單個面積動輒三四十萬平方米的商業體量，杭州人的消費能力能撐得起來嗎？近百個商業綜合體到底多不多？飽和，還是非飽和？顯然，這不是一個可以簡單從數量上判斷的問題。事實上，記者在與不少杭州商圈的業內人士探討時也發現，在他們看來，綜合考慮城市化的演變、商業的分佈和業態的特性及商業輻射力來説，杭州未來商業綜合體的前景充滿多種可能性。

　　綜合體爭招商

　　有業內人士認為，目前全國多個地方的商業地産呈現井噴狀態，但不少已開業的商業綜合體經營情況並不理想，如頂著“世界最大購物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網友曝出“商家撤走，幾成空城”的現狀，建築面積超過50萬平方米的青島寶龍城市廣場，其中近8成商鋪空置；就在不久前，進入瀋陽5年的日本伊勢丹百貨，通過官方網站發佈消息，正式宣佈閉店停止經營……

　　“商業過剩”這個命題對目前的杭州來説，似乎正在逼近。杭城一家大型百貨公司從事招商工作的顧小姐告訴記者，因為住宅配套和人氣尚未跟進，目前杭州商業發展顯得有些“虛胖”。“商業綜合體的競爭，其實就是品牌資源的競爭，目前對商業企業而言，在招商上已經面臨非常殘酷的競爭：好的品牌不僅存在企業間的競爭，企業內部要開多個綜合體，資源搶奪也很厲害。”顧小姐説。

　　“在一到兩年之內是在行銷上的競爭，三到五年間在招商上面可能會有很多殘酷的競爭。而不少的商業綜合體還將面臨消費人口不足的困局。”一位在百貨行業工作多年的管理人員告訴記者，即便是在已經日趨發展完善的錢江商圈，目前不少商業綜合體日子也並不好過。“經銷商入駐一個新的綜合體前，已經開始挑地段、挑商業品牌了，能不能賺錢是他們入駐前首先考量的。”

　　需求超越現實

　　無可非議，商業地産存在的“泡沫”會導致眾多同質化的商業項目在招商和運營方面出現困局。但隨著高速城鎮化帶來的新機遇，不少商業項目空缺的區域正成為商業地産的價值洼地。

　　有業內人士認為，商業地産“飽和論”不應只站在本地常住人口的角度考慮，應結合未來10年杭州城市化發展、人口變遷等潛在因素。“談論的商業地産過剩實際是對城鎮化預期的短視。長期來看，商業地産還有很大的發展空間。”

　　一個有意思的例子是：上世紀七八十年代，上海商業主要集中于三街一場(南京路、淮海路、四川北路、豫園商場)，呈現帶狀分佈。但在地鐵建造後，零售商業佈局呈現多中心分散的發展趨勢。譬如隨著地鐵一號線的開通，徐家匯、人民廣場、陜西南路等商圈逐漸發展起來，商業佈局開始向圈狀發展。以黃浦區為例，“十一五”期間就打造了三大商圈：外灘經典綜合消費圈和南京路西藏路綜合都市消費圈、豫園歷史文脈綜合消費圈，此外，還有虹口足球場長峰虹口商城商圈、莘莊地鐵總站以27萬平方米仲盛摩爾為核心的莘莊商圈、浦東陸家嘴竹園商貿區等，可以説，更多的商業綜合體在經過磨合和發展後找到了自己的位置。“一個城市要升級，必須要向一個城市群的方向發展，而其中商業地産在這個功能升級中起到核心的作用，也孕育著巨大的增長能量，更決定著城市和區域之間的競爭實力。現在來説飽和或者不飽和，為時過早。”杭州一家商業地産公司負責人唐先生告訴記者。

　　仍需經營創新

　　“不管經濟水準還是城市規模，杭州也應進入商業多中心時代。”業內人士分析，城市規劃對一個商業中心的發展有著至關重要的作用，杭州隨著城市的擴張、發展，為城市新興商業中心、商業副中心的形成奠定了堅實的基礎。除此之外，他認為從距離、人口密度、交通及物業準備上來看，未來杭州有多個商業中心，更多成熟的商業綜合體並不過分。“商業綜合體不等同於百貨業，同樣，目前百貨業的競爭激烈也不代表商業綜合體過剩。”銀泰置地一位從事商業地産開發的工作人員告訴記者，現國內絕大多數商業地産企業最大瓶頸或門檻在於品牌資源，縱觀目前國內的商業地産運營企業，除萬達等少數幾個擁有院線、百貨、酒店等一定的自身品牌資源外，大多數的商業地産商都還沒有建立起自己的品牌系統。“杭州目前百貨業處於相對成熟，競爭激烈的階段，但商業地産運營還處於探索階段，如果注重自身運營能力的提升和品牌資源的打造，未來有很多種可能性。”