利好來襲 房地産市場現回暖跡象

　　業內人士預期二套房首付比例會降低

　　“兩會結束之際便是樓市春暖花開之時”。2015年兩會中決策層對於樓市的積極表態，引得市場人士信心大增。就在兩會結束之際，位於北京上地地區的領秀慧谷項目，僅在3月14日、15日兩天，銷售達8億元，去化率超過90%。

　　對此，業內人士表示，近年來中央決策層首次一致表示促進房地産市場平穩健康發展，對比過去三年，房地産業正在迎來一個相對看好的政策環境和輿論環境。因此，業內預計房地産市場將迎來明顯的利好政策，例如針對改善性需求的政策繼續鬆綁，降低二套房首付比例，限購政策分區域逐步調整。

　　回暖 上周房地産市場升溫明顯

　　中國指數研究院3月16日發佈的數據顯示，上周(2015年3月8日至3月14日)，24個主要一二線城市住宅成交面積較前一週(3月1日至3月7日)上升27.6%。隨著兩會落下帷幕，中央對房地産業的正面肯定與支援使得市場信心得以提振，開發商亦加快推盤節奏，樓市有望迎來三月小陽春。

　　其中，一線城市總體成交量環比漲幅達25.6%，其中上海漲幅最大，達48%，深圳漲幅也超過20%，僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一週上漲28.2%，超七成城市呈現環比上漲。其中，昆明、海口成交量翻倍，漲幅分別達109.8%和106.4%，青島也有超60%的上漲。同時，溫州、廈門、貴陽、大連及福州等成交量環比出現下降的城市中，降幅均未超過兩成。

　　截至3月14日，CREIS中指數據監測的12個主要代表城市庫存總量環比上周下降1.02%。儘管節後推盤量有所回升，但成交回升相對更為迅速，各地庫存總量繼續減少。其中，合肥庫存下降2.6%，上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上，僅深圳庫存略有上漲，漲幅為0.11%。

　　不僅是住宅市場，土地市場也呈現明顯升溫跡象。上周，中指院監測的全國40大中城市推地總量環比增加24%；其中，住宅用地推出量環比增加79%，武漢推出量最大。成交方面，主要城市成交量環比增加136%；住宅用地成交環比大幅上漲8倍，天津成交量最大。出讓金方面，主要城市環比增加38%。

　　中原地産研究中心同日發佈的統計數據也顯示，上周，受監測的54城市成交量快速復蘇，一週簽約套數為4.54萬套，環比前一週上漲了20.7%。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，在春節後一個月，市場已經基本恢復到春節前一週的正常水準。從不同城市區域看，一二線城市的表現明顯強于三四線城市。“兩會後，針對房地産市場的寬鬆政策將繼續出現，預計市場的整體走勢將會繼續向好，後續改善性需求的入市量將會有所增加”。

　　轉向 因地施策以“穩”為主

　　今年政府工作報告指出，2015年房地産政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自主和改善性住房需求，促進房地産平穩健康發展。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，穩定住房消費，是拉動國民經濟的支柱。“政府並不是要房價跌，而是希望房價穩定上升。這項政策出臺是給購房者一顆定心丸，這無疑對房地産行業形成利好。房地産市場將伴隨暖春的氣溫呈上揚曲線，該趨勢將貫穿整個2015年。”

　　此前經濟學家厲以寧在接受記者採訪時也認為，中國經濟中房地産業的作用不可低估。應該把老百姓最為關心的房子問題解決好，讓一般工薪階層買得起房。“沒有房地産帶動，經濟增長的拉力是不夠的。”

　　美聯物業全國研究中心研究人員也指出，政府工作報告透露的信號是“穩”。一方面，“穩”住房地産業的投入量。十年高速發展之下，行業已提前透支大量需求，這對未來發展十分不利，為確保房地産業平穩持續性助力經濟增長，在現有局勢下，要穩定房地産投資力度。另一方面，“穩”住房地産業的輸出量。

　　以山西省太原市為例，2015年目標便是改造23個城中村。從2015年起，太原市將用2年時間完成中環內46個城中村的改造任務，5年時間基本完成全市170個城中村改造任務。

　　有業內人士指出，現階段，城市中心已沒有太多優質地塊存留，因此，舊城改造的目的仍是騰挪出優質土地。

　　預期 利好政策或4月出臺

　　“二套房首付比例目前各地執行過嚴，6至7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房價。” 中原地産市場總監張大偉表示，現階段房地産市場已轉向，對改善性需求將繼續鬆綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關政策。

　　張大偉認為，二套房貸的首付變化，主要對一二線城市産生影響，這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前的三四線城市，因為市場供應已經絕對過剩，這種情況下，二套房貸鬆綁帶來的影響不大。

　　張大偉表示，除了未來不排除還會有其他稅費減免等政策支援改善性需求外，限購政策也將逐步調整。“目前全國執行限購的城市只有5個，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道進行放鬆的可能性較大。”

　　伍惠敏也認為，對於目前還在限購的城市來説，有取消或放鬆限購的可能性。例如對於中低端自住産品，除了採取公積金貸款調整、信貸調整，甚至可以用退稅來刺激住宅消費；對於高端改善性項目，本身在市場上的供應佔比較少可在交易環節收稅，取代限購行政調控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或許還有兩次降準。她認為，穩健的貨幣政策還有進一步寬鬆的餘地。

　　伍惠敏預計，2015年房地産價格將穩中有升。“中低端剛需住宅的房價漲幅在10%左右，高端改善性住宅的房價漲幅在5%到8%。”

　　值得注意的是，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，雖然房地産政策轉向，但投資方將轉向棚戶區改造、舊城改造等解決百姓民生問題的方向。因此，未來房地産市場仍然會向好，但對於開發商來説，不是每個開發商都能過好日子。

　　楊科偉提醒，對於房地産行業，政策平穩趨寬是確定的，但行業趨勢已變。長期來看，如今我國經濟發展面臨的資源環境約束在加大，過去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發展方式已經難以為繼，必須推動經濟在穩定增長中優化結構。房地産作為“調結構”的主要對象之一，行業規模不太可能再度擴張。與此同時，房地産行業數年高速發展已經使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到滿足，因此行業需求結構將持續變化。