這是2月26日拍攝的青海省西寧市海湖新區一處在建商品房。 記者 吳剛 攝

　　 新華網北京3月8日電（記者 汪文品）去年年底的中央經濟工作會議，將“化解房地産庫存”列為2016年經濟工作任務之一。今年伊始，從中央、到地方，各類“去庫存”政策相繼出臺。央行和銀監會率先“發槍”明確降低非限購城市的首付比例，隨後財政部等三部委聯合發文調整了房地産交易環節的契稅和營業稅。與此同時，福建、河北、廣東等超20省的130多個城市陸續出臺力度不同的“去庫存”政策。

　　 在十二屆全國人大四次會議上，國務院總理李克強作政府工作報告時就表示，推進城鎮保障性安居工程建設和房地産市場平穩健康發展，完善支援居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地産庫存。

　　 值得注意的是，這是政府工作報告首次提出“因城施策化解庫存”。“兩會”上的人大代表和政協委員也紛紛為“去庫存”支招獻策。

　　 嚴格執行調控差別化

　　 “化解房地産庫存這個任務是比較艱巨的，要有耐心，要因地制宜地施策。”發改委主任徐紹史3月6日答記者問時明確表示，要因地制宜地調控施策區別應對一、二線城市和三、四線城市的房地産市場。對房價漲速快、漲幅高的城市，政府要採取相應行政手段，調整經濟政策，抑制不合理的投機性需求。

　　 國家統計局數據顯示，目前我國的房地産市場庫存量達到7.18億平方米，“去庫存”任務重。住房和城鄉建設部部長陳政高在列席十二屆全國人大四次會議開幕式時用“分化嚴重”來形容當前的房地産市場形勢。他指出，從基本條件看，中國經濟長期向好的基本面沒有變，中國的城鎮化進程沒有變，城市居民特別是新市民的住房需求沒有變。“今年的房地産市場能夠平穩發展，我對此充滿信心。”

　　 陳政高透露，“住建部高度關注近期一線城市房價變化，正與北上廣深四城市密切溝通聯繫。”陳政高表示，針對近期北上廣深一線城市房價快速上漲的現狀，在嚴格執行限購和差別化稅收信貸政策的基礎上，將增加土地供應面積。具體而言，一是實施嚴格限購和差別化的稅收信貸政策；二是增加土地供應面積，及時披露土地供應資訊；三是增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障性工程建設；四是打擊市場交易中的違法違規行為；五是正確引導輿論穩定預期和市場，主動發聲。

　　 針對政府工作報告中提出的“因城施策化解房地産庫存”，全國政協委員、東方資産管理有限公司原總裁梅興保表示，房地産應該落實分類調控、分區域施策、分類管理的方法。從整個經濟面來説，房地産需要去庫存，但對於北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經濟活力強、種類資源富集的特大城市，應該嚴格控制實施調控措施，適度去杠桿。財稅政策應用在三四線城市。

　　 全國政協委員、住房和城鄉建設部專家委成員張泓銘認為，局部性的房地産升溫，難解全局性房地産庫存難題。“必須承認，全國房地産庫存壓力依然嚴重，現在的重中之重，是要化解三、四線城市房地産庫存。”

　　 加速城鎮化惠及剛需

　　 如何化解房地産庫存？三、四線城市無疑是本輪去庫存的重要區域，全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在接受媒體採訪時表示，推進城鎮化，讓農民工市民化是一條路子。不過，千萬不要指望他們成為房産市場的“接盤俠”。

　　 蔡繼明分析稱，應從制度改革入手，打破農民工進城門檻，讓他們自由遷徙。同時改變房産市場遊戲規則，對房地産市場的供給側進行結構性改革，降低房價，讓農民工買得起城裏的好房。

　　 據了解，此前安徽、四川和河南等省早已對“農民進城買房”開始試點，給予進城購房農民以稅費、補貼等多方面的優惠政策。而山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。

　　 “有關部門出臺6條措施消化庫存，重視程度歷來未有；推進‘農民工市民化’也是一條切合實際的措施，他們是最大的剛需群體。”全國政協委員、南京大學教授劉志彪説，消除農民進城落戶的顧慮，要在就業、戶籍政策、教育醫療等方面做好配套。“農民脫離土地後的生活保障，不僅僅是城裏一套房這麼簡單。”

　　 落實農民工進城買房政策，全面的根本性、制度性舉措或將加快出臺。政府工作報告提到，深入推進新型城鎮化，今年重點抓好三項工作，如深化戶籍制度改革，放寬城鎮落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策；擴大新型城鎮化綜合試點範圍，提高居住證含金量；發展中西部地區中小城市和小城鎮，容納更多的農民工就近就業創業等。

　　 梅興保也表示，農村房地産市場則應該納入整個房地産市場的研究、調控和規劃。當前農村房地産市場建房規模不小，但並未納入GDP的統計中。

　　 審慎管理信貸嚴控風險

　　 此外，在個別地區的去庫存過程中也出現了一些加杠桿行為，加大杠桿的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已經降到三成以下。二是首付本身也可以貸款。全國政協委員、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地産調控因城施策，在決定首付比和貸款利率水準方面，金融機構被賦予更大自主權，中國人民銀行會採取宏觀審慎管理措施。

　　 潘功勝表示，房地産市場管理既有土地、稅收等相關政策，也有房地産信貸政策。今年1月中國人民銀行對房地産市場的首付比例進行調整，潘功勝指出，需要注意的是，這次調整有幾個特徵。一是北上廣深一線城市原有的信貸政策仍然還在執行，沒有執行調整後的政策；二是因城施策，房地産信貸政策因城因地施策，賦予金融機構在決定首付比和貸款利率水準方面更大的自主權；三是人民銀行會採取宏觀審慎管理措施。宏觀審慎措施建立在不同地區房地産走勢、金融機構房地産貸款情況，以及資産品質情況的基礎上。

　　 針對個別地區房地産交易中有一些房産商——也有些房地産買賣中的仲介公司，給購房者提供首付支援，以及一些銀行不斷降低購房貸款首付比例等現象。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，要更注重房市去杠桿降風險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”