9月16日晚間，大連萬達商業地産股份有限公司(簡稱“萬達商業地産”)正式對外披露赴港上市相關資料。財務數據中最吸引投資者的並非是其在去年創下867.7億人民幣的主營收入和248.8億的凈利潤，而是萬達目前持有高達1470萬平米的自持物業面積，在不斷強化商業運營的基礎上，萬達到今年上半年在自持物業收入上的比例已經達到22.3%。

　　據了解，業界一直有説法稱萬達商業地産的盈利很大程度來自持有物業的公允價值升值，在目前房地産市場面臨低迷，物業升值空間在降低的情況下，招股書顯示，2014年萬達商業地産的預計凈利潤(不包括公允價值收益的影響)不低於132億人民幣，比2013年有所增長 。

　　萬達商業地産正在逐漸褪去身上地産商的色彩，轉而成為一個商業體運營商。如果萬達商業地産在今年完成上市，其有利的商業運營模式將成為業績釋放的重要依託，而這一商業模式除了遍佈全國的萬達商業地産項目數量上的增加，更重要的是嫁接在地産項目之上的文化旅遊、電子商務帶來的協同增值效應。

　　商業地産巨頭，廣泛佈局市場

　　根據業已披露的相關財務數據顯示，截止到2014年6月30日為止，萬達商業地産在全國的29個省份的112個城市佈局了178個商業項目，在這178個項目當中涵蓋了159座被萬達商業視作為核心産品的萬達廣場，其中包括168個購物中心和102家豪華酒店。

　　相比于較為成熟模式的萬達廣場，萬達商業地産還在全國的7座城市建設了8座萬達城，萬達城無論在建築面積上還是投資額上，都遠大於目前的萬達廣場，而這一種新的商業體也被萬達商業視作為是全新的物業産品。

　　據了解，從2000年開始轉型為商業地産，萬達商業地産僅在萬達廣場的商業模式上就先後推出了三代産品，按照萬達商業地産現在對公司業務板塊的劃分，包括投資物業和物業租賃、物業開發和銷售以及酒店開發和經營三個部分。

　　這三者之間的關係就是，物業的預售及銷售提供資金以達到開發投資物業及酒店所預期的現金需求水準，並可以平衡整個項目的整體經營現金流;投資物業及酒店在滿足消費者需求的同時，也提升了這一綜合體中開發物業的銷售;而大部分豪華酒店可以增加商業體的吸引力、品牌知名度和客流，從而進一步提升整個商業體的資産價值。

　　相對於傳統住宅地産商的簡單土地開發銷售模式，萬達商業地産憑藉這一商業模式使得其在快速擴張中仍能夠維持現金流的平衡。數據顯示，截止到2013年底萬達商業地産的資産負債率只有49.4%。

　　萬達商業地産認為，正是基於這種創新的商業模式，不但維持了整體現金流的平衡，同時也推動了各個板塊的協調發展，而這也為萬達商業地産在獲得土地後快速開發奠定了基礎。

　　從萬達商業地産所披露的數據可以看出，截止到今年中期該公司所持有的7670萬平方米的土地儲備當中，正在開發和已經完工的面積為5910萬平方米，佔到總量的77%。

　　在地産行業分析師看來，未來萬達商業地産掛牌香港聯交所之後，相對於國內地産商，萬達商業地産擁有高收益率和高估值的優勢，而對比香港本地的老牌地産商，則在業績增速和發展潛力上具有優勢。

　　整體盈利模式改變，更大的協同效應

　　除了萬達商業體在數量和規模上的增長，資本市場更關注的是萬達從地産向商業轉型後，整體盈利模式的改變。

　　作為整個萬達集團的核心資産，此次上市的萬達商業地産在萬達集團的運營中也處於中樞的位置，圍繞萬達商業地産，萬達集團旗下的文化、百貨、院線等各個業務板塊之間展開了一個協同效應;而被更多人忽視的是，萬達集團以萬達商業地産為平臺，在地方政府、供應商、消費者之間構建了一個更大的協同效應。

　　在地方政府面前，萬達商業地産擁有較大的話語權，這種話語權並非特權，而是源自於任何一個新建的萬達商業體，必然會給地方在經濟、就業、稅收和城市形象上帶來多重的拉動作用。因此，即便萬達商業地産以招拍挂的市場價格獲得開發土地，隨後地方政府在交通和市政上的配套設施必然推動該片區土地的快速升值。

　　萬達集團董事長王健林此前在解讀萬達商業地産的商業模式中表示，一個萬達廣場可以解決當地七八千人的就業問題，而一個萬達廣場裏，有幾百個商家，這些商家又間接地帶動了上游的製造業和供應商，這使得萬達廣場已經不再是一個簡單的投資性房地産項目，而是一個産業支撐。特別是在一些加速城鎮化建設的三四線城市，萬達廣場擁有著更大的拓展空間。

　　這種優勢和萬達商業擁有出眾的招商能力不無關係，數據顯示，目前已經和萬達商業建立合作的國內外商業品牌多達2600多個，其中零售品牌超過600個。在今年8月28日舉辦的第八屆萬達商業年會上，吸引了近400家品牌商前來設展，他們面對的是來自全國各地的10000多名代理商。

　　對於萬達商業地産而言，真正決定其盈利能力的並不是招商的數量，而是所有入駐商戶的租金回報率，商戶的利潤又取決於萬達商業體所能吸引的客流量。就在今年萬達商業地産年會舉辦的同時，萬達集團攜手騰訊和百度共同出資50億元成立萬達電子商務公司，意在通過線上線下一體化賬號和會員體系，將騰訊和百度數以億計的線上流量導入到萬達廣場線下消費。而隨著更大規模的“萬達城”這樣的新商業體的相繼建成投入運營，按照萬達的估算，未來5年內將實現每週1億人的客流量，基本可以覆蓋國內各級城市的主力消費人群。