在過去十年，曾經出現過兩次絕佳的購房“底部”，今年發展商再次大幅讓利走量

　　一些城市近期頻頻或明或暗出臺政策放鬆“限購”。儘管北上廣深一線城市的政策環境並無明顯變化，但是就來自“陽光家緣”實時監控的數據顯示，最近一段時間來，廣州樓市的成交量幾乎呈現全線回升的態勢，而近郊部分樓盤回調小漲，也成為廣州樓市降價暫告一段落的顯著特徵。

　　樓市氛圍逐漸回暖，買家預期發生轉向，市場正在醞釀著新的變局。有專家認為，目前正是十年中出現的第三次購房“最佳機會”，未來兩個月的“金九銀十”季，是購房者不可錯過的購房好時機，一旦錯過，極可能又要再等十年。而專家更建議購房者理性選擇自己合適的入市節點，“現在買房者往往只瞄準價格，卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能真正在最低點入市，最重要的是根據自己需要，如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機，沒有最低點，只有最適合自己的最佳時機”。文/圖：記者 李鳳荷

　　從7月中下旬開始，廣州全市成交開始明顯有了起色。根據“陽光家緣”統計數據，廣州各區成交量幾乎呈現全線回升的態勢。多個週末均有新開樓盤，成交勢頭都相當樂觀。業內人士指出，在經歷了一段時間的低迷觀望後，市場“剛性”需求始終需要找到釋放的契機，一旦開發商在新貨價格上給了消費者適當的甜頭，就很容易籠絡到買家。也就是説，目前開發商“以價換量”的手法仍走得相當順暢，買家入市慾望也仍然強烈。

　　廣州樓市正在理性回歸

　　由於上半年廣州開發商更積極地適時讓利走量，廣州的庫存量也迅速消化。根據“陽光家緣”數據，去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，截至7月底，廣州庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算，廣州住宅庫存時間僅為10.5個月。今年年初，住建部副部長齊驥在接受媒體採訪時表示，庫存量高於1年至1年半銷售量的可稱為“高庫存”。顯然，相比于其他高庫存城市而言，廣州的庫存量未觸及高庫存紅線，而隨著市場整體消化速度的加快，預計今年三季度，廣州的庫存量將進一步降低，供求結構也會趨於平衡。

　　難怪，業內人士認為“庫存從來不是廣州樓市的問題”。現在部分城市的樓市存在“三高”：庫存高、供求比高、價格虛高，廣州只有“一高”——價格虛高，經過前一輪的降價之後，價格虛高的問題也有所緩解。因此，可以預期的是廣州樓市正在理性回歸。

　　豪宅商用物業成交回暖

　　眾所週知，樓市走勢不僅受供求關係影響，更受心理預期支配。而在樓市調整節點，樓市的心理預期在一定程度上成為樓價漲跌最關鍵的因素。

　　政策環境的改變是刺激心理信心回升的重要原因。從5月開始，定向降準、部分城市限購鬆綁等系列政策、措施的相繼出臺，給市場帶來極大的心理暗示，也給了消費者樓價難往下大跌的心理預期。從各地樓市政策變化不難發現，7月份堪稱樓市“限購解禁月”。鬆綁限購後，部分城市商品房的成交量立即呈現上漲態勢，杭州甚至傳出開發商要調價的風聲。目前，樓市的預期發生明顯轉變，市場重拾信心，購房心理再度走強，這將給第三季度市場帶來更為實質的刺激。

　　而另一方面，市場信心走強最明顯的表現在於豪宅以及商用物業的全線回暖，體現了在市場重拾信心後，不獨“剛需”購房者重新入市，改善買家、高端買家以及投資型買家也已經告別觀望。

　　據了解，今年前五個月，廣州十區不限購的商業及辦公物業的成交已達12962套，相比去年同期大漲54.6%。而高端物業也表現堅挺，尤其是進入二季度之後，成交速度與成交量均表現突出。2014年第二季度，高端住宅市場成交量回暖，總成交量達400套，同比漲12.9%。

　　房地産産品線的全線回暖，是市場整體信心回歸的最有力證據，因此，可以預計的是，第三季度樓市將在樓市主力軍“剛需”産品的帶動下，進入全面復蘇、逐漸走強的階段。

　　“剛需”是樓市企穩原動力

　　若樓市有可能回暖，“剛需”大軍將會是這一次樓市再度走強的“原動力”。

　　戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為，下半年廣州樓市將會迎來“剛需”市場的新一次釋放。“短期內，處於婚育高峰的“剛需”仍在積聚成長。”他引用數據分析説，根據最近一次人口普查推算，到2015年廣州25~34歲的人口將達到2010年的1.24倍。這還未包括産業發展所帶來的流入人口。“實際上，上半年成交大降只是因為延緩了釋放。”黎慶文指出，下半年信貸政策、利率或可進一步放鬆，同時原先被擋在購房門外的部分流動人口將受惠于“入戶新政”利好。黎慶文分析指出，當價格敏感的“剛需”碰上恰到好處的“降價促銷”，自然更容易出手，這就不難理解為什麼上半年樓市整體低迷，但是價格合適的“剛需”盤仍然成交大旺，因為“太多的需求在那兒”。因此，黎慶文預測指出，下半年廣州一手住宅成交量受“剛需”釋放拉動，有望在四季度明顯回升。預計下半年成交均價平穩中有小幅調整，並有望在明年一季度企穩。

　　經緯房産資訊有限公司董事長區俊文認同這樣的觀點，他認為，在上半年價格適度調整下，以價換量的行銷手段即將階段性結束。下半年銷量會比上半年提升20%~30%，“一線城市已經很難再降，因為需求很強勁，而現在部分‘剛需’産品已經上漲”。

　　沒有多少人能真正抄到“鐵底”

　　不選“最低”只選“最合適”

　　地産“大鱷”預期樂觀

　　樓市已經在築底並醞釀反彈，不少地産“大鱷”均表達了對下半年傾向於樂觀的預期。

　　“目前整個中國房地産市場調整後已平穩，特別從最近幾週的情況來看，市場整體在回暖，市場參與方的信心均在恢復。”恒大集團執行董事、副總裁何妙玲表示。華遠地産董事長任志強近日也表示，在宏觀經濟下行的大背景下，房地産行業肯定會跟著下行，沒必要因為一時的交易量下降就對房地産絕望。“我不敢預測明天的房價，但我敢説未來肯定會有一個反彈，有能力或有需求的購房者該買就買，不必挑時間。現在就是買房好時機。”廣東保利地産開發有限公司董事長余英同樣認為，“中國房地産15年內都不會有拐點”，而他認為，時下正是購房的最佳時機。

　　目前正在第三次“探底”

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌則認為，在過去十年中，曾經出現了兩次絕佳的購房“底部”，目前正是第三次“探底”之中。

　　據龍斌介紹，2008年是一個樓市底部，該年度10月中旬4萬億元經濟刺激計劃出爐，由於2008年的開工量急劇下降，令2009年的可供貨源大大減少，開發商選擇了捂盤惜售、漲價待售。樓價於是很快直線上漲，很多購房者也因為觀望錯失了購房好時機。

　　第二次底部是在2011年年底到2012年年初，中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲週期此時出現，在很多資深人士的記憶裏，這是歷史上最長的一個上漲週期。

　　目前正在樓市的第三次探底之中，“要抄到絕對的底部是不可能的，但是可以肯定的是，現在是相對的低點，正在探底並醞釀反彈的過程”，龍斌認為，對於需要購房自住的買家來説，觀望無意義，因為觀望往往只會帶來更高的樓價。

　　“該出手時就出手”

　　保利地産代理市場研究部總經理吳定金認為，從週期來看，下半年樓市將迎來築底和上升，將從價穩量升向量價齊升發展，錯過前兩輪市場調整的客戶不應該再錯過下半年。“現在買房者往往只瞄準價格，卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能等到最好的時機，最重要的是根據自己需要，如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機，該出手時就出手。”