巨大想像空間

　　近期阿里巴巴海外上市估值達到1749億美元，也讓前不久剛剛牽手的“騰百萬”組合備受期待。儘管市場上對於萬達商業地産上市的整體估值尚未有定論，但某港股分析師認為“在牽手騰訊、百度後，萬達的商業地産通過進行線上線下融合是大勢所趨，同時還會尋求到核心盈利模式”。該人士還指出，萬達龐大的資産與O2O結合之後，在資本市場也會獲得較高的認可度。

　　另一位不願具名的業內人士則認為，銷售型物業未來會有波動，但“O2O通過線上線下的融合，將具有無限的想像力”。

　　儘管商業地産歷來是萬達集團旗下的重頭戲，但在此次萬達商業地産的招股書中，處處顯露“去地産化”痕跡。萬達集團董事長王健林也在此前多個場合表示，萬達真正的目的就是要做平臺，銷售只是為了持續穩定的現金支援。萬達不是單純的開發商，而是人們線下生活消費及文化娛樂的綜合消費平臺提供商。