頭條關注

　　近期，東莞樓市頻吹政策新風，限價令鬆綁、公積金貸款取消8倍規定……一系列的政策令樓市逐漸回暖。近期，坊間不斷傳出“東莞解禁‘90/70’”的消息，雖然該消息沒有正式的發文通知，但是單證的大戶型陸續上市，釋放著政策解禁的信號。目前，“90/70政策”衍生的“雙拼房”，存在著大量積壓賣不動的局面。業內人士稱，這一政策退出市場是大勢所趨。

　　1

　　部分“雙拼房”有5個房産證

　　“現今市面上積壓了大量的‘雙拼房’，有些甚至有5個房産證。”市面上，在高端項目中，“雙拼房‘佔比可達10%—20%；在常規項目中，“雙拼房”佔比達5%。

　　筆者在走訪中，發現市場上的“雙拼房”銷售狀況不盡如人意。

　　在寮步與東城交界的某項目行銷中心中，該樓盤行銷人員告訴記者，該樓盤銷售的都是雙拼戶型，有兩個房産證。“我們在售洋房包括115平方米三房、140平方米四房，其中140平方米的戶型由一個80多平方米，一個60多平方米的戶型拼合。”

　　當筆者問及是否存量不多時，該銷售人員稱：“這個不擔心，我們還有8棟同樣戶型的房子。”據悉，該項目開盤已久，從銷售人員話中可見“雙拼房”存在積壓的狀況。

　　購買“雙拼房”，買家最關心的是銀行貸款。對此，該行銷人員稱，開發商跟相關銀行有協議，可以放鬆貸款的審批。

　　“雖説有兩個房産證，但是我們還是按照一套房來賣的。多少個房産證跟貸款沒有關係。”該銷售人員稱，“如果你首次置業的話，即使是兩個房産證，可同時貸款，也可以按照首付款比例三成來貸款。不然的話，這種‘雙拼房’都沒人買了。”

　　對此，一位業內人士也證實了該“潛規則”。“歷年來，東莞執行‘90/70’政策較為嚴格，而‘雙拼房’主要因為按揭的問題，使購房者很頭痛，銀行、業主、開發商、業內人士都知道怎麼回事，大家都有普遍的共識，會區別對待，銀行也會放鬆貸款的難度，默認為一套，以規避第二套房産的首付比例。”

　　東莞市房地産行業協會秘書長陳駿良認為，現今市面上積壓了大量的“雙拼房”，有些“雙拼房”甚至有5個房産證。

　　合富輝煌東莞公司市場研究部副總監李興旺表示，目前“雙拼房”的確沒那麼好賣。市面上，在高端項目中，“雙拼房”佔比可達10%—20%；在常規項目中，“雙拼房”佔比達5%。

　　常平世博天林湖行銷總監葉偉強表示，某些樓盤“雙拼房”確實賣不動。“政府不應該‘一刀切’，可以引導市場，引導開發商，亦可以通過稅費優惠調節市場的發展。”

　　2

　　退出市場也是大勢所趨

　　在設計上，“雙拼房”戶型不大方正，格局佈局有些淩亂。另外，開發商在裝修的時候，經常按照兩套房的標準設計，譬如，裝有兩套煤氣管道、兩套水錶等。對買家來説，裝修時需要耗費較大成本，承擔很大的折舊成本。

　　“最終，‘雙拼房’會被淘汰，沒有給購房者帶來任何實際性的好處。”陳駿良表示，“一套房幾個房産證，有些多達四五個。若房子在流通中，丟失一個證，房子就無法轉讓了。”

　　他認為，從貸款角度，“雙拼房”貸款難的問題人所共知；從轉讓來説，其交易程式繁瑣，影響了市場的流通。

　　李興旺亦表示，“90/70政策”不是從源頭上調節住房結構，而是從交易環節上限制，這是行不通的。

　　據悉，市面上的“雙拼房”主要有兩種格局，一種方式是兩套房之間只隔一堵墻，業主收房前，開發商會將其打通，只是在簽約前會有兩個房産證；另一種方式照兩套房的格局來設計，開發商會預先準備兩份設計稿，一份設計稿是在合併前，一種是在合併後，合併兩套房時，只要不動及房樑是沒有問題的。

　　筆者在走訪中發現，“雙拼房”大多是一套90多平方米的三房一廳和一套40多平方米的一房一廳拼合起來，組成130多平方米的四房兩廳兩衛。在設計上，“雙拼房”戶型不大方正，格局佈局有些淩亂。另外，開發商在裝修的時候，經常按照兩套房的標準設計，譬如，裝有兩套煤氣管道、兩套水錶等。對買家來説，裝修時需要耗費較大成本，承擔很大的折舊成本。

　　陳駿良也認為，“雙拼房”在戶型的設計和空間使用上非常不實用。

　　“‘90/70政策’早應該解禁，其設置本來就不合理。”陳駿良説，“多年來，我們一直在提議廢除該政策，卻未有正式的文件通知。不過近年來，某些城市已經暗地裏鬆綁政策，東莞最近也在悄然解禁政策，相關部門對開發商在報建審批情況較為靈活。”

　　李興旺也表示，“雙拼房”跟正規的戶型相比，較為浪費資源，市場弊端大，現在已經自行回歸理性，逐漸退出市場。“雖然政府沒有正式發文，相關部門已經在暗地裏放鬆了，很多樓盤報建時候，只需要搭配‘90/10’、‘90/20’。”

　　3

　　房産稅或加重“雙拼房”持有成本

　　“若房産稅正式出臺，對‘雙拼房’來説是沉重的打擊。因為，‘雙拼房’擁有多個房産證，無法避免多徵收稅費。”

　　2007年左右，東莞人逐漸洗腳上樓，掀起了一股“大戶型”熱賣的景象，帶動了“雙拼房”熱銷。然而，好景不長，市民住房需求悄然發生變化。根據合富輝煌的數據統計，今年上半年，東莞樓市70—120平方米戶型供應佔比重約66%，141平方米以上大戶型供應比重約16%，連續3年回落，創歷史最低。

　　從以上數據可看，市場的需求訊息萬變，市場的格局已經發生了變化，尤其是“90/70政策”衍生出來的“雙拼房”已經不符合時代的潮流，遲早被市場所拋棄。另一方面，去行政化成為樓市調控關鍵，政策“一刀切”已然不是最好的調控方式。

　　日前，國務院法制辦公佈《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》（下簡稱意見稿）。建立統一的不動産登記資訊管理基礎平臺，或將推動房産稅的全面落地。若房産稅正式出臺，雙拼房該何去何從？

　　一位業內人士表示，房産稅正式出臺，購買“雙拼房”負擔將加重；而且，“雙拼房”本身是時代的畸形産物，存在很多風險，購房者在入手前要注意防範。

　　“沒辦法了，若房産稅正式出臺，對‘雙拼房’來説是沉重的打擊。因為，‘雙拼房’擁有多個房産證，無法避免多徵收稅費。”李興旺評價説。

　　陳駿良則稱，“以後不動産登記正式實施，房産稅或會全面落地，擁有多個房産證的‘雙拼房’或會成為悲劇。”

　　至於雙拼房的房産稅的徵收，陳駿良認為，雙拼房是時代的特殊的産物，政府可以尊重歷史，對於特殊時代的産物雙拼房可以特殊處理。政策的制定者要考慮到已經購買雙拼房的業主，制定相關細則要可以為其作個備註，雙拼房可以在起徵點的範圍以外，或者某年後的雙拼房才列入起徵點。

　　何謂“雙拼房”

　　■連結

　　現實生活中，很多客戶需要大戶型，發展商為規避“90/70”政策，就把兩套房按一套房來設計開發，但有兩個房産證。

　　2006年，建設部等九部委聯合製定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，這是“90/70政策”。為了規避政策，開發商將兩套房子拼合成大戶型，加大空間的面積，這樣“雙拼房”應勢而生，據悉，購房者持有2個或以上的房産證，甚至多達5個房産證。

　　本版采寫：（除署名外） 南方日報見習記者 葉永茵 記者 郝金朋