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葉檀:跟高鐵票價一樣 大城市房價很難降

  • 發佈時間:2016-02-23 07:04:00  來源:中國經濟網  作者:葉檀  責任編輯:張少雷

  要保持市場穩定從而為改革騰出空間,應該怎麼做?

  首先,要保持金融的穩定。金融的穩定自然離不開房地産行業的穩定。房地産目前看上去已經復蘇,其實並不儘然。

  一線城市是房地産領域最厚的安全墊,2015年至今,一線城市的房地産市場如火烹油。據《央視財經》報道,開年不久,深圳一手住宅單日成交單價均價達91965元,創出深圳一手住宅成交日均價的歷史新高。另據《第一財經日報》報道,過去一年上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地産市場,成交均價同比上漲18%。

  上周,財政部等三部門出臺了《關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》,旨在降低交易成本鼓勵交易,一線城市僅適用一條契稅優惠:對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。

  以前專門針對普通住房的優惠政策,現在也適用於豪華住房,對於推進一線城市高端住宅有利。換句話説,一線城市的高檔房價格受刺激還可能更高。現在北京、上海等城市已經是賣方市場。

  近兩年的房地産政策主要是為了消化二線以下城市的房地産庫存。大量蔓延的無人問津、缺乏活力的新城才是心腹之患。

  國務院發展研究中心副主任王一鳴19日在中國經濟50人論壇2016年年會上表示,房地産庫存有大中小三個口徑,最小的口徑是已建成的商品房待售面積有7億多平方米,中口徑是加上在建的未售面積,最大的口徑是已經購了土地,還沒有開發的。如果以去年全年銷售面積12.81億平方米來談去庫存,小口徑的7億多平方米幾個月就能出清,但如果按照中口徑乃至大口徑,去庫存的期限就會被拉長很多。

  現在戶籍改革政策主要面對中小城鎮落戶,鼓勵農民工朋友買房,希望政府能夠拿出部分資金來對中低收入群體進行補貼。

  王一鳴的8條建議裏面有4條與此相關。提高保障性安居工程的貨幣化安置比例,去年安置比例是28%,如果能提高到50%就能消化掉一塊。政府給錢,或者直接購房作為保障房,政府就成為市場的一個參與方了。量化租賃市場也讓政府介入,外來人口租賃價格太高,可以出臺一些利率補貼政策。同時拿出部分公積金探索建立城市住宅政策性銀行,給買房的農民工朋友進行按揭補貼、貸款貼息。最後推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅。

  目前正在執行的政策,以及未來將會推出的政策,都會著眼于推進房地産交易,消化庫存,減少供應,同時讓一線與二線核心城市補貼其他城市。

  在當前所得稅還不完善的情況下,房地産就相當於所得稅的補充,購房戶生活水準應該在小康以上,購多套房的起碼有“大康”水準。目前地方政府收支大多不平衡,稅收在下降,房地産依然是變相徵收所得稅的一個利器,在營改增等稅收改革壓力下,地方政府稅收難以增加,自然也就沒有降低房地産稅收的動力。

  一線城市與核心城市的房價尤其不會降,中國有錢人集中到大城市購房,這是資源集中之地變相徵收的機會稅。房地産市場苦樂不均,經濟發展同樣苦樂不均,政府大規模投資基礎設施,大項目、城鎮化,轉移支付必不可少,尤其在解決貧困人口問題以及基建過程中,轉移支付更是不會減少。

  據不完全統計,截至2月20日,在上海、河北、四川等十省市“兩會”上,亮出今年近8.5萬億元的建設投資“功能表”,而據光大控股首席投資官殷連臣預計,按目前基礎設施行業發展面臨巨大的資金缺口,到2020年大約需要1.5萬億美元的投資。

  資金從何而來,赤字如何彌補?恐怕只能通過房地産尤其是一線城市的房地産,集聚資金到政府手中。之前消費者抱怨高鐵票價偏高,這會促成票價下跌嗎?不太現實。中國還會修高鐵,填補成本的缺口還指望從票價上來呢。這不,國家發改委剛宣佈,從今年開始,高鐵票價將由鐵總自行制訂了。

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