樓市快評

　　龔名揚

　　最近幾個月，走在東莞的大街小巷上，你可能會發現除了有健身俱樂部的壯男在向你派傳單邀你報名外，還有很多高矮不一、形象各異的樓盤“導購”正舉著廣告板，在你面前晃悠，仿佛他們是在商業步行街賣38元一件的T恤。

　　今年上半年，與國內很多城市一樣，受經濟下行和房貸收緊的影響，東莞的房地産市場觀望氛圍濃重，這直接導致了成交量的萎縮。在經歷了略嫌漫長的蕭條期後，東莞的樓市成交量在逐漸回復，幾乎是與此同時，東莞市的有關部門出臺了《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》（下簡稱《若干措施》），取消了實施數年的商品住房銷售價格備案制，從而使得開發商的定價策略更加自主靈活，也可以及時調整價格應對市場變化。

　　業內對此“促市”政策普遍持有樂觀的看法，但《若干措施》的出臺並沒有對樓市起到立竿見影的拉動作用。對此，筆者認為主要是由於新政策出頭後，首先落地實施的一些措施是對於房地産市場未來的發展起到促進作用——如簡化批售流程，可以及時增加供應，平衡市場供求關係——但真正能夠激發市場活力的措施細則卻只有只言片語。

　　筆者認為，真正能夠激發東莞樓市市場活力的新措施，是調整住房公積金的政策以及調整普通住房價格標準，而這兩項措施的細則在8月底的面世，無疑成了“金九”這一旺季節點的最強催化劑。

　　雖然，最新公佈的《東莞市個人住房公積金貸款辦法》仍只是處於公示階段，距離施行還有一定的時間，但公積金新貸款辦法的公佈，可以説是瞬間成為城中輿論的熱點，因為這意味著去年年初開始實行的限貸8倍餘額的“史上最嚴公積金貸款辦法”成為歷史，僅筆者的朋友圈中就有很多人對此拍手稱快。

　　“史上最嚴”公積金政策對於購房者和開發商的影響有多大？不妨看看東莞市住房公積金中心上周公佈的數據：2013年全年新增發放貸款戶數5417戶，比上年度減少5365戶，同比減少49.76%，這一數據也是2008年以來的最低紀錄。考慮到如今東莞樓市的周成交量也就800多套，而且由於銀行對於房貸的全面收緊，這些減少的數字能夠轉化為商貸的估計並不多。

　　由於東莞的房地産市場以剛需為主導，他們對於價格的變動、利息的點數差多少都非常敏感。有很多人有穩定的職業，也長時間繳交公積金，但由於繳交的基數不高，賬戶餘額不多因而被8倍規定拒之門外。新的公積金政策會向這一部分群體進行傾斜，這必然會激發他們的購房需求。

　　由於地方政府無法左右銀行政策，因此在房貸沒有放鬆的情況下，放鬆公積金政策無疑能夠為剛需購房者起到“開源”的作用，在施行後會對東莞樓市的成交量有明顯的積極影響。

　　如果説公積金新政的實施時間仍未敲定，對9月的樓市推動作用並不大的話，那麼前幾天公佈的《2014年東莞普通住房價格標準》就無疑是“金九”的催化劑，在短期內的效果會相當明顯。

　　筆者查看了有關數據，根據2013年實施的普通住房價格標準，今年前7個月普通住房共成交8281套，佔總成交量的40%；而按照最新的普通住房價格標準來進行比對，那麼這一數字達到16210套，佔總成交量的79%，覆蓋面大幅增加39個百分點。

　　這意味著什麼呢？相信不少人都有過這樣的經歷：在市區看盤，明明住房面積只有100平方米左右，是典型的剛需戶型設計，實用面積也就80平方米，每平方米售價9000多元，但售樓的工作人員會告訴你這是“豪宅”，你需要繳交3%的契稅。

　　但在今年的9月1日開始，同樣的房子，同樣的售價，你所需要繳交的契稅只有原來的一半，因為根據新的標準，你的“豪宅”已經降為普通住宅了。為了省下這1.5%的稅，有不少人都推遲了買房的計劃，打算在9月的時候入手；有的已經交了訂金的購房者，也和開發商協商要推遲到9月後簽約。

　　再加上眾多開發商8月基本上偃旗息鼓，準備在9月期間集中推盤，此前壓抑的購房需求也將得到進一步的釋放，在這個時候多個利好的新政策集中發佈，無疑會提振市場的信心，“金九”的樓市或將迎來“井噴”。