8月廣佛樓市呈兩極分化走勢

　　本報訊 （記者王荔玨）目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州等9個城市限購尚未鬆綁。佛山在8月7日放寬限購，對廣州二手住宅業主和客戶心態都帶來一定正面影響。

　　從“陽光家緣”網簽數據看，佛山放寬限購對廣州整體二手市場影響不大，但對廣佛交界的芳村板塊和金沙洲板塊有一定影響。荔灣區本月仲介促成網簽量環比上月同期下降17.86%，其中芳村成交下降略超過兩成，而金沙洲雖然仲介促成交易量不大，但也呈走低態勢。廣佛交界處廣州二手房源報價降幅不大，放盤量也趨穩，大部分業主依然看好廣州樓市發展，並未因此吸引廣州客戶而較大比例的調低報價。

　　廣佛邊界廣州流失“剛需”客

　　從市場調研反饋資訊來看，放寬限購後佛山的南海片區一、二手成交量都有明顯上漲，而南海片區廣佛交界處的樓盤一直以來目標顧客都是廣州客，這部分客戶外來人口居多，社保不夠三年或對廣州高企的房價較為敏感。

　　佛山放寬限購分流了三類原本屬於廣州的客群：第一類是對價格極為敏感的“剛需”客。由於佛山樓盤最大的優勢在於其較低的價位，同是2010年建成的電梯樓，芳村荔江美築要2.1萬~2.2萬元/m2，而南海的瑞安花園則僅要1.4萬~1.6萬元/m2；上世紀90時代芳村的樓梯樓橋東小區需要1.2萬~1.4萬元/m2，而南海的河畔花園僅需6000~7000元/m2。明顯的價差導致不少“剛需”買家在南海置業。同時，由於南海一手樓價格普遍較芳村二手住宅價格低，因此也分流了一部分廣州客戶到南海一手項目。這部分客戶以外來首次置業的“剛需”客居多。在放寬限購前，這部分客戶還在觀望等降或籌備社保證明中，放寬限購後，由於擔心樓價會上漲，這一群體果斷入市。據不完全統計，在廣州流向佛山的客群中，這部分群體約佔40%左右。

　　第二類則是看中佛山樓盤性價比的改善型買家。這部分群體為了有更好的居住品質，他們大多擁有私家車，距離便不是問題。佛山一、二手房源的大戶型和較為舒適的居住環境以及相對較低的購房總價吸引著他們，這部分客戶中既有本地客，也有外地客戶。

　　第三類則是看好佛山價格“洼地”的投資客。由於佛山放寬限購，廣州投資客戶轉向佛山市場，佛山二手住宅總價低，在投資客可承受範圍之內。在流向佛山的客群中，這部分群體約佔20%左右。

　　佛山松綁對廣州客影響有限

　　佛山吸引廣州客的主要因素是價格低，地理位置不算遠，相比廣佛交界處的相同品質的廣州盤每平方米會便宜幾千元，但也有不可忽視的劣勢：一是佛山南海片區二手樓成交相對活躍，但該片區外來人口較多，居住人群素質參差；二是佛山教育配套資源仍不如廣州；三是商業配套仍不如廣州；四是對於還未買私家車的客戶，距離仍是不可忽視的一個重要因素。

　　此外，目前佛山限購鬆綁，但按揭貸款還需要有一年期的社保，因此仍制約著外地客戶購房，即使短期內社保放開，南海樓盤因自身的缺陷對芳村二手樓盤客戶的影響也是短期的，對廣州整體市場影響更是微乎其微。