去庫存效果分化引發政策細化調整 期待樓市新政策導向

　　2016年接近尾聲。在“去庫存”政策強力施行的大背景下，到11月末，全國房地産庫存量已經連續減少9個月。12月13日，根據國家統計局發佈的最新數據，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。

　　具體到廣州，“去庫存”效應明顯。據陽光家緣數據顯示，截至11月，廣州全市庫存去化週期已經降至5.7個月，遠低於被認為是正常水準的8-10個月。應當看到，全年房地産銷售的良好態勢促進了廣州庫存量的急劇下降。從年初訂立去庫存目標，到年中超額完成任務，廣州樓市的2016年下半程，在庫存告急中接近尾聲。

　　就全國而言，縱觀全年，去庫存從“分城施策”到“一城一策”，政策上在不斷細化和調整，從而防止了“一刀切”的可能性。部分房價上漲過快的一二線熱點城市，從“930”前後起經歷了三次調控潮；與此同時，三四線城市的去庫存還在穩步推進。國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，10月份和11月份，從房地産價格的數據表現來看，調控取得了初步成效；15個重點城市中，有7個城市絕對房價在往下走，熱點城市或者説調控城市房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。

　　樓市銷售創歷史新高

　　12月13日，國家統計局發佈前11月房地産市場相關數據。在銷售方面，無論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度紀錄。

　　根據統計局的數據，今年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，歷史上首次突破十萬億；商品房銷售額102503億元，超過2013年的峰值，提前創歷史新高。中國房地産市場的上一輪成交高點出現在2013年，當年，全國商品房成交面積和成交額分別達到13.2億平方米、8.14萬億元。

　　業內人士認為，多個因素促成了樓市銷售的行情。多個機構分析認為，有賴於寬鬆的貨幣環境下，樓市大幅升溫，經過2015年的五次降息，一年期貸款基準利率一度下調至4.35%的低點；從投資的角度，民間投資渠道長期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震蕩重創，因此在今年紛紛從股市逃入樓市；此外，房地産市場本身具備“買漲心態”，市場在進入升溫通道之後，容易吸引大量購房者的進入，交易量也得以迅速攀升。

　　在2016年初就被大力推行的去庫存政策被認為起到了關鍵的作用。

　　然而，房地産銷售的情況出現了冰火兩重天的局面：一線城市、部分熱點二線城市，量價齊升；多數深陷去庫存困境的三四線城市，庫存消化有限。樓市巨大的“虹吸效應”之下，庫存量大的城市越來越不受“待見”，而熱點城市樓市則陷入供不應求狀態。面對市場分化現實，7月、11月的兩次中央政治局會議均表態“抑制資産泡沫”，熱點城市成為抑制資産泡沫重點區域。

　　廣州去化週期下降

　　具體到一線城市廣州，成交一片向好帶來的是庫存量的急劇下降。作為供給側結構性改革的其中一環，廣州去庫存行動成效顯著。

　　廣州市人民政府官方網站發佈的《廣州市供給側結構性改革總體方案(2016—2018年)》列出了廣州市去庫存任務表，按照計劃，2016年爭取化解45萬平方米。然而，僅僅用了三個多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。

　　截至7月底，廣州市一手商品房可售面積2127萬平方米，超額完成省政府下達的去庫存目標任務，去庫存週期下降至8個月。此時，廣州的去庫存就已沒有壓力，反而是下半年庫存量是否不足而引發業界的討論。

　　為什麼廣州樓市的庫存量減少得這麼快？最直接的原因是成交量的上漲。最新數據顯示，今年到目前為止，廣州全市一手房網簽已已突破12萬套。

　　網簽的火熱，加之新開工面積的減少，隨之而來的則是各區庫存的急劇萎縮。截至11月，廣州全市庫存去化週期已經降至5.7個月，遠低於被認為是正常水準的8-10個月，其中黃埔、增城、天河、白雲四個區域更是低於4個月，黃埔庫存去化週期只有2.1個月。按目前廣州樓市的庫存量而言，全市供貨量明顯不足。

　　去庫存分化引發政策細化調整

　　值得注意的是，在全國房地産庫存連減9個月的同時，各地去庫存效果的分化非常顯著。

　　從“分城施策”到“一城一策”，去庫存政策經歷了不斷細化和調整的過程。一邊是一二線部分城市房價上漲過快；一邊是三四線城市銷售依舊乏力，去庫存分化成為今年的一個重要現象。部分房價上漲過快的一二線熱點城市，從“930”前後起經歷了三次調控潮；與此同時，三四線城市的去庫存還在穩步推進。

　　11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。密集的調控政策逐漸扭轉了房地産市場預期。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存，三四線城市由於庫存壓力高企，市場表現依然疲軟，預期未來較長時間內政府都將維持寬鬆政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

　　中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制。這一定調，也將成為樓市新政策導向。專家認為，建立長效機制關鍵要解決內火，完善制度建設；針對市場分化的國情，去庫存與防風險並進，土地、金融、財稅、供給結構、房企調整等長效機制的建立有望在2017年跨進一步。