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樓市演義:高庫存壓頂“真摔” 限購令功成身退

  • 發佈時間:2014-08-16 17:02:00  來源:羊城晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  【話説樓市大勢,盛極必衰,衰極必盛。

  惟房地産,由南而北,由春入夏,幾番起落風雲。其間,樓市調控,已是十年無果。及“史上最強”重拳祭出,至今日已四年有餘。

  時下,泡沫褪去,鬼城浮出,浮華之下,危機四伏。任商賈思度奇策,怎奈市場疲態已現。市場風聲急轉,後市撲朔迷離。

  未知前事如何,請聽樓市演義為諸君細細分解。】

  【第一回】

  房價癲狂惹公怒

  半數提案話“房事”

  話説己醜年間(2009年),從上半年開始,樓市進入新一輪的瘋狂上漲期。2011年3月份召開的“兩會”上,“房價過高”的呼聲四起,關於房地産的提案超過半數,輿情四起,是為房地産大調控的先兆。

  “兩會”閉幕後,“地王”再度頻出,上漲預期空前。4月份,全國70個大中城市房價同比上漲12.8%,創下2010年單月最大漲幅。

  面對狂妄樓價,4月17日,出臺了房地産調控“新國十條”,“史上最嚴”正式拜印入軍帳。軍情告急、鼓點頻催,9月29日多部委聯合再次喊話加強調控,問責地方政府,自此,埋下了作為“地方細則”的“限購令”的執行伏筆。

  【第二回】:

  急先鋒深圳執頭

  觀望派跑步跟進

  在多部位嚴厲喊話後的次日,堪稱為“急先鋒”的深圳次日則出臺“限購令”,成廣東首個出臺限購城市。深圳的高調表決心對“省城老大哥”廣州形成巨大壓力,半月後亦跟隨。

  眼看老天真的變臉了,心存僥倖的“觀望派”急忙忙跟進。2011年年初,佛山、珠海也接著出臺了“限購令”,自此,廣東限購四城各成犄角之勢,遙相呼應。

  【第三回】

  假休書暗度陳倉

  雙合同佯降房價

  調控的最快速反應不在房價的升降,而是眾生相的五味雜陳。

  包括假休書(離婚)、假社保、假納稅證明等各種“造假”讓辦證大軍生意大增,讓天橋辦假證“牛皮癬”一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是不絕於耳,人財兩空,對簿公堂讓人唏噓不已。而後的對樓盤的“限價”,又讓“雙合同”、“剝裝修裸賣”等臺面下的操作成為“潛規則”,對抗政策的“民間智慧”發揮到了極致。

  真是你方唱罷我登臺,“房事”激起千層浪。

  【第四回】

  重拳無情再加碼

  高燒退去現“拐點”

  在“調結構、穩物價”的大背景下,樓市調控不斷加碼。

  到了庚寅年(2011年),“限購”、“限價”、“限貸”全面升級,限購城市從2010年的不足20個增至近50個,二三線城市也不能倖免于限購,時至2011年“金九銀十”銷售季節,銷售萎靡不振,“銅九鐵十”不復往日風光。

  而後,“降價潮”逐漸蔓延全國。萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海、深圳等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。如果説一線城市表現尚好,那麼二三線城市則是下挫明顯,口水磚家開始坐不住,“拐點”論再出江湖。

  【第五回】

  降價聲突起變奏

  兩重天冰火難容

  然而市場急轉直下,萎靡不振的市場突起變奏之音,不同城市出現明顯分化,最後出現巨大反差。“冰火兩重天”開始上演。

  一線城市開始進入“烈火烹油鮮花著錦”的畸形繁華。廣州、深圳開盤“通宵排隊”購房;北京二手房一夜之間加價70萬元銷售;南京、上海等地總價地王再現……再嚴厲的調控,也難以抵擋購房者的熱情,“火之城”讓不少房企賺得盆滿缽滿,2013年,千億房企陣營再度擴容。

  然而,世界永遠是不公平的。一些城市仿佛被冰封了一般——從南方的溫州到北方的鄂爾多斯,再到西南的貴陽,這些相隔數千里的城市卻被相同的命運聯繫到了一起——這些城市都曾是房地産市場上璀璨之星,猶如被無數優勢産業與巨大財富壘起的“空中樓閣”,在民間借貸資金鏈斷裂的的重重危機之下,一夜崩塌,已落得滿目瘡痍。

  【第六回】

  放鬆限購“一日遊”

  賣地情結終難解

  火之城與冰之都大相徑庭越演越烈。從2011年年底到2012年初,越難過的越難過,部分城市成交降至冰點,限購令也適時出現了部分鬆動。然而,另一方面,調控政策的小口子總能誘發地方政府的救市衝動。於是,“限購令鬆綁一日遊”此起彼伏。蕪湖、廈門、佛山、珠海等地都出現過微調試探行為,均以失敗告終。

  其中,今日已鬆綁“限購令”的佛山曾兩度掀起“放鬆限購一日遊”的鬧劇,每次均因輿論壓力過大而胎死腹中,可見佛山政府對“限購”心存鬆綁想法日已久矣。

  在房地産調控中,在地方政府的“土地依賴”情結下,地方政府與中央始終是一種博弈關係。在經濟增長壓力加大、土地財政收入減少的背景下,地方政府心有所思,一直潛伏著魔鬼。

  【第七回】

  猛政策不解重圍

  烈房價強弩之末

  泡沫擠出,鬼城四現,然一線城市高燒不退,威猛政策誓不回頭。

  去年2月,國務院常務會議出臺五項調控政策措施,要求各地方政府按照保持房價基本穩定的原則,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施,是為“新國五條”。

  “新國五條”的出臺讓還在叫嚷樓市會大漲的地産商、投機者啞口無言,地産股更是悲觀、全線下跌。考慮到極有可能無法完成2013年的調控目標,包括北京、上海等在內的十多個城市再次收緊調控力度。諸如“滬七條”、“深八條”、“穗六條”、“廈六條”、“杭六條”等呼啦啦出臺,本輪調控在三年之後達到最嚴厲的頂端。

  而暴烈房價在狂妄無視調控的三年後,終於成為“強弩之末”。

  【第八回】

  高庫存壓頂“真摔”

  “限購令”功成身退

  房價風頭不再,滯銷越發嚴重,高庫存壓力浮出水面。

  根據研究機構的監測,主要城市樓市的消化週期普遍在15個月左右,即便是被稱為樓市“避風港”的一線城市,也不得不面對如何消化庫存的難題。一線城市樓市的去化週期達到11個月以上。70個大中城市房價指數顯示,北上廣深四個一線城市6月房價集體下跌,這是2012年以來的第一次,而百城房價顯示一線城市房價跌幅在擴大,這預示著一線城市房價將深陷下跌週期,未來庫存還會繼續攀升。

  今年3月初,中央提出“分類調控”大思路;之後,地方政府頻頻微調政策以救市,“限購鬆綁”再被熱議;5月底,央行“喊話”力挺首套房貸款需求,貸款政策被稱定向寬鬆;6月上旬,央行宣佈定向降準;7月,成為不折不扣的“限購鬆綁月”,至此,全國限購鬆綁城市已經高達八成。佛山更成為廣東四城中首個鬆綁城市。

  【結語】

  大起大落終有“限”

  樓市變局今始來

  試看當年,限購令連城而至,今日次第退出。大起大落、大悲大喜,不過過眼煙雲。見成名無數、逐利無數,更有那紛亂無數。

  對樓市,樂觀者有之,經驗論者甚多,狂妄者也不少,看跌者也不過為了抄底之慾望,卻不知已身處“溫水煮青蛙”的甕中,身處其境而不覺危險將至。而正如“月暈而風,礎潤而雨”,市場的變局從來都是在不聲不響中悄然開啟。

  貪念無境,泡沫終破,不如且復掌手中杯,只聽取新聲曲度。看官以為如何?

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