樓市月報

　　自住需求首次超過九成，投資性質環比下降6.1個百分點，僅佔總比例2.6%

　　在剛過去的8月份，廣州二手樓市成交雖仍延續上半年的“冷”，但成交量開始呈現出“回暖”的勢頭。中原地産數據顯示，8月份二手住宅成交量繼續維持低位，本月成交宗數雖環比上月跌幅達4.9%，但跌幅收窄了28.7%。8月份全市二手住宅成交均價為22689元/㎡，環比上月降6.6%，成為今年以來錄得降幅最大的月份。同時，自住需求首次超過九成，而投資性質環比下降6.1個百分點，僅佔總比例的2.6%。

　　/圖/表：記者 王荔玨

　　數據顯示，8月份中原地産二手住宅成交面積環比下降約14.6%。其中，中心六區成交宗數約佔全市94.9%，另外，中心六區成交宗數除海珠和越秀分別錄得環比上漲40%和33.3%，以及白雲區與上月持平外，其餘三區環比均呈下降趨勢，其中，荔灣及番禺更呈現結構性調整，降幅約達66.7%及50%。

　　繼上月微降0.5%後，8月份全市均價是22689元/m2，對比上月的24294元/m2，環比下降6.6%，成為目前今年錄得降幅最大的月份。在中心六區中，除荔灣區環比上升4.7%外，其餘五區均呈下降趨勢。其中，海珠二手均價跌幅最大，達24.7%，均價回落至21498元/m2，而番禺二手均價也錄得12.7%跌幅，均價環比下滑至14892元/m2，成為中心六區中成交均價的“洼地”。值得一提的是，天河區二手均價環比下跌12.9%，回落到“2字頭”，但仍以28441元/m2的均價穩居全市二手均價榜首。

　　佛山松限對廣州各區影響不一

　　8月荔灣區二手成交均價為22385元/m2，環比結構性上漲3%。本月由於佛山放寬限購，芳村部分對價格相對敏感的客戶被分流到佛山市場；而對老荔灣則是利好，政策環境相對寬鬆，看樓客戶增多，業主心態有所增強，成交量有所下滑，成交價小幅上升。

　　越秀區8月份二手成交均價為26925元/m2，環比下降3%，成交量有約一成的下降，排在全市第二位。該區房價依然相對較高，不少客戶仍在觀望，且高額的稅費加重了購房成本。

　　8月份，中原地産監測“陽光家緣”二手住宅網簽量海珠是六區中唯一上漲的區域，且成交量有較大上漲，成交均價為20020元/m2，環比下跌32%。這是由於本月小戶型、樓梯樓成交佔比有所提高，單價相對較低，因此拉低了均價。

　　8月份，白雲區成交均價為16307元/m2，環比結構性下跌11%。由於市場成交淡靜較久，佛山放寬限購，客戶受政策利好刺激開始頻繁看房，而業主報價依然謹慎，基本上業主對於還價幅度在10%以內都能接受。

　　8月份，天河區成交均價為28950元/m2，環比下降9%。以改善戶型面積在90平方米，成交均價28950元/m2計算，相對優質的改善戶型總價250萬元以上，8月該類型物業成交佔比為36.4%。

　　8月份，番禺區中原地産二手均價為15630元/m2，環比上漲5.26%。本月番禺稍偏遠的一手項目降價促銷吸引了部分二手客，如時代傾城帶裝修城均價在13000元/m2，星尚毛坯均價在10000元/m2左右，尚上名築毛坯11000元/m2，一二手價格倒挂，致使較多客戶分流。

　　預計9月二手樓價將繼續走低

　　隨著“金九銀十”的到來，9月份廣州住宅整體市場將有所升溫，但由於一手住宅項目庫存量較高，開發商會降價促銷，部分客戶被分流到一手項目，預計二手市場成交量會小幅增長；8月廣州二手住宅報價指數仍在低位徘徊，雖然客戶看樓量有所增加，但業主報價依然謹慎，上調報價的業主比例低於7月份，而7月價格指數環比下跌0.38%，預計9月二手價格仍然是走低趨勢。受到一手市場分流和積壓盤源的影響，9月二手住宅買賣市場以業主小幅降價以便達成交易為主調。

　　8月租賃整體量價齊跌

　　本報訊 （記者王荔玨）中原地産統計數據顯示，二手住宅租賃市場在延續了7月量價齊跌的勢頭後，8月租賃宗數環比7月再次下降7.9%，同時，租賃價格也隨租賃熱度減弱而繼續下調，環比輕微下滑0.6%。

　　在中心六區中，番禺區租賃宗數與上月基本持平，而除海珠區環比上漲14.5%外，其他四區均錄得不同程度的跌幅。其中，荔灣區跌幅最大，達到41.2%，緊隨其後的是白雲區，跌幅也達到18.5%。另外，海珠區的租賃成交宗數在本月佔全市27.8%，成為全市租賃最活躍的區域。

　　中原地産統計數據顯示，8月份廣州全市租金均價是49.6元/m2/月，環比7月份微降0.6%。在中心六區中，除越秀、海珠兩區分別環比上漲13.1%及10.3%外，其餘四區均呈下滑趨勢，其中，番禺區下滑趨勢最為明顯，跌幅達9.1%。值得一提的是，越秀區租金均價在本月環比上漲13.1%後，以65.1元/m2/月的均價領先全市各區。

　　另外，8月全市二手住宅租賃宗數及均價總體呈下滑趨勢，但海珠區逆市突圍，二手住宅租賃量價齊升。

　　貸款難迫使買家選擇一次性付款按揭購房比例跌至49%

　　本報訊 （記者王荔玨）在公積金貸款額度進入“秒殺”時代，商業貸款額度並沒有明顯放鬆狀況下，貸款購房比例繼續下降。合富置業成交數據顯示，貸款購買二手住宅比例從7月58%降到8月49%，而一次性付款比例也從7月42%上升到8月51%。成交個案中，購房者不少是持幣待購的改善型買家，不少中高價二手筍盤在8月快速被市場消化，拉動整體成交均價止跌回升。成交數據顯示，8月二手住宅成交均價為23187元/m2，環比7月上升7%，同比去年8月上升16.1%。

　　涉公積金貸款比例大幅下滑

　　由於從7月起每月公積金貸款實施“限額發貸”，導致月初額度被“秒殺”再度出現，8月涉公積金貸款的二手住宅成交個案佔比大幅下降。合富置業成交數據顯示，8月涉公積金貸款的二手房成交個案僅佔21%，而7月整體成交當中仍有34%。合富置業市場經理梁燕明表示，在8月涉公積金貸款的二手住宅成交，多達八成為首置“剛需”買家，改善型換房個案約佔兩成。大部分涉公積金貸款購房個案所承購的物業，總價均在300萬元以內，而總價在100萬~200萬元的物業最受涉公積金貸款購房買家青睞，在8月約有四成多的涉公積金貸款購房個案落在該總價段內。從購房區域分佈來看，涉公積金貸款購房的買家對市中心情有獨鍾，所承購的物業位於天河、海珠、荔灣、越秀市中心四區內。

　　一次性付款購房比例突破50%

　　合富置業成交數據統計，8月一次性付款購房比例首度突破50%，達到51%，而7月佔比僅42%。梁燕明表示，從8月選擇一次性付款方式購房的成交個案分析，改善型換房成交佔比達53%，而7月僅佔35%，7月佔據一次性付款購房主力的首次置業，成交佔比從7月46%回落到8月的36%。

　　合富置業成交數據統計，8月二手住宅市場平均讓價幅度升至7.9%，而在年初由於業主心態強硬，導致當時二手住宅市場的平均讓價幅度僅有2.5%。業主明顯降價的筍盤，不但對有能力一次性付款購房的首置人士産生吸引力，亦帶動持幣待購的實力改善型換房人士入市積極性明顯提升。