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廣州樓市下行趨勢難改

  • 發佈時間:2014-08-08 01:22:29  來源:中國證券報  作者:黎宇文  責任編輯:王斌

  下半年以來,廣州樓市延續了上半年的頹勢,整個7月份環比量價齊跌,成交量創年內新低。房王網數據中心統計顯示,2014年7月廣州十一區網簽一手住宅4287套,環比下跌26%,同比下跌31.7%;成交面積486276平方米,環比下跌33.8%,同比下跌34%。

  業內人士普遍預期,由於存貨仍較多、銀行惜貸、限購短期內難以放鬆,廣州樓市在下半年將維持下行的格局。

  區域分化明顯

  近日,合富輝煌發佈了《2014下半年廣州樓市價格走勢預測報告》。報告指出,廣州樓市在下半年整體將呈下行趨勢,但中心城區和各周邊地區的供應和需求情況不一樣,價格下行的區間也不一樣。

  其中,降價幅度最大的預計在南沙地區。報告指出,南沙地區由於政策市特徵明顯,當前利好失約,預計區域整體降幅超過20%。2014年1至5月,南沙區商品住宅成交僅23.2萬平方米,同比幾乎腰斬。由於消化速度減緩,存量激增,6月初區域存量面積已達118萬平方米。若按照今年前五月月均消化5萬平方米的水準,預計需要兩年時間才能消化完畢。

  廣州中心城區今年以來樓價一直較為堅挺,變化不大,少數降價樓盤如星匯金沙、保利西海岸、保利塞納維拉等都位於金沙洲或芳村等非核心區,降幅也多在10%左右。

  報告分析,從開發商的角度而言,寧願在週邊其他項目讓步,也要繼續持有市區“高值”項目。不排除個別開發商因為資金需求急迫而讓利發售,但從拿地成本及未來競爭兩方面可以判定市區難有明顯鬆動,即使降價,幅度也僅在10%左右。

  上半年廣州地區率先降價的區域主要在番禺和蘿崗地區。這兩個區在五一直至端午期間出現了一波比較明顯的降價潮,並取得較好的銷售業績。合富研究中心預測,從開發商角度來看,年中業績考察的壓力已過。如果當前的售價可以有效保持成交,進一步價格下調的壓力較小。

  下行趨勢難改

  8月6日,佛山市住建局口頭宣佈佛山地區將放開樓市限購。根據鬆綁細則,對本地和外地居民在佛山購房均有放鬆。其中,二套房限購由家庭改為個人,無佛山戶籍無房産居民可以購房,無需提供社保證明。

  對此,滿堂紅(中國)置業有限公司研究部高級主任肖文曉分析,廣佛雖然是鄰居,但是廣州作為一線城市,房價高、需求大,廣州市政府可能擔心政策貿然放開,會引發不可控的房價上漲風險,因此短期內不大可能效仿佛山,但年底有望迎來局部調整的時間窗口。

  “從對限購城市的要求來看,佛山既非一線城市,也不是省會城市和直轄市,原本並不在限購的範圍之內,加上地方財政對土地的依賴較大,取消限購也在情理之中。”肖文曉指出。

  廣州房地産專家韓世同也表示認同,“佛山限購鬆綁為廣州鬆綁創造了條件,但尚有很多二三線城市仍未完全鬆綁,廣州作為一線城市短期內鬆綁的可能性不大。”

  韓世同認為,下半年廣州房市將依然維持下行的趨勢。“很重要的一個原因是信貸放鬆不了,因為房貨的利率較低,銀行不願意放貨。隨著利率市場化,銀行更傾向於將貸款發放給利率收益較高的企業。”

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