中央經濟工作會議通報中只字未提房地産，令不少業界人士感到意外。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲近日指出，隨著中國經濟發展步入新常態，房地産市場也逐步走進了“新常態”，將從高速增長轉向中高速增長、從規模速度型粗放增長轉向品質效率型集約增長、從增量擴能為主轉向做優增量和調整存量並存的深度調整、從傳統增長點轉向新的增長點。

　　房地産市場從2013年下半年開始進入新的調整期，2014年市場整體同比銷售面積、銷售額均有所下滑，但業內人士認為，這恰恰才是正常的增長，是房地産市場真正的“正常態”。展望2015年，業內預計全年價格保持平穩或小幅下跌，但不同城市價格表現分化，貨幣政策支援力度有望進一步加大。

　　政策面

　　多輪調整促轉型 建立長效機制

　　日前，《中國房地産市場2014總結 & 2015展望》在第十一屆數字地産節上發佈。這份報告顯示，2014年我國房地産市場步入調整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預期的轉變進一步影響了整體新開工節奏，房地産投資增速明顯下滑。

　　在此背景下，中央政策以“穩”為主，更關注民生保障和頂層制度設計，並通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等長效機制保障合理購房需求;各地方政府則靈活調整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預趨弱，並通過信貸公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求，加快庫存去化，穩定住房消費。

　　在數字地産節上，任興洲對當前宏觀經濟和房地産市場現狀作了分析。她指出，我們以往的調控方式不適應了，以前是必要的，因為大家都在“高燒”，吃退燒藥是可以的，但現在不同了。

　　“有的高燒，有的打板子，吃什麼呢?分類調控，通過發揮市場機製作用探索房地産業發展的方向，全面把握市場總供求關係新變化，從實際出發，轉變調控方式，實施科學、合理、有效的宏觀調控，建立房地産調控的長效機制。”

　　市場面

　　百城價格連續下跌 重點城市供大於求

　　數據顯示，百城價格指數自5月起連續7個月下跌，四季度跌幅收窄，今年以來累計下跌2.25%;十大城市累計下跌0.25%，跌幅顯著低於百城。50個主要城市1-11月累計成交整體下降13.6%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達23.3%。

　　報告稱，全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源增速較去年明顯回落，房屋新開工面積亦同比下降，開發投資額增速創5年來新低。

　　二手房數據顯示，2014年1-11月十大城市二手住宅均價累計下跌1.32%，跌幅超過新房1.07個百分點，而2013年同期則累計上漲17.6%。二季度以來，二手房均價持續下跌，進入四季度逐漸回升。成交方面，十大城市總體成交59.9萬套，同比下降34.4%。其中11月單月成交量為7.1萬套，回升勢頭明顯。

　　土地方面，2014年土地整體供求較去年大幅回落，一線城市熱度不減，但二三線城市遇冷。1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26%和34%;整體出讓金降幅超兩成，十大城市佔比則顯著提高。1-11月，一線城市住宅用地成交樓面價較去年同期大幅上漲63.5%，推動了土地市場整體成交均價的提升;而二三線城市土地市場趨冷，成交均價較為穩定。

　　企業面

　　品牌房企業績穩步增長 行業集中度提升

　　從數據來看，20家品牌房企銷售業績再創新高，2014年1-11月銷售額同比增長12.2%，明顯高於行業平均水準，帶動行業集中度大幅提升。

　　拿地方面，與去年同期大規模土地投資相比，今年以來品牌房企拿地節奏更顯謹慎，拿地銷售比保持在較低水準，佈局熱衷一線城市。

　　資金方面，由於去年資金沉澱和今年拿地投資大幅縮減，多數A股上市房企資金面較為穩定，但有效負債率有所上升，短期負債的現金覆蓋率也呈趨勢性下降。

　　報告還顯示，融資方面，資本市場再融資開閘，中期票據監管放鬆，上市房企股權融資、債券融資趨於活躍，融資渠道更趨多元。

　　任興洲指出，10年來房地産供給能力大幅增強，部分三四線城市供給甚至超過需求，産業結構亟需優化升級。

　　“房地産開發企業幾萬家，在高速增長的時候可能沒有什麼問題，但是到了現在新常態的情況下，這樣的企業組織結構還可以維持嗎?”任興洲説，“自身能力不強、資金鏈容易斷裂的企業會首先被淘汰，企業組織結構調整、兼併重組、房地産開發的集中趨勢不可避免。”

　　 展望2015年

　　房價相對平穩 金融政策好於今年

　　展望2015年，我國房地産市場已經告別過去高速增長的“黃金時代”，經過市場調整後，將步入平穩增長的新常態階段。

　　報告預計，2015年全國房地産市場將呈現“銷售面積小幅回升，新開工企穩，投資增速持續放緩”的特點。其中，貨幣政策支援力度有望進一步加大，購房需求或將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅回升;預計2015年全國新開工面積同比下降，降幅介於0%-2%之間，全國房地産開發投資額同比增長9.5%-11%。

　　報告還顯示，2015年市場仍以去庫存為主，預計全年價格保持平穩或小幅下跌，但不同城市價格表現分化，一線城市和少數熱點二線城市存在上漲壓力。

　　任興洲也對明年房地産市場走勢作出分析，她認為，2015年房地産市場銷量會趨於平穩，市場總體不會出現大幅回升，供求關係變化潛在需求趨緩、庫存總量、投資收益、政策預期、開發投資增速仍不會太高。

　　此外，住房價格也會保持相對平穩，房企的資金壓力迫使其以價換量。“明年分類調控趨勢更為明顯，金融政策可能會好於今年，可能會有降息，商業銀行和公積金的政策也在出臺”。